新北市政府訴願決定書 案號：1113070103 號
訴願人 綠○緣透天別墅管理委員會
代表人 蘇○群
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 110 年 12 月 8 日新北工使
字第 1102321284 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○街○段 159 巷 1 至 37 號建築物（領有 86 淡使
字第 850 號使用執照，層棟戶數為「地上 4 層、地下 1 層」，主要用途為「住
宅」、地下 1 層原核准用途為「停車空間、自用儲藏室」，下稱系爭建築物）之管
理委員會。原處分機關前於民國（下同）110 年 9 月 13 日派員至系爭建築物勘查
，發現地下 1 層未經核准擅自變更地下 1 層樓梯之行為，涉及違反建築法第 77
條第 1 項規定，原處分機關認訴願人為系爭建築物之使用人，遂以 110 年 9 月
23 日新北工使字第 1101810202 號函，通知訴願人應於 110 年 10 月 30 日前改
善或補辦手續完竣。嗣原處分機關於 110 年 11 月 15 日再次至現場勘查，地下 1
層仍有上述未經核准擅自變更樓梯之違規情事，業已違反建築法第 77 條第 1 項
未維護建築物合法使用及構造設備安全之規定，原處分機關遂依同法第 91 條第 1
項第 2 款及新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1
項附表 2 規定，以首揭號函併附同文號行政處分書，裁處訴願人新臺幣（下同）6
萬元罰鍰，並限於 111 年 3 月 10 日前改善或補辦手續完竣。訴願人不服，提起
本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：訴願人陳述其係 105 年 10 月 17 日始成立，並非系爭違建之
行為人，原處分機關以訴願人為裁罰對象，當事人並不適格，查原處分機關所指
之系爭違建行為係於系爭社區之建商於建造完成並取得使用執照後即擅自變更，
而系爭社區係於 86 年 6 月 28 日取得使用執照，且本件原處分機關並未予進
行調查證據之程序，其所為系爭處分並不適法等語。
二、答辯意旨略謂：原處分機關於 110 年 11 月 15 日再次派員至現場稽查，系爭
建築物於檢查當日地下 1 層確有未經核准擅自變更樓梯等違規情事，業已違反
建築法相關規定，違規事證已甚明確，此亦有訴願人代表人簽署之勘查紀錄表及
現場照片可證，訴願人未予維護建築物合法使用及構造設備安全，已違反建築法
第 77 條第 1 項規定，原處分機關依法裁處，並無違誤等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並廢止本府 100 年 1 月 19 日北府
工建字第 1000054371 號關於權限劃分之公告，均溯自 104 年 7 月 24 日生
效。」，準此，本案原處分機關為有權限處分之機關。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列情
形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣 6 萬元
以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼
續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命
其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……二、未依第 77 條第 1 項規
定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」，新北市政府處理違反建築法
使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項規定：「違反本法使用管理規定事
件之裁罰基準依附表 1 至附表 8 之規定。」，附表 2（摘錄）規定：
┌────────┬────────────────────────┐
│違反規定 │建築法第 77 條第 1 項 │
│ │建築法第 91 條第 1 項第 2 款 │
│ │【公共安全檢查缺失】 │
├────────┼────────────────────────┤
│建築物用途分類 │其他場所 │
│ │【第 3 型】 │
├────────┼────────────────────────┤
│裁處罰鍰基準 │第 1 次限期 1 個月改善或補辦手續。 │
│【新臺幣】 │第 2 次處罰鍰 6 萬元。【備註一】 │
│ │第 3 次起依罰鍰次數，累次遞增 2 萬元罰鍰。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │併處限期 3 個月改善或補辦手續或停止使用。 │
└────────┴────────────────────────┘
三、再按公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定：「本條例用辭定義如下：…九、
管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由
區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、第 36 條規定：「
管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共
用部分之清潔、維護、修繕及一般改良…。」。
四、復按內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函釋意旨略謂：「…
二、…（二）至建築物所有權人及使用人倘均非違法狀態之行為人，得就具有該
建築物實質管領力者，依建築法第 91 條第 1 項規定課予『限期改善或補辦手
續』之義務，至該建築物之實質管領力者，以有權改善或有權依法得補辦手續者
為限。」。
五、卷查系爭建築物位於本市○○區○○街○段 159 巷 1 至 37 號，領有 86 淡
使字第 850 號使用執照，依執照登載所示，層棟戶數為「地上 4 層、地下 1
層」，主要用途為「住宅」、地下 1 層原核准用途為「停車空間、自用儲藏室
」，原處分機關前於 110 年 9 月 13 日派員至系爭建築物勘查，發現有地下
1 層未經核准擅自變更樓梯之行為，涉及違反建築法第 77 條第 1 項規定，原
處分機關認訴願人為系爭建築物之使用人，遂以 110 年 9 月 23 日新北工使
字第 1101810202 號函，通知訴願人應於 110 年 10 月 30 日前改善或補辦手
續完竣。嗣原處分機關於 110 年 11 月 15 日再次至現場勘查，地下 1 層仍
有上述未經核准擅自變更樓梯之違規情事，業已違反建築法第 77 條第 1 項未
維護建築物合法使用及構造設備安全之規定，原處分機關遂依同法第 91 條第 1
項第 2 款及新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第
1 項附表 2 規定，以首揭號函併附同文號處分書裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並
限期於 111 年 3 月 10 日前改善或補辦手續完竣，此有系爭建築物使用執照
存根、原處分機關 110 年 11 月 15 日勘查紀錄表及採證照片數幀等附卷可稽
，原處分機關依法裁處，揆諸前揭條文規定，洵屬有據。
六、至訴願人主張系爭違建行為係建商於建造完成系爭社區並取得使用執照後即擅自
變更，而系爭社區係於 86 年 6 月 28 日取得使用執照，並非適格當事人，且
本件原處分機關並未予進行調查證據之程序等語。惟按「至於使用執照核發後，
未維護建築物之合法使用與其構造設備之安全之所有權人、使用人應負擔『狀態
責任』。依前揭建築法第 77 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人被法律
課予維護建築物於法定狀態（建築物受到合法使用），以及建築物之構造與設備
安全（抽象的行政法上義務），此等義務並未被預設須以特定面貌的『行為』來
履行，只要建築物出現不符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險狀態，
自已構成『狀態責任』義務的違反，並非必須有導致違規狀態的人之行為存在，
…。…」（最高行政法院 106 年度判字第 682 號判決、臺北高等行政法院 1
07 年訴字第 744 號等判決參照）。查依原處分機關 110 年 11 月 15 日勘
查紀錄表，系爭建築物地下 1 樓之樓梯（含防火門及 1 樓樓板）依原核准圖
說為避難層出入口之戶外逃生樓梯，惟現場該樓梯已被封閉作變更使用之行為，
與原核准圖說不符。又依內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號
函釋意旨，建築物所有權人及使用人倘非違法狀態之行為人，該建築物之實質管
領力者，有權改善或有權依法得補辦手續，本件訴願人於 110 年 9 月 17 日
來函自承「查貴局曾於 110 年 9 月 13 日前來會勘本社區建物地下層使用狀
況乙情，經本社區召開管委會後，決議聘請建築師就會勘結果，依照建築法規申
請補正使用執照或辦理變更使照等方式處理。」在案，故訴願人未能善盡維護系
爭建築物之合法使用與其構造及設備安全，即有法定義務之違反，訴願人主張，
尚難採據。從而原處分機關認訴願人為系爭建築物之使用人，具有實質管領力，
就上述違反建築法第 77 條第 1 項規定之行為，依同法第 91 條第 1 項第 2
款及新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項附
表 2 之規定，裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限期改善，並無違誤，原處分應予
維持。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 黃愛玲（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關限期改善或補辦變更使用執照手續部分不服，得於決定書送達之
次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提
起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰及限期改善或補辦變更使用執照手續部分均不服，得於決定書
送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101
號）提起行政訴訟。
中華民國 111 年 4 月 20 日
|