新北市政府訴願決定書 案號：1113091161 號
訴願人 詹○憲
訴願人 詹○○容
共同代理人 賴安國 律師
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 111 年 8 月 23 日新北工使
字第 1111594418 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人詹○憲、詹○○容（下稱訴願人）及訴外人范○勳、林○燕等 4 人為位於
本市○○區○○○街 25 號 1 樓建築物（領有 96 店使字第 00209 號使用執照，
依執照存根登載所示，層棟戶數為地下 1 層、地上 7 層，1 樓主要用途為「防空
避難設備、停車空間、集合住宅」，下稱系爭建築物）之使用人及區分所有權人。原
處分機關前於民國（下同）110 年 4 月 1 日派員至系爭建築物勘查，現場發現有
「未經核准擅自移除機械停車位」等，與原核定使用不合之變更使用行為，涉及違反
建築法第 77 條第 1 項規定，經原處分機關以 110 年 5 月 10 日新北工使字第
1100885530 號函限期訴願人於 110 年 6 月 10 日前改善或補辦手續完竣在案。
後原處分機關於 111 年 6 月 7 日派員至系爭建築物複查，發現前開違規情事仍
未改善或補辦手續完竣，原處分機關爰認訴願人及訴外人范○勳、林○燕等 4 人違
反建築法第 77 條第 1 項規定，遂依同法第 91 條第 1 項第 2 款規定，以 111
年 8 月 23 日新北工使字第 1111594418 號函併附同文號行政處分書（下稱系爭
處分書）共同裁處 4 人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限期於 111 年 11 月 30
日前改善或補辦手續完竣。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到
府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）行政罰係以處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人為例外，建築主管機關如
對行為人為處罰已足達行政目的時，即不得對建築物所有權人為處罰。本件違
規行為人為范君，訴願人並未同意其所為，依最高行政法院 95 年 1 月份庭
長法官聯席會議決議之意旨，原處分機關對范君為處罰，即已足達行政目的，
原處分機關未經詳查，仍對訴願人為裁處，自有違誤。
（二）系爭建築物為其所在社區「中央豪邸公寓大廈（下稱系爭集合住宅）」之共用
部分，屬於 24 戶區分所有權人共用，並由系爭集合住宅管理委員會實際管理
，原處分機關自應對管理委員會或 24 戶區分所有權人共同處罰鍰，而非僅針
對訴願人等處罰。
（三）訴願人並非不願履行建築法第 77 條第 1 項之責任，而係因系爭建築物係屬
共用部分，並非訴願人可片面決定回復原狀或補辦手續，若區分所有權人與管
委會不願配合，訴願人即無從將系爭建築物回復原狀或補辦手續，是原處分認
定訴願人違反建築法第 77 條第 1 項狀態責任之規定，顯屬強人所難，欠缺
期待可能性。
二、答辯意旨略謂：
（一）本件違規情事於興建系爭集合住宅之初即已存在，稽查是日距行為時（即興建
時）已逾多年，且原處分機關裁處依據係建築法第 77 條第 1 項之狀態責任
；而非行為責任。
（二）本件訴願人為系爭建築物之所有權人及使用人，訴願人本於該地位，對系爭建
築物之違失有權改善或依法補辦手續，其具有實質管領力自不待言，訴願人以
管委會為具有實質管領能力之人為由，顯係推諉卸責之詞；又系爭建築物僅係
供 25 號該棟建築物之所有權人等 4 人共同使用，並非由系爭集合住宅之全
體所有權人共用，何以要求系爭集合住宅全體區分所有權人 24 戶共同承擔其
違規所應負之責任？另勘查是日，系爭建築物未經核准擅自移除機械停車位，
現況已改為平面停車位，訴願人既有使用該平面停車位，即應依前述規定維護
建築物合法使用與其構造設備安全。
（三）系爭集合住宅於興建時即有約定變更停車空間之設計規劃，訴願人為系爭建築
物之起造人，經查系爭集合住宅之興建案須全體所有權人同意方可施工；退步
言之，訴願人縱辯稱未參與起造時之分管協議，然變更停車空間之使用影響權
益甚大，訴願人等 2 人入住 10 餘年，不可能未查此事，而訴願人等 2 人
均未對其權益受損提出異議，顯已默示同意建造時之分管協議，且知悉違規情
事，並放任該情事繼續存在，訴願人表明欠缺期待可能性，不足為採。是本件
原處分機關認定事實及適用法律並無違誤，謹請查察，依法予以駁回為禱等語
。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行，…均溯自 104 年 7 月 24 日生效」
。準此，本案原處分機關為有權限處分機關，合先敘明。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項規定：「有左列情形之一者
，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以
下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連
續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自
行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條第 1 項規定維護建築物合
法使用與其構造及設備安全者。…。」，及公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款
規定：「本條例用辭定義如下：九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決
議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所
設立之組織。」。
三、復按新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項規
定：「違反本法使用管理規定事件之裁罰基準依附表 1 至附表 9 之規定。」
，其附表 2（摘錄）如下：
四、再按最高行政法院 106 年度判字第 682 號判決意旨略以：「…至於使用執照
核發後，未維護建築物之合法使用與其構造設備之安全之所有權人、使用人應負
擔『狀態責任』。蓋依前揭建築法第 77 條第 1 項規定，建築物所有權人、使
用人被法律課予維護建築物於法定狀態（建築物受到合法使用），以及建築物之
構造與設備安全（抽象的行政法上義務），此等義務並未被預設須以特定面貌的
『行為』來履行，只要建築物出現不符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的
危險狀態，自已構成狀態責任義務的違反，並非必須有導致違規狀態的人之行為
存在，其所歸責於『所有權人或使用人』者即是『狀態責任』。…。」、109 年
度裁字第 826 號裁定意旨略以：「…依民法第 765 條規定，足見所有人行使
其物上權利，尚負有使其所有物符合行政法秩序之公法上義務，不得逾越法令規
範，行使或主張其權利。故建築物經主管機關命令受處分人為回復原狀時，其他
物上權利人均負有容忍義務，不得基於私法上權利人之地位對抗公權力作用，故
受處分人亦不得以其不具私法上之處分權為由，規避違反公法上義務之責任，…
。」，及臺中高等行政法院 108 年度訴字第 226 號判決意旨略以：「…惟依
建築法第 77 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用
與其構造及設備安全，乃課建築物所有權人、使用人予應維護建築物合法使用與
其構造及設備安全之責任。故建築物未合法使用之情狀，縱非肇因於所有人或使
用人所為，仍不能解免其依建築法第 77 條第 1 項所定應依使用執照所示，維
護合法使用與其構造及設備安全之責任（臺北高等行政法院 103 年度訴字第 1
570 號判決意旨參照）。…。」。
五、卷查訴願人為系爭建築物之使用人及所有權人之一。原處分機關前於 110 年 4
月 1 日派員至系爭建築物勘查，現場發現「未經核准擅自移除機械停車位」有
與原核定使用不合之變更使用行為，涉及違反建築法第 77 條第 1 項規定，經
原處分機關以 110 年 5 月 10 日新北工使字第 1100885530 號函限期訴願人
於 110 年 6 月 10 日前改善或補辦手續完竣在案。後原處分機關於 111 年
6 月 7 日派員至系爭建築物複查，發現前開違規情事仍未改善或補辦手續完竣
，此有系爭建築物使用執照存根、前開號函、原處分機關 110 年 4 月 1 日
、111 年 6 月 7 日勘查紀錄表及採證照片數幀等影本附卷可稽，原處分機關
依法裁處，揆諸首揭條文規定，洵屬有據。
六、至訴願人主張本件違規行為人為范君，訴願人並未同意其所為；又系爭建築物為
系爭集合住宅之共用部分，屬於 24 戶區分所有權人共用，並由系爭集合住宅管
理委員會實際管理，自應對管理委員會或 24 戶區分所有權人共同處罰鍰；另訴
願人並非不願履行建築法第 77 條第 1 項之責任，而係因系爭建築物並非訴願
人可片面決定回復原狀或補辦手續，若區分所有權人與管委會不願配合，訴願人
即無從將系爭建築物回復原狀或補辦手續等語。惟參照前揭最高行政法院 106
年度判字第 682 號判決、臺中高等行政法院 108 年度訴字第 226 號判決意
旨，建築法第 77 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人被法律課予維護建
築物於法定狀態，建築物受到合法使用，以及建築物之構造與設備安全的抽象的
行政法上義務，此等義務並未被預設須以特定面貌的「行為」來履行，只要建築
物出現不符法律所要求的狀態，出現法所欲排除的危險，即已構成狀態責任義務
的違反，且縱非肇因於所有人或使用人所為，仍不能解免其維護合法使用與其構
造及設備安全之責任。經查本件訴願人既為系爭建築物所有權人及使用人之一，
依法即負有排除危險、回復物之安全之義務，則訴願人未能維護系爭建築物之合
法使用與其構造及設備安全，即有法定義務之違反，與訴願人是否為實際違規行
為人無涉；又查本件原處分機關於 110 年 4 月 10 日前次勘查時，勘查紀錄
已載明「現況 1 樓停車空間為 2 至 7 樓住戶使用」，並經訴願人詹○憲簽
名確認，是系爭建築物並非由系爭集合住宅 24 戶共同使用，且按建築法第 77
條第 1 項及第 91 條第 1 項第 2 款規定，其裁處對象應為建築物所有權人
或使用人，揆諸公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，公寓大廈管理委員會
僅係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權
人選任住戶若干人為管理委員設立之組織，並非建築物之所有權人或使用人；另
參照前揭最高行政法院 109 年度裁字第 826 號裁定意旨，受處分人不得以其
不具私法上之處分權為由，規避違反公法上義務之責任。本件訴願人業經原處分
機關以 110 年 5 月 10 日新北工使字第 1100885530 號函限期改善或補辦手
續完竣，是訴願人主張，尚難採據。從而原處分機關以訴願人違反建築法第 77
條第 1 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 2 款及新北市政府處理違反建築
法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項附表 2 規定，裁處系爭建築物
全體使用人 6 萬元罰鍰，並限於 111 年 11 月 30 日前改善或補辦手續完竣
，於法並無不合，原處分應予維持。另原處分機關於 111 年 6 月 7 日複查
當日發現現場尚有「拆除 200 公分高之外牆、增設分間牆」等未經核准擅自變
更使用及未經核准擅自室內裝修行為。原處分機關就「拆除 200 公分高之外牆
」有未經核准擅自變更使用行為部分，於 111 年 8 月 23 日新北工使字第 1
111594418 號函限期訴願人於 111 年 11 月 30 日前改善或補辦手續完竣；就
「增設分間牆」有未經核准擅自室內裝修行為部分，原處分機關認訴願人已違反
建築法第 77 條第 1 項規定，於前開號函限期訴願人於同期限前改善（依原使
用執照核准圖說改善）或補辦手續（領得室內裝修合格證明）完竣，併予敘明。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 林泳玲（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 李永裕
委員 羅承宗
委員 唐美芝
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關限期改善部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北
高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰及限期改善部分均不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內
向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 112 年 1 月 18 日
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