新北市政府訴願決定書 案號：1103030304 號
訴願人 張○城
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 110 年 2 月 17 日新北工使
字第 1100231113 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○路○段 234 號 1 樓建築物（領有 68 中使字第 1
010 號使用執照，使用分區為商業區，1 樓原核准用途為「店舖（G 類 3 組）」，
下稱系爭建築物）所有權人。系爭建築物前經本府商業活動聯合查報小組（下稱查報
小組）於民國（下同）106 年 3 月 23 日及同年 10 月 27 日現場稽查，均查獲有
未經核准擅自變更為「視聽歌唱場所（B 類 l 組）」使用之情事，原處分機關當時
另函通知訴願人應善盡建築物所有權人督導之責，若再經查獲，得依建築法規定辦理
。復經查報小組於 107 年 3 月 7 日、108 年 8 月 6 日、109 年 9 月 3
日再次稽查，系爭建築物仍供作「視聽歌唱場所（B 類 l 組）」使用，原處分機關
除裁處建築物使用人，並分別裁處建築物所有權人即訴願人新臺幣（下同）6 萬、12
萬、18 萬元罰鍰，並限期改善或補辦手續在案。嗣查報小組再於 110 年 1 月
18 日至現場稽查，發現系爭建築物仍有未經核准擅自變更為「視聽歌唱場所（B 類
l 組）」使用之情事，且迄未回復原狀或補辦手續，原處分機關除裁處系爭建築物
使用人罰鍰外，並以訴願人違反建築法第 73 條第 2 項規定，依同法第 91 條第 1
項第 1 款規定及新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點
第 1 項附表 1 規定，以首揭號函併附同文號處分書，裁處訴願人 24 萬元罰鍰，
並限於 110 年 4 月 20 日前改善或補辦手續完竣。訴願人不服，提起本件訴願，
並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：建築主管機關如對行為人處罰，足達成行政目的時，即不得對建
築物所有權人處罰，原處分對所有權人為裁處及命限期改善，自有違誤；原處分
機關並未予以陳述意見機會，裁處程序已非適法。房客每個月都按時繳租金，沒
理由趕他走，請原處分機關協助斷水斷電，讓房客搬走；訴願人已委由建築師辦
理變更使用用途申請在案等語。
二、答辯意旨略謂：查系爭建築物自 106 年起即違規使用為「視聽歌唱場所（B 類
l 組）」使用，前經原行政處分機關多次通知訴願人系爭建築物違規使用情事，
請其善盡督導之責，否則將依建築法相關規定辦理。系爭建築物之使用人於 5
年間不斷更迭，共換 4 位使用人，每換 l 次使用人，原處分機關即須從最低
罰鍰 6 萬元處罰，為遏止建築物所有權人持續承租予他人違規使用，而以換人
頭（使用人）之方式惡意規避之情事，原處分機關如只對建築物使用人裁處而不
對建築物所有權人裁處，實難達成維護建築物合法使用之行政目的，故原處分機
關依建築法及新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準之規定併罰
建築物所有權人即訴願人，依法應無違誤。又查原處分機關並未有系爭建築物申
請將原核准用途「店鋪（G 類 3 組）」變更為「視聽歌唱場所（B 類 l 組）
」之紀錄，退萬步言，倘如系爭建築物於 110 年 l 月 18 日現場稽查後變更
使用完竣，亦屬事後改善行為，當不能卸免違規應負之行政責任。而訴願人與承
租人之租賃爭議等情事，係屬私權，訴願人自得尋求司法或民間協調途徑解決，
與建築物是否合法使用係屬二事。系爭建築物未經領得變更使用執照即擅自供人
違規使用，建築物所有權人自不能卸免其責，訴願人所辯，核無可採，原行政處
分機關依法裁處，應屬允當等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」及新北市政府 104 年 10 月 5 日新北
府工建字第 1041856028 號公告略以：「本府關於建築法除違章建築處理事項外
，所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並廢止本府 100 年 1 月 19 日
北府工建字第 1000054371 號關於權限劃分之公告，均溯自 104 年 7 月 24
日生效」準此，本案原處分機關為有權限處分機關，合先敘明。
二、次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變
更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消
防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但
建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」、第 91 條第 1 項第 1 款
規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營
者新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改
善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時並停止供
水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73
條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」及新北市政府處理違
反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項規定：「違反本法使用管
理規定事件之裁罰基準依附表 1 至附表 8 之規定。」其附表 1 略以：
三、卷查系爭建築物原核准用途為「店鋪（G 類 3 組）」，其未經核准擅自變更用
途為「視聽歌唱場所（B 類 1 組）」使用，訴願人為系爭建物之所有權人，其
未善盡維護系爭建物合法使用之法律義務，前經原處分機關以 107 年 3 月 2
3 日新北工使字第 1070505657 號函併附同文號處分書、108 年 8 月 22 日新
北工使字第 1081557425 號函併附同文號處分書、109 年 9 月 25 日新北工使
字第 1091823627 號函併附同文號處分書，分別裁處訴願人 6 萬、12 萬、18
萬元罰鍰，並限期改善或補辦手續在案。復於 110 年 1 月 18 日再經查獲系
爭建築物仍供作「視聽歌唱場所（B 類 l 組）」使用，此有系爭建築物使用執
照存根、原處分機關前揭各號處分書、110 年 1 月 18 日新北市建築物防火避
難設施與設備安全動態檢查紀錄表及現場照片等影本附卷可稽，原處分機關以訴
願人違反建築法第 73 條第 2 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定
及新北市政府處理違反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項附表
1 規定，裁處訴願人 24 萬元罰鍰，並限於 110 年 4 月 20 日前改善或補辦
手續完竣，揆諸前揭條文規定，洵屬有據。
四、至訴願人主張，建築主管機關如對行為人處罰，足達成行政目的時，即不得對建
築物所有權人處罰，原處分對所有權人為裁處及命限期改善，自有違誤；原處分
機關並未予以陳述意見機會，裁處程序已非適法一節。查本案訴願人一再出租予
不同之人為違法使用，未能善盡所有人維護建物合法使用之法律義務，顯非對使
用人處罰即已足達成行政之目的，且依前揭新北市政府處理違反建築法使用管理
規定事件裁罰基準第 3 點附表一「裁罰對象」為：「一、第 l、2 次處罰使用
人，並副知建築物所有權人。二、第 3 次起每次處罰使用人及併罰建築物所有
權人。」，而「備註二」亦載明：「裁罰建築物所有權人，其裁罰時點，包含同
一使用項目場所，同一使用人及不同使用人違規使用第 3 次處罰之情形，其裁
罰基準為第 1 次罰鍰新臺幣 6 萬元並限期改善或補辦手續或停止使用，第 2
次依各順序類組遞增罰鍰金額，並限期改善或補辦手續或停止使用，第 3 次起
依各順序類組遞增罰鍰金額，並限期改善或補辦手續或停止使用。」，原處分機
關依前開規定對訴願人予以裁罰，並要求改善或補辦手續，於法自無違誤。又本
案處分所根據之事實，客觀上明白足以確認，依行政程序法第 103 條第 5 款
規定，原處分機關於處分前未給予陳述意見之機會，亦難認違反程序。
五、又訴願人主張，房客每個月都按時繳租金，沒理由趕他走，請原處分機關協助斷
水斷電，讓房客搬走；訴願人已委由建築師辦理變更使用用途申請在案一節。惟
按建築法第 77 條第 1 項明文規定（略以）：「建築物所有權人、使用人應維
護建築物合法使用與其構造及設備安全。」，建築物所有權人本具有維護建築物
合法使用之責任，且原處分機關業於 106 年 4 月起，即發函通知建築物所有
權人即訴願人，系爭建築物涉及未經核准擅自變更使用情事，請善盡建築物所有
權人督導之責，以防違規情事再次發生，若再經查獲時，原處分機關得依建築法
相關規定辦理，惟訴願人仍持續出租予他人違規使用，而系爭建築物承租人已然
違規使用，訴願人既未對承租人終止租約，回復其合法使用，殊不能以無法管理
承租人之事因而認原處分不當而要求撤銷，並要求原處分機關就系爭建築物為停
止供水供電之處分。又查原處分機關並未有系爭建築物業經申請將原核准用途「
店鋪（G 類 3 組）」變更為「視聽歌唱場所（B 類 l 組）」之紀錄，縱認系
爭建築物於 110 年 l 月 18 日現場稽查後，變更使用完竣，亦屬事後改善行
為，尚難執為免罰之論據。從而，本案違規事實應堪認定，原處分應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 劉宗德（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關限期改善或補辦手續部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個
月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰及限期改善或補辦手續部分均不服，得於決定書送達之次日起
2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政
訴訟。
中華民國 110 年 5 月 31 日
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