新北市政府訴願決定書 案號：1113040139 號
訴願人 巧○○○園大廈社區管理委員會
代表人 呂○薇
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 111 年 1 月 20 日新北工使
字第 1110129823 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法
決定如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處理。
事 實
緣位於本市○○區○○街○段 177 巷 100 號 15 樓建築物（下稱系爭建築物，領
有 85 淡使字第 1591 號使用執照）原核准用途為「集合住宅（H 類 2 組）」，屬
巧○○○園大廈社區。原處分機關於民國（下同）110 年 12 月 27 日派員至系爭建
築物查察，發現系爭建築物前側共有部分有未經核准擅自變更（拆除）外牆（前側合
法部分與屋頂避難平台部分之外牆、增設窗戶）、拆除防火門（前側合法部分與屋頂
避難平台部分之外牆、增設窗戶）、防火門故障（與梯廳區隔之防火門脫落故障）等
情事，原處分機關認系爭行為雖為系爭建築物區分所有權人陳溫振雄所為，然訴願人
為系爭建築物之使用人，爰認訴願人違反建築法第 77 條第 1 項規定，依同法第 9
1 條第 1 項第 2 款及新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3
點第 1 項附表 2 規定，以首揭號函併附同文號處分書，裁處訴願人新臺幣（下
同）6 萬元罰鍰，並限於 111 年 4 月 20 日前改善或補辦手續完竣。訴願人不服
，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）系爭建築物的住戶房屋裝潢時私自變更及拆除該樓層防火門時並未向管委會提
出申請，待完工後管委會發現有口頭告知該住戶違反規定並要求回復原狀，並
經其他住戶向原處分機關檢舉，原處分機關應針對該行為人私自作為去進行後
續處理程序。
（二）原處分機關所指系爭建築物未經核准擅自變更（拆除）外牆、增設窗戶部分，
應是當初起造房屋之建設公司所為，理應究責該建商或當初核准單位等語。
二、答辯意旨略謂：按建築法第 77 條第 1 項乃課予建築物所有權人、使用人應維
護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，係屬以物為中心之狀態責任，就
對物有實際上管領能力之人，如所有權人或使用人，課予排除危險、回復物安全
狀態之義務。訴願人為系爭建築物之使用人，對物有實際上管領能力，有排除危
險、回復物安全狀態之義務，且訴願人於勘查日前即已知違規狀態在先，如不想
繼續違規，當可選擇直接恢復原合法使用，再行處理與專有部分建築物所有權人
及建商間之私權糾紛，訴願人上開主張，委不足採等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行…溯自 104 年 7 月 24 日生效。」。
準此，本案原處分機關為有權限處分之機關，合先敘明。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列情
形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣 6 萬元
以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼
續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或
命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條第 1 項規
定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」、新北市政府處理違反建築法
使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項規定：「違反本法使用管理規定事
件之裁罰基準依附表 1 至附表 8 之規定。」，及附表 2 規定（摘錄）如下
：
┌────────┬────────────────────────┐
│違反規定 │建築法第 77 條第 1 項 │
│ │建築法第 91 條第 1 項第 2 款 │
│ │【公共安全檢查缺失】 │
├────────┼────────────────────────┤
│建築物用途分類 │建築物公共安全檢查簽證 │
│ │申報頻率每 2 年 1 次場所 │
│ │【第二型】 │
├────────┼────────────────────────┤
│裁處罰鍰基準 │第 1 次處罰鍰 6 萬元。 │
│【新臺幣】 │【備註一】 │
│ │第 2 次起依罰鍰次數，累次遞增 3 萬元罰鍰。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │併處限期 2 個月改善或補辦手續或停止使用。 │
├────────┼────────────────────────┤
│裁罰對象 │一、第 1 次、第 2 次處罰使用人並副知建築物所有│
│ │ 權人。 │
│ │二、第 3 次起每次處罰使用人及併罰建築物所有權人│
│ │ 。 │
└────────┴────────────────────────┘
三、再按公寓大廈管理條例第 3 條規定：「本條例用辭定義如下：…四、共用部分
：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用
者。…七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有
關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。…九、管理委員會：指為執行區
分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若
干人為管理委員所設立之組織。」、第 10 條第 2 項規定：「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共
基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之…。」、第 11 條第
1 項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權
人會議之決議為之。」、第 36 條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所
有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改
良…。」，及第 57 條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與
其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說
、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指
定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電
、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之（
第 1 項）。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢
測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其
歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同
管理委員會或管理負責人辦理移交手續（第 2 項）。」。
四、復按內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函釋意旨略謂：「…
二、…（二）至建築物所有權人及使用人倘均非違法狀態之行為人，得就具有該
建築物實質管領力者，依建築法第 91 條第 1 項規定課予『限期改善或補辦手
續』之義務，至該建築物之實質管領力者，以有權改善或有權依法得補辦手續者
為限…。」。
五、卷查原處分機關於 110 年 12 月 27 日派員至系爭建築物勘查，發現有未經核
准擅自變更（拆除）外牆（前側合法部分與屋頂避難平台部分之外牆、增設窗戶
）、拆除防火門（前側合法部分與屋頂避難平台部分之外牆、增設窗戶）、防火
門故障（與梯廳區隔之防火門脫落故障）等情事，此有 85 淡使字第 1591 號使
用執照、110 年 12 月 27 日稽查紀錄表及採證照片影本數幀等附卷可憑，原處
分機關認訴願人為系爭建築物之使用人，涉及違反建築法第 77 條第 1 項規定
，以首揭號函併附同文號行政處分書，裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限於 111
年 4 月 20 日前改善或補辦手續，固非無據。
六、惟查建築法第 77 條第 1 項及第 91 條第 1 項第 2 款之規定，其裁處對象
應為建築物所有權人或使用人，而公寓大廈管理委員會係為執行區分所有權人會
議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委
員設立之組織，並非建築物之所有權人；又管理委員會依同條例第 36 條規定雖
就共有及共用部分有清潔、維護、修繕及一般改良之責，然與建築物之使用人尚
屬有別。又依內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函釋意旨，
建築物所有權人及使用人倘均非違法狀態之行為人，得對該建築物具有實質管領
力者，依建築法第 91 條第 1 項規定課予限期改善或補辦手續之義務，而建築
法上所謂具有實質管領力，以對系爭建築物之違失有權改善或依法補辦手續者為
限。是本案訴願人是否為適法之裁處對象，應視其對於系爭建築物是否具有建築
法上實質管領力而定。
七、次查系爭建築物變更及拆除防火門係系爭建築物區分所有權人陳溫振雄所為，則
本案訴願人是否為適法之裁處對象，即非無疑。另審酌系爭建築物現為該區分所
有權人陳溫振雄占有使用，故就此部分具有實質管領力，而有權依法改善或補辦
手續者究係何人，應綜合審酌該外牆、窗戶、防火門之占有管理情形、實際出入
使用事實以為判定，不可一概而論。又參照臺北高等行政法院 107 年度訴字第
344 號判決意旨，依建築法第 77 條第 1 項所為裁處，應就違規使用之實際情
況，於符合建築法之立法目的為必要裁量，並非容許主管機關恣意選擇處罰對象
，應本於正確事實為合義務之裁量，惟本件原處分機關逕行選擇訴願人為裁罰對
象之理由為何，訴願人就此部分是否有權依法改善或補辦手續，均有未明。從而
，原處分認事用法尚嫌率斷，是以應將原處分撤銷，由原處分機關查明後另為適
法之處理，以符法制。
八、綜上論結，本件訴願為有理由，依訴願法第 81 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 陳立夫（代理）
委員 陳明燦
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 黃愛玲
中華民國 111 年 4 月 28 日
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