新北市政府訴願決定書 案號：1083051023 號
訴願人 台北○○○大樓管理委員會
代表人 林○芳
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 108 年 11 月 15 日新北工使
字第 1082107623 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處理。
事 實
緣台北○○○社區（坐落本市○○區○○○路 41 號建築物）之 1 樓左側停車空間
（下稱系爭建築物），原核准用途為「停車空間」使用。系爭建築物經原處分機關於
民國（下同）108 年 8 月 7 日派員查察，現場有未經核准擅自塗銷汽車車位及機
車車位，變更為社區公設（門廳、社區辦公室、圖書室）等與原核准內容不符之變更
使用行為，並有未經核准擅自變動（增設）室內分間牆及天花板之室內裝修行為等情
事，原處分機關以 108 年 8 月 14 日新北工使字第 1081486813 號函，通知訴願
人應停止違規行為，並於 108 年 9 月 30 日前陳述意見，訴願人於 108 年 9
月 30 日以書面陳述在案。嗣原處分機關於 108 年 11 月 4 日再次勘查，現場仍
涉及未經核准變更使用及擅自室內裝修情事，認訴願人未維護建築物合法使用狀態，
業已違反建築法第 77 條第 1 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 2 款規定，以
首揭號函併附同文號處分書，裁處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於 109
年 2 月 20 日前改善或恢復原狀或補辦手續完竣。訴願人不服，提起訴願，並據原
處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：本社區房地承買人或現住戶於「台北○○○大樓」落成交屋時，
並未知悉現況涉有所謂「未經核准擅自變更使用…」情形，且大樓於知悉此種情
形起，即對遭變更之設施設備等皆已斷然停止使用。社區管委會及各所有權人皆
非建築專業，今攸關建築物之改建與恢復，涉及到大樓結構設計及施工安全，非
管委會得獨力解決，本社區規約明定當工程支出超出新臺幣 20 萬元時，應交區
權人會議決議，未經決議訴願人無權辦理恢復原狀，訴願人已積極展開前置作業
，原處分未合理計算作業期間與施工期間，限 3 個月需改善完成，是否苛求等
語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：訴願人為該建築物之使用人，且具有實質管領能力，
當應善盡維護建築物合法使用與其構造及設備安全狀態之維護責任。訴願人主張
未經區權人會議決議前無權恢復原狀，訴願人如不想繼續違規，當可選擇立即舉
行區權人會議，如欲變更使用，則可選擇補辦手續，訴願人明知違法，數月內未
舉行區權人會議，以管委會無權恢復原狀為由，規避行政責任，委不足採等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行，…溯自 104 年 7 月 24 日生效」準
此，本案原處分機關為有權限處分機關，合先敘明。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列情
形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 3
0 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用
者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於
期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條第 1 項規定維護
建築物合法使用與其構造及設備安全者。…。」。新北市政府處理違反建築法使
用管理規定事件裁罰基準第 3 點附表二：「建築物用途分類：其他場所【第三
型】；裁處罰鍰基準：第 1 次處罰鍰 6 萬元。」。
三、卷查本案原處分機關經於 108 年 8 月 7 日、11 月 4 日等 2 次稽查，
認案址涉及未經核准擅自塗銷汽車車位及機車車位，變更為社區公設（門廳、社
區辦公室、圖書室）等與原核准內容不符之變更使用行為，並有未經核准擅自變
動（增設）室內分間牆及天花板之室內裝修行為等情事，此有 108 年 8 月 7
日及 11 月 4 日稽查紀錄及照片附卷可憑，原處分機關認訴願人為系爭建築物
之使用人，涉及違反建築法第 77 條第 1 項規定，而以首揭號函併附同文號處
分書，裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限於 109 年 2 月 20 日前改善或恢復原
狀或補辦手續，固非全然無據。
四、惟查依建築法第 77 條第 1 項、第 91 條第 1 項第 2 款規定，得以違反建
築法第 77 條第 1 項，而依第 91 第 1 項第 2 款規定予以裁處者，應以「
建築物之所有權人或使用人」始得為裁處對象。揆諸公寓大廈管理條例第 3 條
第 9 款規定，所謂公寓大廈管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事
項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立
之組織，其顯非建築物之所有權人甚明；又雖依同條例第 36 條規定，雖管理委
員會依法就共有及共用部分有清潔、維護、修繕及一般改良之責，並就共用部分
、約定共用部分及其附屬設施設備應予點收及保管，然究與所謂「使用」有別，
原處分機關認訴願人為系爭建築物之使用人而予以裁處，容有待斟酌。
五、再者，原處分機關答辯主張訴願人對系爭建築物有實際上管領能力，故依法應負
物之狀態責任，然揆諸內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函
示略謂：「…說明：…三、…（二）至建築物所有權人及使用人倘非違法狀態之
行為人，得就具有該建築物實質管領力者，依建築法第 91 條第 1 項規定課予
『限期改善或補辦手續』之義務，至該建築物之實質管領力者，以有權改善或有
權依法得補辦手續者為限；…。」是建築法上所謂具有實質管領力者，應以對系
爭建築物之違失有權改善或有權依法補辦手續者始得當之。依公寓大廈管理條例
第 3 條第 9 款之定義，管理委員會僅係為執行區分所有權人會議決議事項及
公寓大廈管理維護工作所設立之組織，已如前述，就本案而言，不論是恢復原狀
需動用相當金額之公共基金，而依公寓大廈管理條例第 11 條第 1 項規定，共
有部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良應經區分所有權人會議之決議，訴
願人所附社區規約第 4 條亦載有明文，非訴願人能自行獨立進行；或補辦手續
申請變更使用執照，亦非得逕以訴願人名義為之，則訴願人是否為所謂「具有實
質管領力者」顯非無疑義？原處分機關補充答辯主張訴願人應立即召開區權人會
議等語，正足資證明訴願人對系爭建築物非前揭建築法所內政部函示所稱「具建
築物實質管理力者」，爰將原處分撤銷，由原處分機關釐清後另為適法之處理，
以符法制。
六、綜上論結，本件訴願為有理由，依訴願法第 81 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
中華民國 109 年 4 月 28 日
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