新北市政府訴願決定書 案號：1092060231 號
訴願人 楊○芳
代理人 俞清松 律師
原處分機關 新北市汐止地政事務所
上列訴願人因申請塗銷建物所有權第一次登記事件，不服原處分機關 109 年 2 月
12 日新北汐地登字第 1096101452 號函所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣案外人蘇○德、蘇○耀、蘇○雄、蘇○平、蘇○昌等 5 人於民國（下同）64 年
間，共同出資興建坐落本市○○區○○段 437（重測前○○○段○○小段 56 地號，
面積：466 平方公尺，下稱系爭土地）及 457（重測前○○○段○○小段 57-1 地號
，面積：127 平方公尺）地號土地之未辦保存登記之建築物（門牌號碼：新北市○○
區○○街 126 號、整編前為○○街 94 之 1 號，下稱系爭建物）。嗣訴願人以其
為系爭土地之共有人（權利範圍：1200 分之 32） ，對系爭建物之起造人蘇○耀、
蘇○雄、蘇○平及蘇○芬（蘇○德之繼承人）、蘇○和及蘇○松（蘇○昌之繼承人）
等 6 人就系爭土地提起民事訴訟，請求拆屋還地及相當租金之不當得利損害金，案
經臺灣士林地方法院 108 年度重訴字第 51 號民事判決為「原告之訴駁回」，訴願
人目前提起上訴中。蘇○耀、蘇○雄、蘇○平及蘇○芬（蘇○德之繼承人）、蘇○和
（蘇○昌之繼承人）等 5 人（下稱蘇○芬等 5 人）委託代理人於 108 年 9 月
19 日檢具建物測量成果圖、系爭建物使用執照存根（65 年汐使字第 1732 號）及
土地使用權同意書等相關文件向原處分機關申辦建物所有權第一次登記，經原處分機
關審核後以該所 108 年 9 月 23 日新北汐地登字第 1085402299 號公告徵求異議
（公告期間：108 年 9 月 23 日起至 108 年 10 月 8 日止），公告期滿無人聲
明異議，原處分機關乃辦理系爭建物第一次所有權登記（下稱系爭登記案）。訴願人
以 109 年 2 月 6 日異議書主張蘇○芬等 5 人未徵得系爭土地所有權人同意即
辦理建物保存登記，違反土地登記規則第 79 條第 5 項規定，請求塗銷系爭登記案
，經原處分機關以首揭號函否准所請。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關
檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願及補充理由意旨略謂：依司法院釋字第 776 號解釋意旨，土地使用權同意
書並非無期限有效。且土地使用權同意書僅具債之效力，則蘇○芬等 5 人之土
地使用權同意書自取得系爭建物使用執照（65 年 8 月 25 日）至 80 年 8
月 25 日已屆滿 15 年，請求權因時效而消滅。又系爭建物使用執照存根與 108
年 9 月 17 日辦理之建物測量成果圖記載之各樓層面積不符，顯涉有違建或越
界部分之情形，則原處分機關應命拆除增建部分或命補具越界部分，惟原處分機
關竟准予辦理系爭登記案，顯有違法之情形，請求撤銷原處分等語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：系爭建物既領有使用執照，即屬實施建築管理後所興
建之建物，該建物於申請建造執照時建築主管機關業就土地使用權利為審核，並
據以核發相關建築執照及使用執照，登記機關於受理建物起造人申請建物所有權
第一次登記時，依土地登記規則第 79 條規定，即無須審理土地使用權利。且實
施建築管理後建築之合法建物有無越界係以該建物位置是否坐落於其使用執照所
在建築基地範圍內，越界與否係屬事實認定，非以土地權屬判別，原處分機關辦
理系爭建物第 1 次測量皆依相關法令規定辦理，復依建物測量成果依法辦理公
告，於法並無違誤等語。
理 由
一、按土地法第 37 條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利
之登記（第 1 項）。土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異
議處理等事項之規則，由中央地政機關定之（第 2 項）。」、第 55 條第 1
項規定：「直轄市或縣（市）地政機關接受聲請或囑託登記之件，經審查證明無
誤，應即公告之……。」、第 58 條第 1 項規定：「依第 55 條所為公告，不
得少於 15 日。」、第 62 條第 1 項規定：「聲請登記之土地權利，公告期滿
無異議……應即為確定登記，發給權利人以土地所有權狀或他項權利證明書。」
。
二、土地登記規則第 2 條規定：「土地登記，謂土地及建築改良物……之所有權與
他項權利之登記。」、第 7 條規定：「依本規則登記之土地權利，除本規則另
有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」、第 72 條規
定：「登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告 15 日。」、第 78 條規定
：「申請建物所有權第一次登記前，應先向登記機關申請建物第一次測量。但在
中華民國 102 年 10 月 1 日以後領有使用執照之建物，檢附依使用執照竣工
平面圖繪製及簽證之建物標示圖辦理登記者，不在此限。」、第 79 條規定：「
申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建
物測量成果圖或建物標示圖。……（第 1 項）……實施建築管理前建造之建物
，無使用執照者應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施
建築管理前有關該建物之下列文件之一（第 3 項）……第 3 項之建物與基地
非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件（第 5 項）。」、第 84 條規
定：「建物所有權第一次登記，除本節規定者外，準用土地總登記程序。」。
三、卷查案外人蘇○德、蘇○耀、蘇○雄、蘇○平、蘇○昌等 5 人於 64 年間在本
市○○區○○段 457 地號及系爭土地上，共同出資興建未辦保存登記之系爭建
物。蘇○芬等 5 人委託代理人於 108 年 9 月 19 日檢具建物測量成果圖、
系爭建物使用執照存根（65 年汐使字第 1732 號）及土地使用權同意書等相關
文件向原處分機關申辦系爭登記案，經原處分機關審核後，以該所 108 年 9
月 23 日新北汐地登字第 1085402299 號公告（公告期間：108 年 9 月 23 日
起至 108 年 10 月 8 日止），公告期滿無人聲明異議，原處分機關乃辦理系
爭登記案，此有系爭建物登記申請書、建物測量成果圖、系爭建物使用執照存根
（65 年汐使字第 1732 號）及土地使用權同意書等影本附卷可稽。是系爭登記
案既經蘇○芬等 5 人提出相關申請文件，並經原處分機關依法辦理公告，公告
期滿無人聲明異議，乃辦理系爭登記案，於法尚無不合。
四、又訴願人對系爭建物之起造人蘇○耀、蘇○雄、蘇○平及蘇○芬（蘇○德之繼承
人）、蘇○和及蘇○松（蘇○昌之繼承人）等 6 人就系爭土地提起民事訴訟，
請求拆屋還地及相當租金之不當得利損害金，案經臺灣士林地方法院 108 年度
重訴字第 51 號民事判決為「原告之訴駁回」，訴願人目前提起上訴中。嗣訴願
人以 109 年 2 月 6 日異議書主張蘇○芬等 5 人未徵得系爭土地所有權人
同意即辦理系爭登記案，違反土地登記規則第 79 條第 5 項規定，請求塗銷系
爭建物之保存登記等語。
五、經查訴願人於 109 年 2 月 6 日所提異議書已逾系爭登記案之公告期間，則
該異議書應認係訴願人主張系爭登記案違反土地登記規則第 79 條第 5 項規定
，請求原處分機關塗銷系爭登記案。查系爭登記案於申請時所檢附之文件包括系
爭建物使用執照存根，則系爭登記案即非屬土地登記規則第 79 條第 3 項所定
「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者」之情形，自無違反土地登記規則
第 79 條第 5 項規定，且訴願人亦未就系爭土地私權爭議提出相關有利判決為
據。是依土地登記規則第 7 條規定，原處分機關以首揭號函否准訴願人申請塗
銷系爭登記案，於法尚無不合。
六、至訴願人主張土地使用權同意書並非無期限有效，其時效應為 15 年，僅具債之
效力，請求權因時效經過而消滅等語。按建築法第 30 條、第 70 條第 1 項規
定：「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、
工程圖樣及說明書。」、「建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申
請使用執照……。」，最高行政法院 104 年度判字第 23 號判決略以：「建築
法第 30 條規定起造人於申請建造執照或雜項執照時，應備具土地權利證明文件
，係基於確保起造人確實有權使用土地而興建建築物，即能證明起造人有權使用
土地作為建築使用之一切文件均屬之，包括土地所有權狀、土地使用權同意書及
建築使用之租賃契約等。」。是依上開規定，起造人申請建造執照即應檢附土地
使用權同意書，經主管機關核發建造執照，於建築工程完竣後，再由起造人等申
請使用執照。查蘇○芬等 5 人委託代理人於 108 年 9 月 19 日檢具建物測
量成果圖、系爭建物使用執照存根（65 年汐使字第 1732 號）及土地使用權同
意書等相關文件向原處分機關申辦建物所有權第一次登記，經原處分機關依土地
登記規則第 79 條第 1 項規定，審核建物測量成果圖及系爭建物使用執照存根
，並辦理公告徵求異議，於公告期滿無人聲明異議，乃辦理系爭登記案。是該土
地使用權同意書於申請系爭建物之建造執照時，既經建築主管機關為審核，且於
建造完成後核發使用執照，則原處分機關於辦理系爭登記案自無須就該土地使用
權同意書為重複審核。訴願人主張，尚難採憑。
七、又訴願人主張系爭建物使用執照存根與 108 年 9 月 17 日辦理之建物測量成
果圖記載之各樓層面積不符，顯涉有違建或越界部分之情形等語。查實施建築管
理後建築之合法建物有無越界係以該建物位置是否坐落於其使用執照所在建築基
地範圍內，且建物測量時所測建物平面圖測繪邊界係依地籍測量實施規則第 273
條規定，以外牆之邊緣為界，主要為彰顯所有權之最大範圍，與依建築技術規則
建築設計施工編第 1 條第 3 款，規範建築面積以外牆中心為界之計算方式有
別，則建物登記面積與使用執照所載樓地板面積不同，應為法令規範計算範圍之
不同所致。是訴願人主張，亦有誤解。
八、綜上論結，本件訴願為無理由，依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 109 年 6 月 8 日
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