新北市政府訴願決定書 案號：1063110421 號
訴願人 大○地公寓大廈管理委員會
代表人 吳○珠
訴願人 吳○珠
訴願人 施○勳
訴願人 林○綢
訴願人 賴○茹
訴願人 洪○欣
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關民國 106 年 2 月 17 日新北工使
字第 1060296617 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定
如下：
主 文
訴願人大福地管理委員會部分，訴願不受理；其餘訴願駁回。
事 實
緣坐落於本市板橋區館前西路 138 號建築物，領有 88 使字第 829 號使用執照，
使用分區為「商業區」，層棟戶數為「地上 11 層」，係屬總樓層 6 層以上之供公
眾使用建築物，依建物登記資料所載，地下 1 層、1 層之公用空間（府中段 4790
建號，下稱系爭建築物）為訴願人等 10 人共有。系爭建築物涉有未經核准擅自破壞
防火區劃牆壁（拆除機械停車區劃牆）、變更 1 樓外牆及地下 1 層擋土牆等變更
使用行為，前經原處分機關以民國（下同）104 年 8 月 6 日新北工使字第 10414
60463 號函通知訴願人等人限期於 104 年 9 月 10 日前以書面向原處分機關陳述
意見或回復原狀或補辦手續在案。嗣經原處分機關於 105 年 9 月 29 日及 106
年 1 月 24 日派員至現場勘查，查得系爭建築物仍有前開擅自變更使用之違規狀態
，爰以訴願人等違反建築法第 77 條第 1 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 2
款規定，以 106 年 2 月 17 日新北工使字第 1060296617 號函併附同文號處分書
，共同裁處全體所有權人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於 106 年 5 月 20 日
前改善或恢復原狀或補辦手續完竣。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢
卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）原處分機關所陳之違法情狀，前經大福地管理委員會陳明係 9 樓住戶邱芬蘭
及其夫婿謝信得於 1 樓經營麵店所致，另更於地下 1 樓組建隔間，未依用
途使用，此有大福地社區管理委員會 105 年 8 月 25 日及同年 11 月 2
日檢舉函文可憑。
（二）再者，系爭建築物 1 樓牆面拆除，肇因於前任 2 樓屋主柯本生所致，此有
當時管理委員會告柯本生之不起訴書為憑，而柯本生轉讓給現住戶林麗娟時，
有承諾會回復原狀，豈料兩者相互推託，導致本件違規情狀仍未復原，此時自
當責問現今 2 樓住戶林麗娟才是等語。
二、答辯暨補充答辯意旨略謂：
（一）按建築法係為「維護公共安全、公共交通、公共衛生及增進市容觀瞻」等目的
，針對各種建築行為與建築物安全之管理所實施的建築管制法律（建築法第 1
條參照）。從建築法的規範架構，可區分為對建築實施行為之管制，以及對建
築物本身之管制，其所課予之義務，即分屬「行為責任」範疇與「狀態責任」
範疇。使用執照核發後，作與原核定使用不合之變更者，應由擅自變更之行為
人負擔「行為責任」；至於使用執照核發後，未維護建築物之合法使用與其構
造設備之安全之所有權人、使用人應負擔「狀態責任」，蓋依前揭建築法第 7
7 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人被法律課予維護建築物於法定狀
態─建築物受到合法使用，以及建築物之構造與設備安全─抽象的行政法上義
務，此等義務並未被預設須以特定面貌的「行為」來履行，只要建築物出現不
符法律所要求的狀態，即出現法所欲排除的危險狀態，即已構成狀態責任義務
的違反，並非必須有導致違規狀態的人之行為存在，其所歸責於「所有權人或
使用人」者即是「狀態責任。」。又使用執照核發後，將建物作與原核定使用
不合之變更之行為人，若是該建物所有權人或使用人，即同時負擔「行為責任
」與「狀態責任」，而有違反建築法第 73 條第 2 項及第 77 條第 1 項規
定之競合狀態。雖違反建築法第 73 條第 2 項及第 77 條第 1 項規定之法
律效果，均應依建築法第 91 條第 1 項規定處置（最高行政法院 104 年度
判字第 228 號判決參照）。從而，訴願人雖主張系爭建築物係前任 2 樓屋
主柯本生所致等情，縱認屬實，但要無因此解免其狀態違規之責任，另共用部
分違規使用，應對全體區分所有權人裁處罰鍰，雖如違規使用係屬所有權人或
使用人其中個人行為自得對該行為人處罰，惟本案原行為人已因買賣，非系爭
建築物所有權人或使用人，而與其買賣之買受人（現系爭建築物 2 樓之所有
權人）既非行為人且亦未占有使用該共用部分；且系爭共用部分現為 1 樓門
廳及地下 1 樓防空避難室，係供全體所有權人使用，是原處分機關多次發函
請系爭共用部分全體所有人回復原狀或補辦手續，惟建物所有權人置之不理、
拒不改善，未維護建築物合法使用與其構造及設備安全，事證明確。
（二）經查 1 樓經營麵店等違規事項，係 2 樓所有權人於地下 1 層、1 層、2
層公共空間（府中段 4791 建號）未經核准擅自變更使用，已違反建築法相關
規定，原處分機關另以 106 年 2 月 17 日新北工使字第 1060297472 號函
併附同文號行行政處分書，裁處建築物所有權人 6 萬元罰鍰在案，非屬本次
共同裁處建號（府中段 4790 建號）之共用部分，訴願人所述顯有誤解等語。
理 由
一、訴願人大福地管理委員會部分：
（一）按訴願法第 18 條：「自然人、法人、非法人之團體或其他受行政處分之相對
人及利害關係人得提起訴願。」及第 77 條第 1 款及第 3 款：「訴願事件
有左列各款情形之一者，應為不受理之決定：…三、訴願人不符合第 18 條規
定者。」。
（二）卷查，系爭處分之裁處對象為系爭建築物之所有權人，訴願人既非處分之相對
人，難認系爭處分對訴願人有何權利或法律上利益造成損害，其提起之訴願，
自屬當事人不適格，揆諸前揭條文規定，本件訴願應不予受理。
二、訴願人吳○珠等 5 人部分：
（一）按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄
市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府
工建字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項
外，所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並廢止本府 100 年 1 月 1
9 日北府工建字第 1000054371 號關於權限劃分之公告，均溯自 104 年 7
月 24 日生效」，準此，本案原處分機關為有權限處分機關，合先敘明。
（二）次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物
合法使用與其構造及設備安全。」、第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左
列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元
以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而
繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封
閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：…二、未依第 77 條第 1
項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。…。」及裁處時新北市政
府處理違反建築法使用管理規定案件統一裁罰基準第 3 點：「違反本法使用
管理規定案件之裁罰基準依附表二至附表十之規定。」附表三：「違反規定：
建築法第 77 條第 1 項；建築物用途分類：建築物公共安全檢查簽證申報頻
率每 4 年 1 次場所及其他場所【第三型】；統一裁處罰鍰基準【新臺幣】
：第 1 次處罰 6 萬元。第 2 次起依違規次數，累次遞增 2 萬元罰鍰。
」。
（三）末按建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條：「本法第 73 條第 2 項所定
有本法第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備
、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照之規定如
下：一、建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板等之變更。二、防火區劃範
圍、構造或設備之調整或變更。…。八、建築物之共同壁、分戶牆、外牆、防
空避難設備、機械停車設備、中央系統空氣調節設備及開放空間，或其他經中
央主管建築機關認定項目之變更。」。
（四）卷查，訴願人等為系爭建築物之部分共有人，系爭建築物有未依建築物使用類
組及變更使用辦法第 8 條申請變更使用執照，即擅自破壞防火區劃牆壁（拆
除機械停車區劃牆）、變更 1 樓外牆及地下 1 層擋土牆等變更使用行為，
前經原處分機關分別以 104 年 8 月 6 日新北工使字第 1041460463 號函
限期改善或恢復原狀或補辦手續完竣在案。嗣經原處分機關於 105 年 9 月
29 日及 106 年 1 月 24 日再度勘查，現場仍未恢復原狀，亦未補辦手續
完成，此有稽查當日新北市政府工務局勘查紀錄表及採證照片附卷可稽，訴願
人等人違反建築法第 77 條第 1 項規定，應堪認定。因系爭 4790 建號屬公
寓大廈之共用部分，原處分機關爰共同裁處該建物全體所有權人 6 萬元罰鍰
，洵屬有據。
（五）至訴願人等主張原處分機關所陳之違法情狀，前經大福地管理委員會陳明係 9
樓住戶邱芬蘭及其夫婿謝信得於 1 樓經營麵店所致；再者，系爭建築物 1
樓牆面拆除，肇因於前任 2 樓屋主柯本生所致云云。惟查訴願人等曾以前任
2 樓屋主柯本生等人為將大樓之 1 樓門廳改建成超商開設經營，故拆除該大
樓之地下室逃生梯、承重牆、隔間牆等設施，並將地下室防空避難室兼停車空
間、配電室及汽車昇降梯等共同使用之公共區域（包含系爭建築物所在之區域
）興建牆面加以封閉等違法行為，向本府警察局板橋分局提起竊佔罪之告訴（
9 樓住戶謝信得為告訴代理人），經（改制前）臺灣板橋地方法院檢察署認定
柯○生等人非興建上開違章建築、拆除逃生梯、承重牆、隔間牆等大樓設施之
人，以 100 年度偵字第 16232 號及 101 年度偵字第 1491 號不起訴處分
書「不起訴」在案。且依前開不起訴書所載，系爭建築物於 90 年 8 月間經
全家便利公司承租為超商之經營，依全家公司負責加盟諮詢業務之專員譚○文
於偵查中證稱，當時店面之主體都已建造完成，公司進駐後只是加以裝潢，並
未做任何結構體變更，似可證本案違規事實於 90 年間即已存在，是訴願人等
主張 9 樓住戶及前任 2 樓屋主柯本生為擅自變更使用之行為人一節，委難
採憑。又訴願人等人既為系爭建築物之所有權人，自有維護其合法使用之義務
，尚不能以其非擅自變更使用之違規行為人執為免罰之論據。
（六）另按行政罰法第 14 條第 1 項規定，故意共同實施違反行政法上義務之行為
者，依其行為情節之輕重，分別處罰之。查本案違規事實所涉為多數違規行為
人，原處分機關未斟酌是否有前開條文之適用，逕以系爭號函共同裁處訴願人
等 10 人 6 萬元罰鍰，認事用法似有未妥，然參酌訴願法第 81 條第 1 項
但書所揭櫫之行政救濟不利益變更禁止原則，爰維持原處分。
三、綜上論結，本件訴願為部分不受理，部分無理由，爰依訴願法第 77 條第 3 款
及第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
主任委員 黃怡騰
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 賴玫珪
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（地址：新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟
。
2.如僅對本決定有關限期改善部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北
高等行政法院（地址：臺北市士林區文林路 725 號）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰及限期改善部分均不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內
向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區文林路 725 號）提起行政訴訟。
中華民國 106 年 7 月 3 日
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