新北市政府訴願決定書 案號：1103121013 號
訴願人 四○○旅社區管理委員會
代表人 魏○苑
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 110 年 8 月 25 日新北工使
字第 1101608688 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法
決定如下：
主 文
關於 110 年 8 月 25 日新北工使字第 1101608688 號函併附同文號行政處分書命
地下 1 層限期改善或補辦手續部分，原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分，
其餘訴願駁回。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○○路○段 106 號（代表號）建築物（領有 105 淡
使字第 444 號使用執照，層棟戶數為「地上 24 層、地下 4 層」，主要用途為「
集合住宅（H 類 2 組）、店鋪（G 類 3 組）」，下稱系爭建築物）之管理委員會
。原處分機關前於民國（下同）110 年 2 月 26 日派員至系爭建築物勘查，發現地
下 1 層及地下 2 層車道出入口未經核准擅自增設鐵捲門，涉及違反建築法第 77
條第 1 項規定，原處分機關認訴願人為系爭建築物之使用人，遂以 110 年 3 月
2 日新北工使字第 1100381097 號函，通知訴願人應於 110 年 4 月 10 日前陳
述意見、恢復原狀或補辦手續完竣。嗣原處分機關於 110 年 8 月 6 日再次至現
場勘查，地下 1 層及地下 2 層車道出入口仍有未經核准擅自增設鐵捲門之情事，
業已違反建築法第 77 條第 1 項規定，原處分機關遂依同法第 91 條第 1 項第 2
款規定，以首揭號函併附同文號行政處分書，裁處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰
鍰，並限於 110 年 11 月 30 日前改善或補辦手續完竣。訴願人不服，提起本件訴
願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）本會自接獲主管機關來函即尋求多方管道積極處理，並依法自主拆除，本社區
及起造人所增設之快速鐵捲門經拆除主要動力馬達及金屬門簾後已明顯不堪使
用，本質上與雨遮、採光罩等違建物無法一概而論。又檢舉人不願遵守社區全
體區分所有權人同意之社區規約，先前惡意破壞快速鐵捲門相關設備已確定起
訴，全案審理中。
（二）另地下 2 層鐵捲門為本會增設，該增設作業並曾列入本社區第 3 屆第 2
次區分所有權人會議管理委員會年度工作報告。查本社區委請嘉○工程管理顧
問股份有限公司（下稱嘉○公司）辦理公設複驗檢測作業，日前檢測後發覺公
設有數千項缺失，本社區曾於 110 年 4 月 14 日與寶○開發建設股份有限
公司（下稱寶○公司）及嘉○公司召開會議討論，惟其後仍未完成公設點交作
業，本社區並於 110 年 8 月 27 日函請寶○公司處理相關事宜，惟目前仍
未回覆，本社區亦尚未領取公共基金等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）建築法可區分為對建築實施行為之管制，以及對建築物本身之管制，其所課予
之義務分屬行為責任與狀態責任範疇，使用執照核發前（答辯書誤植為「後」
），作與原核定使用不合之變更者，應由擅自變更之行為人負擔行為責任，至
於使用執照核發後，作與原核定使用不合之變更者，未維護建築物之合法使用
與其構造設備安全之所有權人、使用人應負擔狀態責任。該社區既已成立管理
委員會，且現況為社區使用，訴願人應依使用人之身分負建築物合法使用之狀
態責任，故仍應負限期改善及回復原狀之責。
（二）經查，原處分機關 110 年 8 月 6 日現場勘查，地下 1 層及地下 2 層
有未經核准擅自增設鐵捲門之情事，違規事實明確，業已違反建築法第 77 條
第 1 項規定；次查，地下 2 層現場拆除金屬門簾，仍未依原核准圖說恢復
原狀，且亦不影響會勘是日違規事實，原處分依建築法第 91 條第 1 項第 2
款據以裁處，應屬允當等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行…溯自 104 年 7 月 24 日生效。」。
準此，本案原處分機關為有權限處分之機關，合先敘明。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列情
形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣 6 萬元
以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼
續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或
命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條第 1 項規
定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」、新北市政府處理違反建築法
使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項規定：「違反本法使用管理規定事
件之裁罰基準依附表 1 至附表 8 之規定。」，及附表 2 規定（摘錄）如下
：
┌────────┬────────────────────────┐
│違反規定 │建築法第 77 條第 1 項 │
│ │建築法第 91 條第 1 項第 2 款 │
│ │【公共安全檢查缺失】 │
├────────┼────────────────────────┤
│建築物用途分類 │其他場所 │
│ │【第 3 型】 │
├────────┼────────────────────────┤
│裁處罰鍰基準 │第 1 次限期 1 個月改善或補辦手續。 │
│【新臺幣】 │第 2 次處罰鍰 6 萬元。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │併處限期 3 個月改善或補辦手續或停止使用。 │
├────────┼────────────────────────┤
│裁罰對象 │一、第 1 次、第 2 次處罰使用人並副知建築物所有│
│ │ 權人。 │
│ │二、第 3 次起每次處罰使用人及併罰建築物所有權人│
│ │ 。 │
└────────┴────────────────────────┘
三、再按公寓大廈管理條例第 3 條規定：「本條例用辭定義如下：…四、共用部分
：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用
者。…七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有
關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。…九、管理委員會：指為執行區
分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若
干人為管理委員所設立之組織。」、第 10 條第 2 項規定：「共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共
基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之…。」、第 11 條第
1 項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權
人會議之決議為之。」、第 36 條規定：「管理委員會之職務如下：一、區分所
有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改
良…。」，及第 57 條規定：「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與
其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說
、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指
定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電
、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之（
第 1 項）。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢
測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其
歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同
管理委員會或管理負責人辦理移交手續（第 2 項）。」。
四、復按內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函釋意旨略謂：「…
二、…（二）至建築物所有權人及使用人倘非違法狀態之行為人，得就具有該建
築物實質管領力者，依建築法第 91 條第 1 項規定課予『限期改善或補辦手續
』之義務，至該建築物之實質管領力者，以有權改善或有權依法得補辦手續者為
限…。」。
五、卷查原處分機關於 110 年 2 月 26 日派員至系爭建築物勘查，發現地下 1
層及地下 2 層車道出入口未經核准擅自增設鐵捲門，涉及違反建築法第 77 條
第 1 項規定，遂以 110 年 3 月 2 日新北工使字第 1100381097 號函，通
知訴願人應於 110 年 4 月 10 日前陳述意見、恢復原狀或補辦手續完竣。嗣
原處分機關於 110 年 8 月 6 日再次至現場勘查，地下 1 層及地下 2 層
車道出入口仍有未經核准擅自增設鐵捲門之情事，此有 105 淡使字第 444 號
使用執照、110 年 8 月 6 日稽查紀錄表及採證照片影本數幀等附卷可憑，原
處分機關認訴願人為系爭建築物之使用人，涉及違反建築法第 77 條第 1 項規
定，以首揭號函併附同文號行政處分書，裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限於 110
年 11 月 30 日前改善或補辦手續，固非全然無據。
六、惟查建築法第 77 條第 1 項及第 91 條第 1 項第 2 款之規定，其裁處對象
應為建築物所有權人或使用人，而公寓大廈管理委員會係為執行區分所有權人會
議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委
員設立之組織，並非建築物之所有權人；又管理委員會依同條例第 36 條規定雖
就共有及共用部分有清潔、維護、修繕及一般改良之責，然與建築物之使用人尚
屬有別。又依內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函釋意旨，
建築物所有權人及使用人倘非違法狀態之行為人，得對該建築物具有實質管領力
者，依建築法第 91 條第 1 項規定課予限期改善或補辦手續之義務，而建築法
上所謂具有實質管領力，以對系爭建築物之違失有權改善或依法補辦手續者為限
。是本案訴願人是否為適法之裁處對象，應視其對於系爭建築物是否具有建築法
上實質管領力而定。查系爭建築物地下 2 層車道出入口之鐵捲門，係經四○○
旅社區區分所有權人會議決議增設，並納入管理委員會年度工作項目，此有 108
年 11 月 2 日四○○旅社區第 3 屆第 2 次區分所有權人會議紀錄附卷可稽
，足見此部分業經區分所有權人會議決議交由訴願人辦理，訴願人具有實質管領
力，有權改善或依法補辦手續並無疑義，原處分機關予以裁處並無違誤。
七、另系爭建築物地下 1 層車道出入口之鐵捲門，經查為起造人寶○公司增設，且
尚未依公寓大廈管理條例第 57 條第 2 項規定完成公設點交程序，則本案訴願
人是否為適法之裁處對象，即非無疑。另審酌該鐵捲門實與地下 1 層獎勵停車
位、地下 2 層至 4 層區分所有權人停車位管理使用及車輛出入具備密切關聯
，故就此部分具有實質管領力，而有權依法改善或補辦手續者究係何人，應綜合
審酌該鐵捲門之占有管理情形、實際出入使用事實以為判定，不可一概而論。又
參照臺北高等行政法院 107 年度訴字第 344 號判決意旨，依建築法第 77 條
第 1 項所為裁處，應就違規使用之實際情況，於符合建築法之立法目的為必要
裁量，並非容許主管機關恣意選擇處罰對象，且應就受罰主體究為變更工程之行
為人（於本案即起造人寶○公司）、區分所有權人或訴願人，本於正確事實為合
義務之裁量，惟本件原處分機關逕行選擇訴願人為裁罰對象之理由為何，訴願人
就此部分是否有權依法改善或補辦手續，均有未明。從而，原處分認事用法尚嫌
率斷，是以將原處分命地下 1 層限期改善或補辦手續部分撤銷，由原處分機關
查明後另為適法之處分，以符法制。
八、綜上論結，本件訴願部分為有理由，部分為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1
項及第 81 條規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 陳立夫（代理）
委員 陳明燦
委員 張文郁
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟。
2.如僅對本決定有關限期改善或補辦手續部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個
月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰、限期改善或補辦手續部分均不服，得於決定書送達之次日起
2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政
訴訟。
中華民國 110 年 12 月 27 日
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