新北市政府訴願決定書 案號：1093091451 號
1093091487 號
訴願人 愛○○園公寓大廈管理委員會
代表人 劉○蓮
代理人 陳○勳
訴願人 陳○勳等 104 人（如名冊）
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人等因違反建築法事件，不服原處分機關民國 109 年 11 月 2 日新北工
使字 1092130952 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
關於訴願人愛○○園公寓大廈管理委員會部分，原處分撤銷，由原處分機關另為適法
之處分。
關於訴願人陳○勳等 104 人部分，訴願不受理。
事 實
緣訴願人愛○○園公寓大廈管理委員會（下稱愛○○園管委會）為位於本市○○區○
○路 11 巷 1 號（代表號）建築物（下稱系爭建築物，領有 93 泰使字第 158 號
使用執照）之管理委員會，系爭建築物之 1 樓空間原核准用途為「管理員室、店鋪
、集合住宅、機房及停車空間」。原處分機關前於民國（下同）108 年 12 月 30 日
派員至系爭建築物查察，現場有未經核准擅自將原核准汽車停車位移除，變更為社區
公共設施（綠化庭園、水池等）、變更（拆除）管理員室外牆等與原核准內容不符之
變更使用行為，經原處分機關以 109 年 1 月 9 日新北工使字第 1090031233 號
函，通知訴願人愛○○園管委會於 109 年 3 月 15 日前陳述意見或恢復原狀或辦
理變更使用執照手續在案。嗣原處分機關於 109 年 6 月 18 日及同年 10 月 16
日至前址複查，現場仍有未經核准擅自將原核准汽車停車位移除，變更為社區公共設
施（社區大廳、中庭、視聽室、室外兒童區、健身房及室內遊戲區等空間）之情事。
原處分機關認訴願人愛○○園管委會未善盡維護建築物合法使用與其構造及設備安全
之義務，違反建築法第 77 條第 1 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 2 款規定
，以 109 年 11 月 2 日新北工使字第 1092130952 號函併附同文號處分書（下稱
系爭號函及處分書），裁處其新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於 110 年 1 月 3
0 日前改善或補辦手續完竣。訴願人等不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答
辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願及補充訴願意旨略謂：訴願人愛○○園管委會非具有實際法人格之主體，且
非所有權人，亦非使用人，訴願人否認其為受處分之合法對象。公寓大廈管理條
例明定，管理費用用於社區維護、管理與修繕，無法使用於其他用途，亦無法透
過區分所有權人會議決議後支付。且訴願人至今所開之區分所有權人會議皆未有
過決議，並未授權管理委員會興建或變更系爭建築物。訴外人佳○建設公司未經
核准擅自變更使用一事，訴願人未曾參與相關設計，應以佳○建設公司為處罰對
象等語。
二、答辯意旨略謂：訴願人愛○○園管委會為系爭建築物管理委員會組織，當具有事
實管領能力，而負有維護建築物合法使用與其構造及設備安全之行政法上義務。
且系爭建築物涉及未經核准擅自將原核准汽車停車位塗銷，變更為社區公共設施
，為社區共用部分，訴願人愛○○園管委會具有事實管領能力，當負有狀態維護
責任。又訴願人愛○○園管委會不得以區分所有權人會議決議是否履行建築法第
77 條第 1 項及第 91 條第 2 款規定之義務，僅得在履行建築法之義務下舉
行區分所有權人會議，選擇以何種方式、廠商等恢復原狀或補辦手續等語。
理 由
一、關於訴願人愛○○園公寓大廈管理委員會部分：
（一）按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄
市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府
工建字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項
外，所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並廢止本府 100 年 1 月 1
9 日北府工建字第 1000054371 號關於權限劃分之公告，均溯自 104 年 7
月 24 日生效。」。準此，本案原處分機關為有權限處分之機關。
（二）次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物
合法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左
列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣 6
萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手
續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、
封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條第
1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。」、新北市政府處理違
反建築法使用管理規定事件裁罰基準第 3 點第 1 項規定：「違反本法使用
管理規定事件之裁罰基準依附表 1 至附表 8 之規定。」，及其附表 2 規
定：
┌────────┬────────────────────────┐
│違反規定 │建築法第 77 條第 1 項 │
│ │建築法第 91 條第 1 項第 2 款 │
│ │【公共安全檢查缺失】 │
├────────┼────────────────────────┤
│建築物用途分類 │其他場所 │
│ │【第 3 型】 │
├────────┼────────────────────────┤
│裁處罰鍰基準 │第 1 次處罰鍰 6 萬元。 │
│【新臺幣】 │第 2 次起依罰鍰次數，累次遞增 2 萬元罰鍰。 │
│ ├────────────────────────┤
│ │併處限期 3 個月改善或補辦手續或停止使用。 │
├────────┼────────────────────────┤
│裁罰對象 │一、第 1 次、第 2 次處罰使用人並副知建築物所有│
│ │ 權人。 │
│ │二、第 3 次起每次處罰使用人及併罰建築物所有權人│
│ │ 。 │
└────────┴────────────────────────┘
（三）卷查原處分機關分別於 109 年 6 月 18 日及同年 10 月 16 日至系爭建築
物稽查，現場有未經核准擅自移除汽車停車位，變更為社區公共設施（社區大
廳、中庭、視聽室、室外兒童區、健身房及室內遊戲區等空間）而與原核准內
容不符之情事，此有 93 泰使字第 158 號使用執照存根、原處分機關 109
年 6 月 18 日、同年 10 月 16 日勘查紀錄表及採證照片等附卷可稽。
（四）原處分機關認訴願人愛○○園管委會為系爭建築物之使用人，違反建築法第 7
7 條第 1 項規定，以系爭號函及處分書裁處其 6 萬元罰鍰，並限於 110
年 1 月 30 日前改善或補辦手續完竣，固非全然無據。惟查：
1.按公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定：「本條例用辭定義如下：九、
管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、第 10 條
第 2 項本文規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管
理負責人或管理委員會為之。…」、第 11 條規定：「共用部分及其相關設
施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之（第 1 項
）。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例
分擔（第 2 項）。」，及第 36 條第 1 款及第 2 款規定：「管理委員
會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部
分之清潔、維護、修繕及一般改良。」。是所謂公寓大廈管理委員會，係指
為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權
人選任住戶為管理委員所設立之組織。又管理委員會依法雖對共有及共用部
分有清潔、維護、修繕及一般改良之責，惟就共用部分及其相關設施之拆除
、重大修繕或改良，應經區分所有權人會議決議始得為之。
2.次按內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函示說明欄略謂
：「說明：…二、…（二）至建築物所有權人及使用人倘均非違法狀態之行
為人，得就具有該建築物實質管領力者，依建築法第 91 條第 1 項規定課
予『限期改善或補辦手續』之義務，至該建築物之實質管領力者，以有權改
善或有權依法得補辦手續者為限…。」。是建築法上所謂具有實質管領力者
，應以對系爭建築物之違失，有權改善或有權依法補辦手續者始得當之。
3.卷查系爭號函及處分書之受處分人為愛○○園公寓大廈管理委員會，依前揭
公寓大廈管理條例規定，其權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓
大廈之管理維護工作。訴願人愛○○園管委會雖對系爭建築物共有及共用部
分有清潔、維護、修繕及一般改良之責，惟就共用部分及其相關設施之拆除
、重大修繕或改良，則須經區分所有權人會議決議之授權。次查系爭建築物
違失情形之改善，涉及共有部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，依
公寓大廈管理條例第 11 條第 1 項規定，應經區分所有權人會議之決議，
始得為之，愛○○園社區規約第 3 條亦訂有明文，非訴願人愛○○園管委
會能獨立進行；縱或補辦申請變更使用執照之手續，亦不得逕以訴願人愛○
○園管委會名義為之。則訴願人愛○○園管委會即非所謂「具有實質管領力
者」，自非本件適法之裁處對象。從而，為求原處分之正確適法，爰將原處
分撤銷，由原處分機關另為適法之處分，以符法制。
二、關於訴願人陳○勳等 104 人部分：
（一）按「人民對於中央或地方機關之行政處分，認為違法或不當，致損害其權利或
利益者，得依本法提起訴願。」、「自然人、法人、非法人之團體或其他受行
政處分之相對人及利害關係人得提起訴願。」，為訴願法第 1 條第 1 項前
段及第 18 條所明定。且所謂利害關係，乃指法律上之利害關係而言，不包括
事實上之利害關係，亦即其權利或法律上利益因行政處分而直接受有損害者，
若僅具經濟上、情感上或其他事實上之利害關係者，即非所謂法律上之利害關
係。若訴願人非受行政處分之相對人，亦非利害關係人，而提起訴願者，訴願
事件應為不受理之決定，為訴願法第 77 條第 3 款所明定。
（二）卷查系爭號函及處分書係以「愛○○園公寓大廈管理委員會」為受處分人，而
非訴願人陳○勳等 104 人，此有系爭處分影本在卷可查。又公寓大廈管理委
員會係由區分所有權人選任住戶為管理委員所設立之組織，與區分所有權人分
屬不同之權利義務主體，如區分所有權人並非受處分人，而遽提起訴願，顯為
當事人不適格（臺北高等行政法院 104 年度簡抗字第 2 號裁定意旨參照）
。訴願人陳○勳等 104 人既非原處分之受處分人，揆諸訴願法第 18 條規定
，渠等遽提起訴願，顯為當事人不適格，依同法第 77 條第 3 款規定，應為
不受理之決定。
（三）另訴願人陳○勳等人所提之訴願為程序不合，不應受理，未涉實體事項之判斷
，其請求到會陳述意見，核無必要，併此敘明。
三、綜上論結，本件訴願為部分有理由，部分程序不合，依訴願法第 81 條第 1 項
及第 77 條第 3 款規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 羅承宗
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關限期改善部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北
高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰及限期改善部分均不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內
向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 110 年 3 月 8 日
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