新北市政府訴願決定書 案號：1083050971 號
訴願人 龍○○地公寓大廈管理委員會
代表人 李○澄
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 108 年 10 月 21 日新北工使
字第 1081918766 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處理。
事 實
緣龍○○地公寓大廈（坐落本市○○區○○路 3 段 200 巷 2 弄 1 至 7（單）
號及 2 至 16 （雙）號、4 弄 1 至 27 （單）號及 2 至 24 （雙）號建築物）
之地下 1 層（下稱系爭建築物），原核准用途為供「防空避難室兼停車場」使用。
系爭建築物經原處分機關於民國（下同）108 年 2 月 22 日派員查察，現場有未經
核准擅自變更建築物用途、外牆、區劃牆、停車位等情事，涉及違反建築法第 77 條
第 1 項規定，原處分機關認訴願人為建築物使用人，遂以 108 年 3 月 6 日新
北工使字第 1080383390 號函，通知訴願人應停止違規行為，並於 108 年 4 月
15 日前陳述意見，訴願人於 108 年 7 月 31 日以書面陳述在案。嗣原處分機關
於 108 年 9 月 9 日再次勘查，現場仍涉及未經核准變更使用情事，業已違反建
築法第 77 條第 1 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 2 款規定，以首揭號函併
附同文號處分書，裁處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於 109 年 1 月
30 日前改善或恢復原狀或補辦手續完竣。訴願人不服，提起訴願，並據原處分機關
檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）本會管理委員皆由區分所有權人遴選出來為社區服務，依據公寓大廈管理辦法
來管理，遇有各項重大修繕工程及議案也必須由區分所有權人依相關規定投票
決議通過，來做為執行依據。原處分機關認定本會擅自變更外牆、分戶牆，這
些牆面乃屬重大工程，可能導致樓層損壞，甚至整棟大樓倒塌，本社區任何一
屆委員會均不可能拿住戶的生命、財產、安全來開玩笑，去承擔如此大的風險
，就只是為了讓住戶多增加臨時停車位，實有違常理。
（二）本會強調這些與原始圖不符的變更，就是當時龍○建設為了承諾必須給每戶都
提供 1 個停車位，在使照核發後，將這些簡易牆體拆除，才有如今的停車位
配置，從斷面來看根本就沒有鋼筋切斷的痕跡，也就是建商根本沒有按圖施作
RC 鋼筋結構，僅是做一道方便拆除的假牆面，當時核發執照的主管機關，也
有相當大的責任，這是一開始建商的違法行為，加上主管機關的監督失職，現
在卻要龍○社區住戶來承擔，實在無法認同。
（三）本會也找了建築師事務所現場評估過，若要申請建照變更，礙於容積率的關係
，本社區能申請變更的區域非常有限，而光申請變更的費用再加上不能變更需
回復原狀的工程費用，至少就要 3 百至 4 百萬，所有的管線、消防灑水設
備、住戶污水排放管全都要重新規劃，化糞池也要重新設置，這些根本不是本
社區 190 戶的老舊社區所能負擔，這些與原使照不符的缺失，責任不在我們
身上，一直開罰，我們實在不能接受等語。
二、答辯意旨略謂：按建築法第 77 條第 1 項乃課予建築物所有權人、使用人應維
護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任，係屬以物為中心之狀態責任，就
對物有實際上管領能力之人，如所有權人或使用人，課予排除危險、回復物安全
狀態之義務，訴願人為系爭建築物之使用人，對物有實際上管領能力，有排除危
險、回復物安全狀態之義務，訴願人以買受系爭建築物時，原狀即為現在之狀況
，藉以卸免建築法上使用人維持合法使用建物之義務，足無可採等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行，…溯自 104 年 7 月 24 日生效」準
此，本案原處分機關為有權限處分機關，合先敘明。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列情
形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上
30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使
用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其
於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條第 1 項規定維
護建築物合法使用與其構造及設備安全者。…。」。新北市政府處理違反建築法
使用管理規定事件裁罰基準第 3 點附表二：「建築物用途分類：其他場所【第
三型】；裁處罰鍰基準：第 1 次處罰鍰 6 萬元。」。
三、卷查本案原處分機關經於 108 年 2 月 22 日、9 月 9 日等 2 次稽查，認
案址涉及未經核准擅自變更建築物用途、外牆、區劃牆、停車位等情事，此有
108 年 2 月 22 日及 9 月 9 日稽查紀錄及照片附卷可憑，原處分機關認訴
願人為系爭建築物之使用人，涉及違反建築法第 77 條第 1 項規定，而以首揭
號函併附同文號處分書，裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限於 109 年 1 月 30
日前改善或恢復原狀或補辦手續，固非全然無據。
四、惟查依建築法第 77 條第 1 項、第 91 條第 1 項第 2 款規定，得以違反建
築法第 77 條第 1 項，而依第 91 第 1 項第 2 款規定予以裁處者，應以「
建築物之所有權人或使用人」始得為裁處對象。揆諸公寓大廈管理條例第 3 條
第 9 款規定，所謂公寓大廈管理委員會，係指為執行區分所有權人會議決議事
項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立
之組織，其顯非建築物之所有權人甚明；又雖依同條例第 36 條規定，雖管理委
員會依法就共有及共用部分有清潔、維護、修繕及一般改良之責，並就共用部分
、約定共用部分及其附屬設施設備應予點收及保管，然究與所謂「使用」有別，
原處分機關認訴願人為系爭建築物之使用人而予以裁處，容有待斟酌。
五、再者，原處分機關答辯主張訴願人對系爭建築物有實際上管領能力，故依法應負
物之狀態責任，然揆諸內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號函
示略謂：「…說明：…三、…（二）至建築物所有權人及使用人倘非違法狀態之
行為人，得就具有該建築物實質管領力者，依建築法第 91 條第 1 項規定課予
『限期改善或補辦手續』之義務，至該建築物之實質管領力者，以有權改善或有
權依法得補辦手續者為限；…。」是建築法上所謂具有實質管領力者，應以對系
爭建築物之違失有權改善或有權依法補辦手續者始得當之。依公寓大廈管理條例
第 3 條第 9 款之定義，管理委員會僅係為執行區分所有權人會議決議事項及
公寓大廈管理維護工作所設立之組織，已如前述，就本案而言，不論是恢復原狀
需動用鉅額公共基金（依公寓大廈管理條例第 11 條規定，應經區分所有權人會
議之決議），或申請變更使用執照，均顯非訴願人能自行進行，則訴願人是否為
所謂「具有實質管領力者」顯非無疑義？應將原處分撤銷，由原處分機關釐清後
另為適法之處理，以符法制。
六、綜上論結，本件訴願為有理由，依訴願法第 81 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 陳佳瑤
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
中華民國 109 年 4 月 1 日
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