新北市政府訴願決定書 案號：1103010171 號
訴願人 江○萬里社區管理委員會
代表人 林○平
代理人 游開雄 律師
代理人 吳家榜 律師
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 109 年 12 月 18 日新北工使
字第 1092473148 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處理。
事 實
緣位於本市○○區○○○路○段 170 號地下 3 樓（代表號）建築物（下稱系爭建
築物，領有汐 86 使字第 014 號使用執照）原核准用途為供「辦公室、電信機房專
用室」使用。原處分機關於民國（下同）109 年 8 月 11 日派員至系爭建築物查察
，現場有未經核准擅自變更建築物外牆（車道處）情事，涉及違反建築法第 77 條第
1 項規定，原處分機關認訴願人為系爭建築物使用人，遂以 109 年 8 月 17 日
新北工使字第 1091575699 號函，通知訴願人應停止違規行為，並於 109 年 9 月
20 日前陳述意見。嗣原處分機關於 109 年 12 月 16 日再次勘查，現場仍涉及未
經核准變更使用情事，業已違反建築法第 77 條第 1 項規定，依同法第 91 條第 1
項第 2 款規定，以首揭號函併附同文號處分書，裁處訴願人新臺幣（下同）6 萬
元罰鍰，並限於 110 年 3 月 20 日前改善或恢復原狀或補辦手續完竣。訴願人不
服，提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）經查本件原處分機關所指系爭建築物未經核准擅自變更外牆（車道處）之狀態
，係山圓建設於 87 年 7 月 29 日移交全部公共設施予首屆管理委員會時即
已存在，並非訴願人所為。另揆諸公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，
公寓大廈管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事項，及公寓大廈管
理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理所設立之組織，顯非建築
物所有權人。管理委員會雖依法就共有即共用部分有清潔、維護即修繕等之責
，與所謂使用有別，原處分機關認訴願人為適格之處罰對象予以裁罰，即有未
洽。又揆諸內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函釋意旨，
本件訴願人既非違法狀態之行為人，則建築法上所謂具實質管理力者，應以對
系爭建築物之違失有權改善或有權依法補辦者始得當之。
（二）本社區包含系爭建築物自 86 年間興建完竣取得使用執照，迄今已逾 23 年，
系爭建築物構造平面圖至今尚未尋獲，故無法提供相關證明，亦無法追查系爭
建築物是否變更結構設計，原處分機關未為適宜行政指導，據為裁罰，住戶無
所適從等語。
二、答辯意旨略謂：按建築法第 77 條第 1 項乃課予建築物所有權人、使用人應維
護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，係屬以物為中心之狀態責任，就
對物有實際上管領能力之人，如所有權人或使用人，課予排除危險、回復物安全
狀態之義務。訴願人為系爭建築物之使用人，對物有實際上管領能力，有排除危
險、回復物安全狀態之義務，其中，訴願人於 109 年 12 月 3 日來函陳述：
「…本會已先行封門管制住戶進出，…」足證訴願人具有事實上管領能力。又管
委會得在履行建築法之義務下舉行區分所有權人會議，選擇以何種方式、廠商恢
復原狀或補辦手續。惟管委會仍無任何實質改善作為。訴願人以買受系爭建築物
時，原狀即為現在之狀況，藉以卸免建築法上使用人維持合法使用建物之義務，
足無可採等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行，…溯自 104 年 7 月 24 日生效」準
此，本案原處分機關為有權限處分機關，合先敘明。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列情
形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣 6 萬元
以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼
續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或
命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條第 1 項規
定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。…。」。新北市政府處理違反建
築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項：「違反本法使用管理規定事
件之裁罰基準依附表 1 至附表 8 之規定。」附表 2：「建築物用途分類：其
他場所【第三型】；裁處罰鍰基準：第 1 次處罰鍰 6 萬元。」。附表 2：
┌────────┬────────────────────────┐
│違反規定 │建築法第 77 條第 2 項、第 91 條第 1 項第 2 款 │
│ │【公共安全檢查缺失】 │
├────────┼────────────────────────┤
│建築物用途分類 │其他場所【第 3 型】 │
├────────┼────────────────────────┤
│裁處罰鍰基準 │第 1 次處罰鍰 6 萬元。【備註一】 │
│【新臺幣】 │第 2 次起依罰鍰次數。，累次遞增 2 萬元罰鍰。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │併處限期 3 個月改善或補辦手續或停止使用。 │
├────────┼────────────────────────┤
│裁罰對象 │一、第一次、第二次處罰使用人並副知建築物所有權人│
│ │ 。 │
│ │二、第三次起每次處罰使用人及併罰建築物所有權人。│
└────────┴────────────────────────┘
三、再按公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定：「本條例用辭定義如下：管理委
員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所
有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、第 36 條第 1 款、第 2
款規定：管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、
共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
四、卷查本案原處分機關經於 109 年 8 月 11 日、12 月 16 日等 2 次稽查，
認案址涉及未經核准擅自變更建築物外牆（車道處）情事，此有 109 年 8 月
11 日及 12 月 16 日稽查紀錄及照片附卷可憑，原處分機關認訴願人為系爭建
築物之使用人，涉及違反建築法第 77 條第 1 項規定，而以首揭號函併附同文
號處分書，裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限於 110 年 3 月 20 日前改善或恢
復原狀或補辦手續，固非無據。
五、惟查依建築法第 77 條第 1 項、第 91 條第 1 項第 2 款規定，得以違反建
築法第 77 條第 1 項，而依第 91 第 1 項第 2 款規定予以裁處者，應以「
建築物之所有權人或使用人」始得為裁處對象。揆諸公寓大廈管理條例第 3 條
第 9 款規定，所謂公寓大廈管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事
項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立
之組織，其顯非建築物之所有權人甚明；又雖依同條例第 36 條規定，雖管理委
員會依法就共有及共用部分有清潔、維護、修繕及一般改良之責，然究與所謂「
使用」有別，原處分機關認訴願人為系爭建築物之使用人而予以裁處，容有待斟
酌。
六、再者，原處分機關主張訴願人對系爭建築物有實際上管領能力，故依法應負物之
狀態責任，然揆諸內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函示略
謂：「…說明：…三、…（二）至建築物所有權人及使用人倘非違法狀態之行為
人，得就具有該建築物實質管領力者，依建築法第 91 條第 1 項規定課予『限
期改善或補辦手續』之義務，至該建築物之實質管領力者，以有權改善或有權依
法得補辦手續者為限；…。」是建築法上所謂具有實質管領力者，應以對系爭建
築物之違失有權改善或有權依法補辦手續者始得當之。依公寓大廈管理條例第 3
條第 9 款之定義，管理委員會僅係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大
廈管理維護工作所設立之組織，已如前述，就本案而言，不論是恢復原狀需動用
鉅額公共基金依公寓大廈管理條例第 11 條規定，應經區分所有權人會議之決議
，或申請變更使用執照，均顯非訴願人能自行進行，本案亦無訴願人經區分所有
權人會議決議授權辦理之相關證據，則訴願人是否為所謂「具有實質管領力者」
即非無疑，是以應將原處分撤銷，由原處分機關釐清後另為適法之處理，以符法
制。
七、另訴願人主張未尋獲結構平面圖致無從得知系爭外牆是否辦理變更一節，卷查系
爭建築物結構平面圖因原處分機關檔案室歷次搬遷，且逢多次天災侵襲，至今尚
未尋獲，故無相關建築書圖，此有原處分機關 109 年 12 月 21 日新北工建字
第 1092472282 號函附卷可稽。惟原處分機關於 82 年 1 月 12 日曾委託當時
臺灣省建築師公會代為審查系爭建築物之社區「建築工程特殊結構審查變更設計
案」，並經該會檢送審查意見書在案。是本案原處分機關僅以使用執照竣工圖說
作為比對現場是否有違規情事，難認已就訴願人未經核准擅自變更外牆（車道處
）之事實為詳實之舉證，併予敘明。
八、綜上論結，本件訴願為有理由，依訴願法第 81 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲（公出）
委員 劉宗德（代理）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 王藹芸
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
中華民國 110 年 4 月 16 日
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