訴願人 ○○尼龍工業股份有限公司
代表人 何○○
原處分機關 臺北縣政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 97 年 3 月 11 日北工使字第 097
0106512 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人為坐落本縣○○鎮○○路○號 l 樓至 5 樓建築物（下稱系爭建築物）之
所有權人，其將系爭建築物出租予○○股份有限公司（下稱○○公司）使用。訴願人
未經申請許可，擅自將系爭建築物原核准用途「廠房、車道、儲藏室、辦公室」變更
為「商場」使用，前經原處分機關多次裁罰系爭建築物使用人○○公司並勒令停止使
用，且諭令系爭建築物所有權人（即訴願人）善盡維護建築物合法使用與其構造及設
備安全督導之責，以防止違規情事再度發生。嗣經原處分機關派員於 97 年 2 月 1
日前往實施公共安全檢查，發現訴願人並未領得變更使用執照，現場仍為商場使用。
原處分機關爰以訴願人違反建築法第 73 條第 2 項規定，依同法第 91 條第 1 項
第 1 款規定，以首揭號函併附同文號行政處分書裁處訴願人新臺幣（下同）6 萬
元罰鍰，並限期於 97 年 4 月 15 日前停止使用。訴願人不服，提起本件訴願，並
據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、訴願人並非系爭建築物之使用人，對於督促使用人合法使用系爭建築物業亦無疏
失，依行政罰法第 7 條第 1 項規定，應不予處罰：
（一）行政罰法第 7 條第 1 項之立法理由明載：「現代國家基於『有責任始有處
罰』之原則，對於違反行政法上義務之處罰，應以行為人主觀上有可非難性及
可歸責性為前提，如行為人主觀上並非出於故意或過失情形，應無可非難性及
可歸責性，故第 1 項明定不予處罰。」。
（二）查訴願人與○○公司就系爭建築物，業於 83 年 5 月 12 日簽署租賃契約，
約定由訴願人將系爭建築物交由○○公司營業，其中第 2 條第 1 項約定明
載：「租賃物係供乙方（即○○公司）經營製造、批發倉儲及銷售商品之營業
使用。甲方（即訴願人）應提供必要文件予乙方（包括乙方指定之次承租人）
，以便乙方（及其次承租人）取得營業所須之各項證照與許可。」、第 10 條
第 2 款約定：「本約有效期間內，如消防或安全法規變更，或因租賃物之用
途可作為超級市場或商場使用，以致需要變更設計或增添設備（包括但不限於
消防與安全設施及系統）時，甲方同意乙方得變更設備或增添設備…。但甲方
應依乙方之要求，以甲方之名義向政府主管機關辦理有關手續。」及第 16 條
第 3 款約定：「甲方不得以乙方將租賃物作為本契約第 2 條第 1 項所載
之營業使用之合法性為理由而拒絕履行本契約或主張終止本契約」等語，可知
訴願人僅得協助使用人○○公司辦理營業使用之各項許可，縱使用人○○公司
怠於為之，訴願人亦無法主張終止契約或禁止○○公司繼續使用系爭建築物。
復查訴願人歷次接獲臺北縣政府或原處分機關副知之處分書後，均曾電洽使用
人○○公司開發部員工，要求該公司迅向主管機關申請變更使用執照，訴願人
業已採取合理之因應措置，訴願人主觀上要無任何可非難性或可歸責性。況依
建築法第 74 條規定，申請變更使用執照，除需備具「申請書」外，尚須檢討
「變更用途之說明書」及「變更供公眾使用者，其結構計算書與建築物室內裝
修及設備圖說」；原處分機關於機關網站所提供之「變更申請書」復要求申請
人須檢附「變更用途概要」，訴願人既非系爭建築物之實際使用人，亦不具有
經營商場之專業，對於○○公司變更用途之細節實無從理得，遑論訴願人有能
力代○○公司出具說明書、計算書等相關圖說以申請變更使用執照，訴願人就
○○公司違反前揭法定義務之行為，主觀上要無任何有可非難性及可歸責性甚
明，詎原處分機關仍執前詞，泛論訴願人未盡督導之責云云，尤難令人信服。
二、原處分機關未依建築法第 91 條第 1 項規定給予訴願人改善或補辦手續之期間
，逕以系爭處分命訴願人停止使用，顯有違誤，應予撤銷：
（一）本件系爭處分除處以訴願人罰鍰外，並命訴願人應於 97 年 4 月 15 日前停
止使用，惟依建築法第 91 條第 1 項規定，縱原處分機關認訴願人或使用人
有違反同法第 73 條第 2 項規定情事，仍須先限期改善或補辦手續，屆期仍
未改善或補辦手續而繼續使用者，始得限期停止使用。查原處分機關歷次裁罰
使用人○○公司之處分書固曾副知訴願人，惟上開處分書之相對人均為○○公
司，對於訴願人部分亦僅以「建築物所有權人請善盡督導之責，以防止違規情
事再度發生，否則得依建築法及相關規定處分」等語論提，並未先定相當期間
命訴願人改善或補辦手續，是系爭處分遽命訴願人停止行為云云，顯與建築法
第 91 條第 1 項規定有違，系爭處分即難謂適法。
（二）另原處分機關所為命訴願人停止使用之處分，核其性質應屬下命處分，然訴願
人並非系爭建築物之實際使用人，訴願人既從未將系爭建築物作為商場使用，
顯無可能遵照系爭處分而停止使用，足見原處分機關擇訴願人為處分相對人，
亦屬誤會。
答辯意旨略謂：
一、有關訴願人辯稱其無疏失乙節，查建築法第 73 條第 2 項規定，訴願人既為建
築物所有權人，應知系爭建築物之核准使用用途為「廠房、辦公室」，若欲作「
商場」使用，應依上開規定，辦理變更手續後，方得為「商場」使用。又訴願人
仍是系爭建築物所有權人，其有權改善亦有權依法辦理手續，對系爭建築物具有
實質管領力，今訴願人乃以其和承租人之約定來推卻其既有之建物所有權人責任
，係屬預防性拒絕，核非正當理由，更難謂其無過失。
二、就訴願人辯稱原處分機關未給予相當期間補辦手續乙節。依建築法第 91 條第 1
項第 1 款規定，原處分機關就系爭建築物違規作「商場」使用之情事，早以 9
6 年 3 月 21 日北府工使字第 0960172275 號函命建築物使用人補辦手續，並
以同號函諭令訴願人善盡其所有權人之責，是原處分機關依上開規定，對其爾後
之違規行為予以處罰，並限期停止其使用，並無違誤，訴願人所辯，核無可採等
語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 96 年 10 月 25 日北府工建字第
0960675592 號公告：「主旨：公告建築法除違章建築處理事項外有關本府權限
事項委任本府工務局，以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 11 月 1 日起
生效。」；次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使
用，其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避
難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使
用執照。…」、同法第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有左列情形之一者，處
建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰
鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處
罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆
除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用
擅自使用建築物者。」。
二、次按有關建築法第 91 條第 1 項規定之處罰對象執行疑義，依最高行政法院 9
5 年 1 月 24 日庭長法官聯席會議決議文略以：「…建築主管機關究應對建築
物所有權人或使用人處罰，應就其查獲建築物違規使用之實際情況，於符合建築
法之立法目的為必要裁量，並非容許建築主管機關恣意選擇處罰之對象，擇一處
罰，或兩者皆予處罰。又行政罰係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬
例外。建築主管機關如對行為人處罰，已足達成行政目的時，即不得對建築物所
有權人處罰。…」。
三、卷查本件訴願人所有系爭建築物，領有原處分機關核發之 85 變使字第 157 號
使用執照，原核准用途為「廠房、車道、儲藏室、辦公室」，未經申請許可擅自
變更使用為「商場」，經原處分機關分別以 96 年 3 月 21 日北府工使字第 0
960172275 號函、96 年 6 月 28 日北府工使字第 0960420843 號函、96 年
9 月 19 日北府工使字第 0960568736 號函及 96 年 11 月 27 日北工使字第 0
960765189 號函暨所附行政處分書處建築物使用人○○公司罰鍰，並限期停止使
用或補辦手續在案，且上開各該處分使用人之號函副本均抄送訴願人，請善盡督
導之責，以防止違規情事發生，若再經查獲將依建築法及相關規定處分。惟原處
分機關派員於 97 年 2 月 1 日前往實施公共安全檢查，發現訴願人並未領得
變更使用執照，現場仍繼續供人違規使用為「商場」，此有卷附之本縣建築物公
共安全之構造及設備檢（複）查紀錄表可稽，違規使用之事實明確。因訴願人為
系爭建築物之所有權人，負有維護建築物合法使用之義務，其雖將建物提供他人
使用，仍應監督建築物為合法使用，原處分機關依法裁處，要屬於法有據。
四、按前開最高行政法院 95 年 1 月 24 日庭長法官聯席會議決議之意旨，行政罰
係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬例外。是建築主管機關如對行為
人處罰，已足達成行政目的時，固不得對建築物所有權人處罰，惟如對行為人處
罰，猶未能達成行政目的時，自得依建築法第 91 條第 1 項規定處罰建築物所
有權人，蓋建築物所有權人及實際使用人均負有維護建築物合法使用之義務，建
物所有權人縱將建物提供他人使用，仍應監督建築物為合法使用之責。卷查本件
系爭建築物於 96 年 3 月間即被查獲違法變更使用，經原處分機關多次處罰使
用人○○公司，且各該處分書之副本皆已合法送達於訴願人知悉，請其善盡督導
之責，以防止違規情事發生，是本件訴願人對其所有之系爭建築物提供他人違規
使用早已知悉，自應本於建築物所有權人之地位，就系爭建築物之合法使用善盡
督導之責，惟其竟未為之，屢次縱容使用人任意違規使用，使該建築物被查獲違
規使用至今已逾 1 年有餘，迄未合法使用。因訴願人為建築物之所有權人，負
有維護建築物合法使用之義務，其雖將建物出租他人使用，仍應督促承租人合法
使用該建築物，已如前述，是本件訴願人尚難謂無故意過失之處。本件原處分機
關既已多次對行為人處罰，猶未能達成恢復該建物為合法使用之行政目的，其依
建築法第 91 條第 1 項第 1 款規定處罰建築物所有權人即訴願人 6 萬元罰
鍰，並請其於 97 年 4 月 15 日前停止使用，揆諸首揭法條規定，於法並無不
合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 陳坤榮
委員 王年水
委員 李承志
委員 周國代
委員 陳立夫
委員 陳明燦
委員 黃茂榮
委員 蔡進良
委員 蔡惠琇
委員 范愛珠
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 97 年 9 月 9 日
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