新北市政府訴願決定書 案號：1123041095 號
訴願人 美○○天地社區管理委員會
代表人 吳○貴
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 112 年 7 月 27 日新北工使
字第 1121404826 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法
決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○路 83 之 1 號、85 之 1 號等地下 1 樓建築物
（領有 97 店使字第 47 號、97 店使字第 142 號及 97 店使字第 81 號使用執照
，依執照登載所示，層棟戶數分別為「地下 2 層、地上 7 層」、「地下 3 層、
地上 15 層」及「地下 2 層、地上 7 層」，使用分區為「乙種工業區」，主要用
途為「一般服務業、一般事務所、停車空間」，為供公眾使用建築物；系爭地下 1
樓部分原核准用途為「防空避難室兼停車空間」，下稱系爭建築物）之管理委員會。
原處分機關前於民國（下同）111 年 3 月 21 日派員至系爭建築物勘查，發現系爭
建築物涉及未依建築法第 73 條第 2 項及建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條
第 2 款及第 5 款規定，申請變更使用執照即擅自變更區劃牆、法定停車位（增加
1 格停車位及減少 2 格停車位），原處分機關認訴願人未善盡建築物維護管理之
責任，違反建築法第 77 條第 1 項，遂以 111 年 5 月 25 日新北工使字第 111
0977434 號函請訴願人於 111 年 6 月 25 日前改善或補辦手續完竣，逾期未辦理
完竣，依建築法相關規定裁處。嗣原處分機關再於 112 年 6 月 19 日派員至系爭
建築物複查，現場仍未改善完竣。原處分機關認訴願人為具有實質管領力之人，然未
維護系爭建築物合法使用與構造及設備安全，已違反建築法第 77 條第 1 項，遂依
同法第 91 條第 1 項第 2 款規定，以 112 年 7 月 27 日新北工使字第 11214
04826 號函併附同文號行政處分書（下稱系爭處分書），裁處訴願人新臺幣（下同）
6 萬元罰鍰，並限期於 112 年 10 月 30 日前改善完竣。訴願人不服，提起本件訴
願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：經查看竣工圖才發現於 A 區牆面位置有 2 車格（120 及 121
車格），其中 121 車格建商私自取消，120 車格則移往旁處；因住戶買賣 120
車位糾紛向原處分機關檢舉，社區住戶才發現， A、B 兩區之地下室在竣工圖上
應各自獨立，並不連通，此皆為建商在交屋前即違法二次施工，管委會並非違法
之行為人，無故意過失，且經協調建商處理，建商不願意協商，訴願人沒有能力
恢復等語。
二、答辯意旨略謂：系爭建築物未經核准擅自變更區劃牆、法定停車位（增加 1 格
停車位及減少 2 格停車位），事實明確，訴願人有執行區分所有權人會議決議
事項，並就公寓大廈共用部分為修繕、管理、維護之責，特別是涉及安全之維護
與改善執行事項，具有實質管理力，應負維護系爭建築物合法使用與構造及設備
安全之義務。原處分機關 111 年 3 月 21 日現場會勘發現違規情事，至原處
分機關於 112 年 6 月 19 日再至現場複查，並於 112 年 7 月 27 日裁處
前，訴願人均未改善。原處分機關依法裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並命限期改善
，於法尚無不合等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行…自 104 年 7 月 24 日生效。」。本
案原處分機關為有權限處分之機關。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列情
形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣 6 萬元
以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼
續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或
命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：二、未依第 77 條第 1 項規定
維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」。
三、再按新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項規
定：「違反本法使用管理規定事件之裁罰基準依附表 1 至附表 9 之規定。」
、第 4 點規定：「違反本基準附表所列違規事件，如有特殊情形者，得審酌違
反行政法上義務行為應受責難程度、所生影響、所得之利益及受處罰者之資力，
依本基準附表酌予加重或減輕其處罰及延長或縮短限改期限，並均應敘明理由。
」，其第 3 點附表 2（摘錄）如下：
四、復按公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第 9 款規定：「本條例
用辭定義如下：…二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就
其共用部分按其應有部分有所有權。…四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外
之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。…九、管理委員會：指
為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選
任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、第 11 條第 1 項規定：「共用部
分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
」、第 36 條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項
之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良…。」。
五、末按內政部 111 年 2 月 22 日台內營字第 1110803161 號函略以：「主旨：
有關建築物共有及共用部分違反建築法第 77 條第 1 項…之處罰對象…。說明
：…二、按建築法第 77 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人應維護建築
物合法使用與其構造及設備安全，違反者應依同法第 91 條規定辦理；按管理委
員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作、共有及共
用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，為公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款
、第 36 條第 2 款所明定…，先予敘明。三、又按 107 年 6 月 12 日高雄
高等行政法院 106 年度訴字第 325 號判決之事實及理由、貳、實體方面：五
、本院的判斷：『（三）… 2、…公寓大廈管理委員會自屬建築法第 77 條第 1
項所定負有維護建築物構造與設備安全之行政法上義務者，其責任內容為以物為
中心之『狀態責任』…』是有關建築物共有及共用部分倘有違反上開規定者，如
屬已成立公寓大廈管理組織者，除區分所有權人會議另有決議或約定外，該公寓
大廈管理委員會或管理負責人為該違反狀態之處分相對人…。」。
六、卷查訴願人為系爭建築物之管理委員會，原處分機關前於 111 年 3 月 21 日
派員至系爭建築物勘查，發現系爭建築物涉及未依建築法第 73 條第 2 項及建
築物使用類組及變更使用辦法第 8 條第 2 款及第 5 款規定，申請變更使用
執照即擅自變更區劃牆、法定停車位（增加 1 格停車位及減少 2 格停車位）
，訴願人未善盡建築物維護管理之責任，違反建築法第 77 條第 1 項規定，原
處分機關遂以 111 年 5 月 25 日新北工使字第 1110977434 號函請訴願人於
111 年 6 月 25 日前改善或補辦手續完竣，逾期未辦理完竣，依建築法相關規
定裁處。嗣原處分機關再於 112 年 6 月 19 日派員至系爭建築物複查，現場
仍未改善完竣，此有系爭建築物使用執照存根、111 年 3 月 21 日、112 年 6
月 19 日之勘查紀錄表、原處分機關前揭 111 年 5 月 25 日函影本附卷可稽
，原處分機關依法裁處，揆諸首揭條文規定，洵屬有據。
七、至訴願人主張經查看竣工圖才發現於 A 區牆面位置有 2 車格（120 及 121
車格），其中 121 車格建商私自取消，120 車格則移往旁處；因住戶買賣 120
車位糾紛向原處分機關檢舉，社區住戶才發現， A、B 兩區之地下室在竣工圖上
應各自獨立，並不連通，此皆為建商在交屋前即違法二次施工，管委會並非違法
之行為人，無故意過失，且經協調建商處理，建商不願意協商，訴願人沒有能力
恢復等語。惟查訴願人對於違規事實並不爭執，僅主張其非違規行為人，然系爭
建築物係屬區分所有建物之共用部分，訴願人依公寓大廈管理條例相關規定負有
修繕、管理、維護之責，自應負維護系爭建築物合法使用與構造及設備安全之義
務，訴願人之主張，對於法令規定容有誤解。從而原處分機關以訴願人違反建築
法第 77 條第 1 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 2 款及新北市政府處理
違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項附表 2 規定，裁處訴
願人 6 萬元罰鍰，並限期於 112 年 10 月 30 日前改善完竣並無違誤，原處
分應予維持。
八、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 李永裕
委員 羅承宗
委員 董鈺琪
委員 唐美芝
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 112 年 11 月 29 日
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