新北市政府訴願決定書 案號：1113030859 號
訴願人 綠○緣透天別墅管理委員會
代表人 蘇○群
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 111 年 5 月 20 日新北工使
字第 1110948212 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○街 1 段 159 巷 1 至 37 號建築物（領有 86 淡
使字第 850 號使用執照，層棟戶數為「地上 4 層、地下 1 層」，主要用途為「
住宅（H 類 2 組）」、地下 1 層原核准用途為「停車空間、自用儲藏室」，下稱
系爭建築物）之管理委員會。系爭建築物地下一層因涉有未經核准擅自變更樓梯（含
防火門及 1 樓樓板）之違規情事，前經原處分機關以民國（下同）110 年 9 月 2
3 日新北工使字第 1101810202 號函，通知訴願人應於 110 年 10 月 30 日前改善
或補辦手續完竣，嗣原處分機關於 110 年 11 月 15 日派員至系爭建築物勘查，地
下 1 層仍涉有未經核准擅自變更樓梯（含防火門及 1 樓樓板）之違規情事，案經
原處分機關以訴願人違反建築法第 77 條第 1 項未維護建築物合法使用及構造設備
安全之規定，依同法第 91 條第 1 項第 2 款及新北市政府處理違反建築法使用管
理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項附表 2 規定，以 110 年 12 月 8 日新北
工使字第 1102321284 號函併附同文號處分書，裁處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰
鍰，並限於 111 年 3 月 10 日前改善或補辦手續完竣，訴願人不服，提起訴願，
並經本府訴願審議委員會為訴願駁回之決定（案號：1113070103）在案。復經原處分
機關於 111 年 3 月 29 日派員至現場勘查，系爭建築物地下 1 層未經核准擅自
變更樓梯（含防火門及 1 樓樓板）之違規情事，迄未改善或補辦手續，原處分機關
爰以訴願人係第 3 次違反建築法第 77 條第 1 項規定，依同法第 91 條第 1 項
第 2 款及新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項
其附表 2 規定，以 111 年 5 月 20 日新北工使字第 1110948212 號函併附同文
號處分書（下稱系爭處分書），裁處訴願人 8 萬元罰鍰，並限於 111 年 8 月 2
5 日前改善或補辦手續完竣。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯
到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：原處分機關所指之系爭違建行為係於系爭社區之建商於建造完成
並取得使用執照後即擅自變更，而系爭社區係於 86 年 6 月 28 日取得使用執
照，訴願人係 105 年 10 月 17 日始成立，並非系爭違建之行為人，原處分機
關以訴願人為裁罰對象，當事人並不適格；又訴願人並非系爭建築物之所有權人
、使用人或具有實質管領力之人，訴願人無權改善或補辦手續等語。
二、答辯意旨略謂：原處分機關於 111 年 3 月 29 日再次至現場勘查，系爭建築
物地下 l 層仍涉有未經核准擅自變更樓梯（含防火門及 l 樓樓板）之違規情
事，不符建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條第 l 款及第 3 款第 l 目
規定，未維護建築物合法使用與其構造及設備安全，訴願人迄今仍未改善或依規
定完成補辦手續，已違反建築法第 77 條第 1 項規定，原處分機關依法裁處，
並無違誤等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並廢止本府 100 年 1 月 19 日北府
工建字第 1000054371 號關於權限劃分之公告，均溯自 104 年 7 月 24 日生
效。」，準此，本案原處分機關為有權限處分之機關。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列情
形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣 6 萬元
以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼
續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命
其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條第 1 項規定
維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」，新北市政府處理違反建築法使
用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項規定：「違反本法使用管理規定事件
之裁罰基準依附表 1 至附表 8 之規定。」。
┌───────┬─────────────────────────┐
│違反規定 │建築法第 77 條第 1 項、第 91 條第 1 項第 2 款【公│
│ │共安全檢查缺失】 │
├───────┼─────────────────────────┤
│建築物用途分類│建築物公共安全檢查簽證申報頻率為每 2 年 1 次【第│
│ │二型】 │
├───────┼─────────────────────────┤
│裁處罰鍰基準【│第 1 次限期 1 個月改善或補辦手續。 │
│新臺幣】 │第 2 次處罰鍰 6 萬元。 │
│ │第 3 次起依罰鍰次數，累次遞增 2 萬元罰鍰。 │
│ ├─────────────────────────┤
│ │併處限期 3 個月改善或補辦手續或停止使用。 │
└───────┴─────────────────────────┘
三、復按公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定：「本條例用辭定義如下：…九、
管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由
區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、第 36 條規定：「
管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共
用部分之清潔、維護、修繕及一般改良…。」。
四、又內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函釋略以：「說明：…
三、…（二）至建築物所有權人及使用人倘均非違法狀態之行為人，得就具有該
建築物實質管領力者，依建築法第 91 條第 1 項規定課予『限期改善或補辦手
續』之義務，至該建築物之實質管領力者，以有權改善或有權依法得補辦手續者
為限。」、111 年 2 月 22 日台內營字第 1110803161 號函釋略以：「說明：
…三、又按 107 年 6 月 12 日高雄高等行政法院 106 年度訴字第 325 號
判決之事實及理由、貳、實體方面：五、本院的判斷：『（三）… 2、…公寓大
廈管理委員會自屬建築法第 77 條第 1 項所定負有維護建築物構造與設備安全
之行政法上義務者，其責任內容為以物為中心之狀態責任…』是有關建築物共有
及共用部分倘有違反上開規定者，如屬已成立公寓大廈管理組織者，除區分所有
權人會議另有決議或約定外，該公寓大廈管理委員會或管理負負人為該違反狀態
之處分相對人，…。」。
五、卷查系爭建築物地下 1 樓之樓梯（含防火門及 1 樓樓板）依原核准圖說為避
難層出入口之戶外逃生樓梯，惟現場該樓梯已拆除，樓板封閉，與原核准圖說不
符，涉有地下 1 層未經核准擅自變更樓梯（含防火門及 1 樓樓板）之違規情
事，違反建築法第 77 條第 1 項未維護建築物合法使用及構造設備安全之規定
，前經原處分機關先後以 110 年 9 月 23 日新北工使字第 1101810202 號函
通知訴願人改善或補辦手續，及以 110 年 12 月 8 日新北工使字第 1102321
284 號函併附同文號處分書，裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限於 111 年 3 月
10 日前改善或補辦手續完竣，訴願人不服，提起訴願，並經本府訴願審議委員
會為訴願駁回之決定（案號：1113070103）在案。復經原處分機關於 111 年 3
月 29 日派員至現場勘查，系爭建築物地下 1 層未經核准擅自變更樓梯（含防
火門及 1 樓樓板）之違規情事，迄未改善或補辦手續，此有系爭建築物使用執
照存根、原處分機關 111 年 3 月 29 日勘查紀錄表及採證照片等附卷可稽，
原處分機關爰以訴願人係第 3 次違反建築法第 77 條第 1 項規定，依同法第
91 條第 1 項第 2 款及新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基
準第 3 點第 1 項其附表 2 規定，以系爭處分書裁處訴願人 8 萬元罰鍰，
並限於 111 年 8 月 25 日前改善或補辦手續完竣，揆諸首揭法令規定，洵屬
有據。
六、至訴願人主張，原處分機關所指之系爭違建行為係於系爭社區之建商於建造完成
並取得使用執照後即擅自變更，而系爭社區係於 86 年 6 月 28 日取得使用執
照，訴願人係 105 年 10 月 17 日始成立，並非系爭違建之行為人，原處分機
關以訴願人為裁罰對象，當事人並不適格；又訴願人並非系爭建築物之所有權人
、使用人或具有實質管領力之人，訴願人無權改善或補辦手續等語。惟按使用執
照核發後，未維護建築物合法使用與其構造設備安全之所有權人、使用人應負擔
「狀態責任」，依前揭建築法第 77 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人
被法律課予維護建築物於法定狀態（建築物受到合法使用），以及建築物之構造
與設備安全（抽象的行政法上義務），此等義務並未被預設須以特定面貌的「行
為」來履行，只要建築物出現不符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險
狀態，自已構成「狀態責任」義務的違反，並非必須有導致違規狀態的人之行為
存在；而公寓大廈管理委員會性質上為設有代表人之非法人團體，且其法定職務
範圍包含：區分所有權人會議決議事項之執行、共有及共用部分之清潔、維護、
修繕及一般改良，以及公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項，故公寓大廈管
理委員會自屬建築法第 77 條第 1 項所定負有維護建築物構造與設備安全之行
政法上義務者，其責任內容為以物為中心之「狀態責任」，有關建築物共有及共
用部分倘有違反上開規定者，除區分所有權人會議另有決議或約定外，該公寓大
廈管理委員會為該違反狀態之處分相對人（最高行政法院 106 年度判字第 682
號判決意旨、高雄高等行政法院 106 年度訴字第 325 號判決意旨、內政部 9
5 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函釋及 111 年 2 月 22 日台內
營字第 1110803161 號函釋意旨參照）。查本件訴願人於 110 年 9 月 17 日
函復原處分機關自承「查貴局曾於 110 年 9 月 13 日前來會勘本社區建物地
下層使用狀況乙情，經本社區召開管委會後，決議聘請建築師就會勘結果，依照
建築法規申請補正使用執照或辦理變更使照等方式處理。」，並於 110 年 11
月 1 日經區分所有權人會議決議同意委請建築師會勘提出逃生梯解決方案，足
見系爭建築物地下 1 樓之樓梯（含防火門及 1 樓樓板）之維護已經區分所有
權人會議決議交由訴願人辦理，訴願人對於系爭建築物地下 1 樓之樓梯（含防
火門及 1 樓樓板）自具有實際上管領能力，訴願人未能善盡維護系爭建築物之
合法使用與其構造及設備安全，即已構成「狀態責任」義務的違反，自為違反建
築法第 77 條第 1 項規定之裁罰對象，是訴願人上開主張，尚難採據。從而原
處分於法並無違誤，應予維持。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 張文郁（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 林泳玲
委員 黃愛玲
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關限期改善或補辦手續部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個
月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰及限期改善或補辦手續部分均不服，得於決定書送達之次日起
2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政
訴訟。
中華民國 111 年 10 月 20 日
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