新北市政府訴願決定書 案號：1113091028 號
1113091119 號
1113091152 號
訴願人 英○維○群島商○○○○○○股份有限公司及邱○玲等 224 人（如附
表名冊）
代理人 江○貞
訴願人 何○○春
訴願人 張○花
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 111 年 9 月 2 日新北工使
字 1111681116 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如
下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人英屬維○群島商○○○○○○股份有限公司及邱○玲等 224 人（下稱維○
公司及邱君等 224 人）、何○○春（下稱何君）、張○花（下稱張君）為位於本市
○○區○○路 247 號建築物（領有 81 使字第 1397 號使用執照、95 板變使字第
297 號變更使用執照，層棟戶數為「地上 32 層、地下 3 層」，主要用途為「集
合住宅（H 類 2 組）」，地下 1 層之 2 變更後用途為「自設停車空間」，地下
2 層及 3 層核准用途為「避難室兼停車場、辦公室及公共設施」，下稱系爭建築
物）區分所有權人。原處分機關前於民國（下同）109 年 11 月 23 日派員至系爭建
築物勘查，現場發現地下 2 層及 3 層涉有「未經核准擅自增設機械停車設備、變
動及增設汽車停車空間」等與原核定使用不合之變更行為，已違反建築法第 73 條第
2 項規定，經原處分機關以 110 年 7 月 6 日新北工使字第 1101248838 號函
，限期持有地下 2 層及 3 層持分之區分所有權人於 110 年 8 月 20 日前改善
或補辦手續完竣（註：訴願人張君於 110 年 7 月 19 日因買賣取得地下 2 層持
分，爰原處分機關另以 111 年 1 月 25 日新北工使字第 1110171693 號函限期張
君就前開違規情事於 111 年 3 月 10 日前改善或補辦手續完竣）。原處分機關復
於 110 年 10 月 29 日派員至系爭建築物勘查，現場發現地下 1 層之 2 涉有「
未經核准擅自變更汽車停車空間」有與原核定使用不合之變更行為，已違反建築法第
73 條第 2 項、第 77 條第 1 項規定，經原處分機關以 110 年 12 月 24 日新
北工使字第 1102475122 號函限期持有地下 1 層之 2 持分之區分所有權人於 111
年 1 月 30 日前改善或補辦手續完竣。嗣原處分機關於 111 年 5 月 10 日派
員至系爭建築物複查，發現前開違規情事仍未改善或補辦手續完竣，原處分機關認訴
願人未善盡維護建築物合法使用與其構造及設備安全之義務，已違反建築法第 77 條
第 1 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 2 款及新北市政府處理違反建築法使用
管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項附表 2 規定，以 111 年 9 月 2 日新
北工使字第 1111681116 號函併附同文號處分書（下稱系爭處分書），共同裁處系爭
建築物全體區分所有權人計 309 人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於 111 年 1
1 月 15 日前改善或補辦手續完竣。訴願人等不服，提起本件訴願，並據原處分機關
檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）訴願人維○公司及邱君等 224 人主張：
訴願人等係於 80 年代向建商購買地下層停車位，其買賣契約亦與建商雙方於
該車位圖上用印，確認該車位之所有權，並有新北市板橋地政事務所核發建物
所有權狀、土地所有權狀，故訴願人認知已完全合法取得該停車位權利，且前
臺北縣政府核發使用執照之地下層車位總數為 375 車位，現況為 424 總車
位，顯係起造人、建商等 2 次施工造成，是系爭建築物地下層停車位車主均
為無辜受害之善意第三人等語。
（二）訴願人何君主張：
訴願人並非違法行為人，且依法不得破壞、毀損或以其他方式強制拆除違規之
停車位，該停車位回復原狀或補辦手續主動行為操之在違規停車位之所有權人
，原處分機關應對於具有實質管領力者，課以行政罰鍰及限期改善或補辦手續
之義務；次據法務部 94 年 8 月 31 日法律字第 0940031492 號函釋意旨，
訴願人既非違法行為人，亦不具故意或過失之主觀要件，自不得列為課處行政
罰鍰等行政處罰對象；又行政行為，應以誠實信用方法為之，為行政程序法第
8 條所明定，原處分機關以共同建物建號（實際有 3 個建物建號）為由處分
，顯已違反行政程序法第 4 條行政行為應受法律及一般法律原則之拘束；另
訴願人依原處分機關核准之竣工圖說向建商購買停車位，已盡法律上責任，難
道合法購置停車位者，也要與購置不合法停車位者一起受罰？爰請撤銷原處分
等語。
（三）訴願人張君主張：
行政程序法第 8 條規定，行政行為應以誠實信用方法為之，並應保護人民正
當合理之信賴，訴願人購置停車位時已與竣工圖相符，是已盡查證之責任，信
賴政府核發之所有權狀；又行政程序法第 9 條規定，應就該行政程序於當事
人有利及不利情形一律注意，系爭建築物地下 2 樓竣工圖原計 129 位停車
位，為何地政機關變成 146 位；另系爭建築物於 88 年建造，90 年間收回
地下停車場管理，在此之前，地下停車場由建造人相關企業管理，原處分機關
未就停車場所有權人、使用人予以查證，行政程序即有瑕疵，依行政程序法第
96 條規定，若不能事後補正，原處分就失其效力；且系爭建築物地下 1 層
至 3 層各有建物建號，將 3 個建物合併處分，顯與法規不符等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）原處分機關前分別於 109 年 11 月 23 日、110 年 10 月 29 日派員至系爭
建築物勘查，現場涉有「未經核准擅自增設機械停車設備」、「變動及增設汽
車停車空間」等與原核准內容不符之變更使用行為，業已違反建築法第 73 條
第 2 項、第 77 條第 1 項規定，爰通知訴願人限期改善或補辦手續完竣。
原處分機關續於 111 年 5 月 10 日派員至系爭建築物複查，發現前次勘查
缺失仍未改善或補辦手續完竣。至訴願人維○公司及邱君等 224 人所訴：「
…本大廈地下層停車位車主均為無辜受害之善意第三者。…」一節，查訴願人
為系爭建築物所有權人之一，依法應即善盡維護建築物合法使用與其構造及設
備安全之責，訴願人確有實質管領力，原處分機關分別於 109 年 11 月 23
日、110 年 10 月 29 日、111 年 5 月 10 日辦理勘查，現場涉及「未經核
准擅自增設機械停車設備」、「變動及增設汽車停車空間」等變更使用，訴願
人違反其應負之狀態責任，業已違反建築法第 77 條第 1 項規定，故訴願人
所陳僅為推諉卸責之詞，尚難執為免罰之論據。
（二）至訴願人何君所訴：「…依工務局核准竣工圖地下 2 樓計 129 停車位，然
地政機關登記數為 157 停車位…」一節，依地政資料所示，系爭建築物地下
2 層核准之停車位共計 129 個，經原處分機關比對現況，確涉有「未經核准
擅自增設機械停車設備、變動及增設汽車停車空間」等變更使用情事；另訴願
人何君所訴：「管委會無權狀，佔有出租」一節，查公寓大廈管理委員會僅係
為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，其非建築物所有
權人，然得否逕認其違建築物之使用人？實非無疑。
（三）至訴願人張君所訴：「…為何竣工圖 129 位，地政機關變成 146 位…」一
節，依地政資料所示，系爭建築物地下 2 層核准之停車位共計 129 個，經
原處分機關比對現況，確涉有「未經核准擅自增設機械停車設備、變動及增設
汽車停車空間」等變更使用情事，本件違規事證明確，原處分機關依法裁處，
並無違誤等語。
理 由
一、按訴願法第 78 條規定：「分別提起之數宗訴願係基於同一或同種類之事實或法
律上之原因者，受理訴願機關得合併審議，並得合併決定。」，查本件為訴願人
等不服系爭處分書分別提起訴願，核屬同一事實及法律上原因，爰依前開訴願法
第 78 條規定，合併審議及決定，先予敘明。
二、次按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄
市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，及本府 104 年 10 月 5 日新北府
工建字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外
，所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並廢止本府 100 年 1 月 19 日
北府工建字第 1000054371 號關於權限劃分之公告，均溯自 104 年 7 月 24
日生效。」。準此，本案原處分機關為有權限處分之機關。
三、復按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變
更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消
防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但
建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」、第 77 條第 1 項規定：「
建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」、第 9
1 條第 1 項第 2 款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人
、機械遊樂設施之經營者新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或
補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其
使用。必要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制
拆除：二、未依第 77 條第 1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全
者。」，及公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 4 款規定：「本條例用辭
定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用
部分按其應有部分有所有權。…四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他
部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、第 11 條第 1 項規定：
「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決
議為之。」。
四、再按建築物公共安全檢查簽證及申報辦法第 5 條規定：「防火避難設施及設備
安全標準檢查申報期間及施行日期，如附表 1。」，其附表 1（摘錄）如下：
五、末按最高行政法院 98 年度判字第 452 號判決意旨略以：「…依公寓大廈管理
條例第 3 條第 2 款及第 11 條規定，公寓大廈之區分所有權人就其共用部分
是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或
改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應有部分，係指分別共有人得行
使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，係按其應
有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義務。…。」、106 年度判字
第 682 號判決意旨略以：「…至於使用執照核發後，未維護建築物之合法使用
與其構造設備之安全之所有權人、使用人應負擔『狀態責任』。依前揭建築法第
77 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人被法律課予維護建築物於法定狀
態（建築物受到合法使用），以及建築物之構造與設備安全（抽象的行政法上義
務），此等義務並未被預設須以特定面貌的『行為』來履行，只要建築物出現不
符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險狀態，自已構成『狀態責任』義
務的違反，並非必須有導致違規狀態的人之行為存在，…。」。
六、卷查原處分機關前於 109 年 11 月 23 日派員至系爭建築物勘查，現場發現地
下 2 層及 3 層涉有「未經核准擅自增設機械停車設備、變動及增設汽車停車
空間」等與原核定使用不合之變更行為，已違反建築法第 73 條第 2 項規定，
經原處分機關以 110 年 7 月 6 日新北工使字第 1101248838 號函，限期持
有地下 2 層及 3 層持分之區分所有權人於 110 年 8 月 20 日前改善或補
辦手續完竣（註：訴願人張君於 110 年 7 月 19 日因買賣取得地下 2 層持
分，爰原處分機關另以 111 年 1 月 25 日新北工使字第 1110171693 號函限
期張君就前開違規情事於 111 年 3 月 10 日前改善或補辦手續完竣）。原處
分機關復於 110 年 10 月 29 日派員至系爭建築物勘查，現場發現地下 1 層
之 2 涉有「未經核准擅自變更汽車停車空間」有與原核定使用不合之變更行為
，已違反建築法第 73 條第 2 項、第 77 條第 1 項規定，經原處分機關以 1
10 年 12 月 24 日新北工使字第 1102475122 號函限期持有地下 1 層之 2
持分之區分所有權人於 111 年 1 月 30 日前改善或補辦手續完竣。嗣原處分
機關於 111 年 5 月 10 日派員至系爭建築物複查，發現前開違規情事仍未改
善或補辦手續完竣。此有系爭建築物使用執照存根、前開號函、原處分機關 109
年 11 月 23 日、110 年 10 月 29 日、111 年 5 月 10 日勘查紀錄表及採證
照片數幀等影本附卷可稽，原處分機關依法裁處，揆諸首揭條文規定，洵屬有據
。
七、至訴願人維○公司及邱君等 224 人主張已與建商確認該車位之所有權，並有本
市板橋地政事務所核發之建物、土地所有權狀，故已完全合法取得該停車位權利
，且違規行為顯係起造人、建商等 2 次施工造成，訴願人為無辜受害之善意第
三人等語。惟參照前揭最高行政法院 106 年度判字第 682 號判決意旨，建築
法第 77 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人被法律課予維護建築物於法
定狀態，建築物受到合法使用，以及建築物之構造與設備安全的抽象的行政法上
義務，此等義務並未被預設須以特定面貌的「行為」來履行，只要建築物出現不
符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險狀態，即已構成狀態責任義務的
違反。查本件訴願人維○公司及邱君等 224 人既為系爭建築物之區分所有權人
，經原處分機關前分別以 110 年 7 月 6 日新北工使字第 1101248838 號函
及 110 年 12 月 24 日新北工使字第 1102475122 號函，就系爭建築物地下 2
層至 3 層及地下 1 層之 2 違規情事，通知訴願人已違反建築法相關規定，
應停止違規行為並命限期改善或補辦手續完竣，惟訴願人仍任令違法狀態持續而
不予排除，故訴願人未能善盡維護系爭建築物之合法使用與其構造及設備安全，
即有法定義務之違反，與訴願人及是否為實際行為人無涉。
八、至訴願人何君主張其並非違法行為人，且該停車位回復原狀或補辦手續主動行為
操之在違規停車位之所有權人，原處分機關應對於具有實質管領力者，課以行政
罰鍰及限期改善或補辦手續之義務；又訴願人不具故意或過失之主觀要件，自不
得列為課處行政罰鍰等行政處罰對象；另行政行為，應以誠實信用方法為之，為
行政程序法第 8 條所明定，原處分機關以共同建物建號（實際有 3 個建物建
號）為由處分，顯已違反行政程序法第 4 條；訴願人依原處分機關核准之竣工
圖說購買停車位，難道合法購置停車位者，也要與購置不合法停車位者一起受罰
？等語。惟參照前揭最高行政法院 106 年度判字第 682 號判決意旨，何君未
能維護系爭建築物之合法使用與其構造及設備安全，即有法定義務之違反，與其
是否為實際違規行為人無涉。又按公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4
款及第 11 條第 1 項規定，及參照前揭最高行政法院 98 年度判字第 452 號
判決意旨，公寓大廈之區分所有權人就其共用部分是按其應有部分成立分別共有
關係，且各共有人係按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義
務。查本件系爭建築物地籍謄本，各區分所有權人並未單獨登記所擁有之停車位
編號，何君既為區分所有權人，且為地下 2 層持分人之一，對於系爭建築物地
下 1 樓至 3 樓之全部得行使權利，就該樓層違規狀態之回復原狀、排除危險
義務，自有實質管領力；再查本件原處分機關前以 110 年 7 月 6 日新北工
使字第 1101248838 號函，通知何君已違反建築法相關規定，應停止違規行為並
命限期改善或補辦手續完竣，惟何君仍任令違法狀態持續而不予排除，應即認何
君有故意過失；另查系爭建築物地下各樓層雖有單獨建號，但各樓層並無單獨之
車道出入口，樓層相互間就停車位管理使用、車道使用及車輛出入均具備密切關
聯，是原處分機關就前開違規情事，以系爭處分書共同為裁處，與誠信原則無違
；另本件何君係因未善盡維護系爭建築物合法使用與其構造及設備安全之行政法
上義務而受罰，與其購買之停車位是否與竣工圖說相符，乃屬二事。
九、至訴願人張君主張行政程序法第 8 條規定，行政行為應以誠實信用方法為之，
訴願人購置停車位時，已與竣工圖相符，是已盡查證之責任，信賴政府核發之所
有權狀；又行政程序法第 9 條規定，應就該行政程序於當事人有利及不利情形
一律注意，系爭建築物地下 2 樓竣工圖原計 129 位停車位，為何地政機關變
成 146 位；另系爭建築物於 90 年間方收回地下停車場管理，在此之前由建造
人相關企業管理，原處分機關未予以查證，行政程序即有瑕疵；且系爭建築物地
下 1 層至 3 層各有建物建號，將 3 個建物合併處分，顯與法規不符等語。
惟參照前揭最高行政法院 106 年度判字第 682 號判決意旨，經查張君既為系
爭建築物區分所有權人之一，依法即負有排除危險、回復物之安全之義務，則張
君未能維護系爭建築物之合法使用與其構造及設備安全，即有法定義務之違反，
與張君購置停車位時是否查核與竣工圖說相符無涉；次查卷附系爭建築物地下 2
層竣工圖說所登載者，為該樓層經核准設置之停車位數量（註：計 129 位），
與地籍謄本登記之持分數量係屬二事；又查本件張君就系爭建築物既負有維護系
爭建築物之合法使用與其構造及設備安全之義務，並經原處分機關以 111 年 1
月 25 日新北工使字第 1110171693 號函知訴願人已違反建築法相關規定，應停
止違規行為並命限期改善或補辦手續完竣，惟張君仍任令違規狀態持續而不予排
除，依法應即受罰；另查系爭建築物地下各樓層雖有單獨建號，但各樓層並無獨
立之車道出入口，樓層相互間就停車位管理使用、車道使用及車輛出入均具備密
切關聯，原處分機關爰就前開違規情事，以系爭處分書共同為裁處，與誠信原則
無違，是訴願人主張，尚難採據。從而原處分機關認訴願人違反建築法第 77 條
第 1 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 2 款及新北市政府處理違反建築法
使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項附表 2 之規定，共同裁處區分所
有權人計 309 人 6 萬元罰鍰，並限期於 111 年 11 月 15 日前改善或補辦
手續完竣，於法並無違誤，原處分應予維持。
十、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 李永裕（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 林泳玲
委員 黃愛玲
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關限期改善部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北
高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰及限期改善部分均不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內
向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 111 年 12 月 28 日
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