訴願人 沈○○
原處分機關 臺北縣政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 96 年 11 月 20 日北工使字第 096
0765628 號函所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人所有坐落本縣○○市○○路○巷○號○樓建築物（下稱系爭建築物），前經
原處分機關以 96 年 10 月 12 日北工使字第 0960620770 號函，排定時程於 96 年
10 月 19 日會同訴願人至現場勘查，發現系爭建築物有未經許可擅自拆除原有機房
隔間及封閉機房出入口之違章情事，已違反建築法第 77 條第 1 項規定，乃以前揭
96 年 11 月 20 日北工使字第 0960765628 號函限期訴願人將機房隔間及其出入口
恢復原狀。訴願人不服，向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴
辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、訴願人於 94 年 3 月 11 日與起造人（即李○○與李鄭○夫妻）簽訂房屋買賣
契約時，賣方僅提供室內平面配置圖一張，及至交屋前夕訴願人由借閱的施工圖
說驚悉所購房屋內規劃有一機房，後續由代書交付的建物測量成果圖訴願人才得
知上述機房位置為公共設施而非本戶專有。於是本戶在 94 年 9 月 5 日聲請
調解，會中起造人曾承諾本戶機房位置按每坪單價買回並恢復為機房供公共使用
。
二、在 94 年 9 月 8 日交屋當天，本戶表示在大樓還有很多公設未完成及機房爭
議未解決的情況下，本戶為了小孩子已開學每日需接送問題，本戶表示願先接屋
；起造人李節忠與李鄭滿夫妻也因交屋後可不用再繼續負擔逾期賠償，而願先行
交屋，雙方並在代書及營建商的簽署見證下，由本戶交付尾款（訴願人就機房爭
議部分先行保留 40 萬元），賣方交付鑰匙退還質押的本票一張，雙方簽署「房
屋現場點交」文件，並於文件中第三點註明「其餘事項另行討論」。
三、孰料起造人李○○與李鄭○夫妻不但是將機房公設當室內面積賣，詐騙訴願人在
前，後續更是不理會本戶的催辦，拒絕瑕疵改善及機房恢復及進行結算，卻又一
再的抹黑本戶說本戶拒付尾款，並勾結另一共同竊佔公共空間的 69 號 l 樓及
69 號 2 樓房東，一再的引進非法補習班惡整本戶，最後竟然檢舉本戶有機房
違建。
四、在 94 年 5 月中旬起造人取得使用執照前夕，本戶至工地觀察房屋建造進度時
，發現起造人僅在一、二樓室內前方以三夾板在應建機房的位置隔間，當時本戶
詢問施作人員始獲知這個地方就是機房，本戶當時還慶幸當初買的是五樓而不是
二樓。
五、在 96 年 10 月 19 日縣府會勘本戶違建時，本戶明確表示本戶機房隔間自始就
不存在，並要求承辦人員更正：「…機房隔間已敲除…」的字眼，以致現有紀錄
為：「…留設之機房隔間已不存在…」。
六、北縣府工務局 96 年 11 月 20 日北工使字第 0960765628 號函主旨所稱之機房
隔間及出入口自始就不存在，且本大樓各層各戶機房隔間及出入口問題皆是如此
，甚至本重劃區後續興建的左鄰右棟亦是爭相仿傚，皆以三夾板來隔間騙取使用
執照。訴願人為受詐騙的善意購屋人，起造人亦尚未履約完成，訴願人為何要幫
起造人來負責恢復原本就不存在的機房及出入口？等語。
答辯意旨略謂：
一、本案坐落本縣○○市○○路○巷○號建築物，領有臺北縣政府所核發 94 蘆使字
第 205 號使用執照。本案訴願人所有坐落 5 樓建築物未經許可擅自拆除原有
機房隔間及封閉機房出入口乙案，前經原行政處分機關以 96 年 10 月 12 日北
工使字第 0960620770 號函，排定時程於 96 年 10 月 19 日會同建物所有權人
即訴願人至現場勘查，發現系爭建築物所留設之機房隔間已不存在並納入室內使
用，及機房出入口已封閉均屬實，原行政處分機關認已違反建築法第 77 條第 l
項規定，遂以 96 年 11 月 20 日北工使字第 0960765628 號函限期訴願人將機
房隔間及其出入口恢復原狀。
二、訴願人主張購買時，系爭建築物已內含機房，機房隔間自始不存在乙節，按因對
物之所有或占有而對之具有事實性管領力者，即負有排除危險之承義，此為學者
所謂之「狀態責任」，所有人或占有人所承擔的是對其所有物合法與安全狀態之
維護，若物之狀態產生危險，此時狀態責任人即負有排除危險、回復安全之義務
。查訴願人既為系爭建物之所有權人，其所有建物既有未維護建築物合法使用與
其構造及設備安全，擅自變更機房隔間、封閉機房出入口破壞防火區劃之情事，
訴願人即有對其居於所有權人之安全維護責任，依建築法規定課其遵守之義務，
是原行政處分機關通知其限期恢復原狀並無違誤等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 96 年 10 月 25 日北府工建字第
0960675592 號公告：「主旨：公告建築法除違章建築處理事項外有關本府權限
事項委任本府工務局，以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 11 月 1 日起
生效。」；次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維
護建築物合法使用與構造及設備安全。」、同法第 91 條第 1 項第 2 款規定
：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新
臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或
補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時並停止供水供
電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條
第 1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」。
二、查坐落本縣○○市○○路○巷○號建築物，領有原處分機關核發 94 蘆使字第 2
05 號使用執照，坐落同址 5 樓建築物為訴願人所有，前經原處分機關以 96
年 10 月 12 日北工使字第 0960620770 號函，排定時程於 96 年 10 月 19 日
會同訴願人至現場勘查，發現系爭建築物有未經許可擅自拆除原有機房隔間及封
閉機房出入口之違章情事，有使用執照、平面圖影本、會勘紀錄表及照片在卷可
憑，而訴願人為系爭建築物之現所有權人，依法應維護建築物合法使用與其構造
及設備安全，其既未遵照規定，盡其維護建築物合法使用與其構造及設備安全之
義務，業已違反建築法第 77 條第 1 項規定，原處分機關以系爭 96 年 11 月
20 日北工使字第 0960765628 號函限期訴願人將機房隔間及其出入口恢復原狀
，要屬於法有據。
三、訴願人訴稱：於購買時系爭建築物機房隔間及出入口自始就不存在，訴願人為何
要幫起造人來負責恢復原本就不存在的機房及出入口云云，惟按建築法第 77 條
第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與構造及設備
安全。」可知，建築物所有權人或使用人若具備有未維護建築物合法使用，或未
維護建築物結構及設備安全情事之一者，即構成違反上述建築法第 77 條第 1
項規定；又本條項所稱之「合法使用」係指合法使用其建築物構造及設備而言。
故而，建築物之構造及設備若有未合法使用之情形，即屬違反前述建築法第 77
條第 1 項規定。再依首揭建築法第 91 條第 1 項第 2 款規定，其違章責任
係因建築物所有權人、使用人未維護建築物合法使用或其構造及設備安全而成立
，至於該違章情事是否為建築物所有權人或使用人所為，則非所問，訴願人所辯
，尚非可採。本件訴願人為系爭建築物之所有權人，依法應維護建築物合法使用
與其構造及設備安全，其既未遵照規定，盡其維護建築物合法使用與其構造及設
備安全之義務，即有法定作為義務之違反。從而，原處分機關以系爭建築物有未
經許可擅自拆除原有機房隔間及封閉機房出入口之違章情事，已違反建築法第 7
7 條第 1 項規定，爰以 96 年 11 月 20 日北工使字第 0960765628 號函限期
訴願人將機房隔間及其出入口恢復原狀，於法並無不合，應予維持。
四、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 陳坤榮
委員 周國代
委員 王寶蒞
委員 李承志
委員 黃茂榮
委員 陳慈陽
委員 蔡進良
委員 張文郁
委員 王年水
委員 范愛珠
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 97 年 4 月 24 日
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