新北市政府訴願決定書 案號：1043051040 號
1043051088 號
1043051089 號
1043051090 號
訴願人 王○民
訴願人 盧○華
代理人 倪○溢
訴願人 張○后
訴願人 林○城
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關中華民國（下同）104 年 9 月 17
日新北工使字第 1041752037 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本
府依法決定如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人為本市○○區○○路 74 至 96 號建築物（富○○星社區公寓大廈，原核准
用途：地下 2 層為防空避難室兼停車場，地上 1 層為店鋪及集合住宅，地上 2
至 7 層為集合住宅，下稱系爭建築物）之區分所有權人，原處分機關前於 103 年
12 月 9 日現場稽查，發現有未經核准擅自變動地下 2 層 20 號車位尺寸增設汽
車停車位及機車停車位（下稱違規事項 1），及未經核准擅自於地下 2 層增設室內
分間牆（於車道下方）供作倉庫使用（下稱違規事項 2）等與原核准內容不符之情事
；復於 104 年 7 月 16 日再度勘查，現場另有未經核准擅自變更「法定空地」（
即將地上 1 層社區入口處往地下室樓梯兩側地坪 3 層階梯改為平面）（下稱違規
事項 3）與原核准內容不符之情事。上訴違規情事分經原處分機關以 104 年 1 月
29 日新北工使字第 1040183595 號函請訴願人林○城就違規事項 1 陳述意見、10
4 年 1 月 8 日新北工使字第 1040020478 號函請區分所有權人翁○娟就違規事項
2 陳述意見、104 年 7 月 22 日新北工使字第 1041339520 號函請全體區分所有權
人就違規事項 1、2、3 陳述意見，雖經部分區分所有權人陳述，原處分機關認陳述
理由難謂正當，遂認全體區分所有權人違反建築法第 73 條第 2 項，依同法第 91
條第 1 項第 1 款規定，以系爭 104 年 9 月 17 日新北工使字第 1041752037
號號函併附同文號處分書，裁處全體區分所有權人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限
於 104 年 12 月 15 日前改善或補辦手續。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處
分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願暨補充訴願意旨略謂：
（一）訴願人王○民
本社區地下 2 層依新北地方法院 93 年度訴字第 1345 號判決，除公共設施
外，其他之使用權及管理權均屬業主林○城與管委會持有，與其他所有權人無
關，且 20 號車位早已讓渡給 86 號 4 樓之 4 盧○華，其尺寸變大屬個人
行為，增設室內分間牆係 84 號 5 樓之 5 翁○娟之個人行為，與其他住戶
無關。本社區所提供之 103 年 1 月 4 日工施字第 1043090114 號圖紙係
向原處分機關調印，怎會與原處分機關所保存圖紙不一致？大門樓梯出入口為
82 號地下一層專用，與其他住戶無關，何來裁罰所有住戶之說等語。
（二）訴願人盧○華
地下 2 層 20 號停車位依原處分機關之竣工圖實為 6 公尺x 2.5 公尺，現
縮小為 5.5 公尺x 2.38 公尺，是因林○城為增設停車位 25 至 31 位，而
擅自縮小 20 號停車位使用空間，訴願人於 103 年 12 月 29 日已向原處分
機關舉發在案，另地下 2 層未經核准擅自隔間使用部分，原處分機關已知違
規行為人，為何不罰違規行為人，有關社區大門與原圖不符，自建商交屋起就
是現況，非訴願人所為等語。
（三）訴願人張○后
訴願人於買賣登記為系爭建物所有權人之初，即無系爭處分所指涉事項建物部
分之使用、管理及處分權，無從加以改善或補辦手續，行政處分顯有違誤等語
。
（四）訴願人林○城
本社區地下 2 層於新北地院 93 年訴字第 1345 號判決，除公共設施外，其
他之使用權及管理權均屬訴願人與管委會持有，與其他所有權人無關，他人不
得主張權利及干涉。20 號車位變更尺寸為車位所有權人盧○華個人行為，增
設室內分間牆為翁○娟之個人行為，訴願人已對其行為進行法院訴訟中。永平
路 82 號地下 1 樓屬獨立出入口，違法營業非地上 1 層社區，出入口與原
核准內容不符是屬 82 號地下 1 樓違法行為等語。
二、答辯暨補充答辯意旨略謂：
（一）查系爭建築物領有 82 永使字第 716 號使用執照，地下 2 層核准用途為「
防空避難室兼停車場」，係屬全體所有權人共有之空間，全體所有權人均有義
務維持建物依核定內容使用，此與有無分管協議契約或臺灣新北地方法院 93
年度訴字第 1345 號判決無涉。
（二）原處分機關 103 年 12 月 29 日會勘紀錄表係經陳情人現場要求，依照會勘
當時陳情人口述內容記載，惟陳情人雙方均無資料佐證其所述為實，原處分機
關前經通知林○城、翁○娟陳述意見，惟未收到任何陳述意見，亦未收到被指
稱為行為人之住戶坦承違規行為是其所為，訴願人僅是口頭指稱，不足採信。
另原處分機關所保存之圖說與訴願人所提供之圖說不一致，且原處分機關保存
圖說與現場亦不符，訴願人提供之圖說不足採認等語。
理 由
一、依訴願法第 78 條規定：「分別提起之數宗訴願係基於同一或同種類之事實上或
法律上之原因者，受理訴願機關得合併審議，並得合併決定。」本件訴願人所不
服者均為原處分機關「104 年 9 月 17 日新北工使字第 1041752037 號函併附
同文號處分書」，鑑於訴願人係基於同一事實而分別向本府提起訴願，本府爰合
併審議，合併決定，先予陳明。
二、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 10 月 5 日新北府工建
字第 1041856028 號公告：「主旨：本府關於建築法除違章建築處理事項外，所
定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並廢止本府 100 年 1 月 19 日北府
工建字第 1000054371 號關於權限劃分之公告，均溯自 104 年 7 月 24 日生
效。」準此，本案原處分機關為有權限處分機關，合先敘明。
三、次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變
更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消
防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照…。
」、第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人
、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善
或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止
其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強
制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者
。」，新北市政府處理違反建築法使用管理規定案件統一裁罰基準（以下簡稱裁
罰基準）第 3 點附表二「建築物用途分類為 A2、C1、C2、D2、D3、D4、E、F4
、G1、G2、G3、H2、I 【第三順序】，違反建築法第 73 條第 2 項及同法第 9
1 條第 1 項第 1 款而經第 1 次查獲者，處罰鍰 6 萬元。第 2 次查獲，
處罰鍰 8 萬元…。裁罰對象：第一、二次處罰使用人，並另函建築物所有權人
限期改善或補辦手續。第三次起每次處罰使用人及併罰建築物所有權人。」另建
築物使用類組及變更使用辦法第 8 條規定：「本法第 73 條第 2 項所定有本
法第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車
空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照之規定如下：…八
、建築物之共同壁、分戶牆、外牆、防空避難設備、機械停車設備、中央系統空
氣調節設備及開放空間，或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。」。
四、卷查，原處分機關於 103 年 12 月 9 日及 104 年 7 月 16 日二度至現場
稽查，發現有未經核准擅自變動地下 2 層 20 號車位尺寸增設汽車停車位及機
車停車位等多項與原核准內容不符擅自變更使用之情事，經原處分機關分別通知
訴願人林○城、區分所有權人翁○娟及全體區分所有權人陳述意見，雖經部分區
分所有權人陳述，原處分機關認陳述理由難謂正當，遂認全體區分所有權人違反
建築法第 73 條第 2 項，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以系爭號函
併附同文號處分書，裁處全體區分所有權人 6 萬元罰鍰，並限於 104 年 12
月 15 日前改善或補辦手續，固非無據。
五、惟查，本案原處分機關主張依新北市中和地政事務所 104 年 1 月 8 日新北
中地測字第 1043830065 號函所載，系爭建築物地下 2 層全部為共同使用部分
，其停車位、公共設施及防空避難室並未單獨計算，權屬為全體區分所有權人共
有，故其以全體區分所有權人為裁罰對象並無違誤云云。然依訴願人王○民及林
○城所提具之臺灣新北地方法院 93 年度訴字第 1345 號判決書所示，系爭建築
物地下 2 層除公共設施外，其他部分之使用權及管理權均屬業主林○城與管委
會持有，即就本案違規事項 1 及違規事項 2 之發生地點系爭建物「地下 2
層」，並非全體區分所有權人均有使用權，則原處分機關對不具使用權之區分所
有權人科以維持依核定內容使用之法律義務，即難謂適法。
六、又依前開裁罰基準附表二所載，違反建築法第 73 條第 2 項案件，其裁罰對象
第 1、2 次為使用人即違規行為人，第 3 次起始併罰建築物所有權人。復依行
政程序法第 36 條規定：「行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束
，對當事人有利及不利事項一律注意。」。原處分機關主張訴願人等雖指證實際
違規行為人，惟僅口頭指稱，且經命被指稱之違規人陳述意見，未獲回復，故不
足採信云云。然查，訴願人王○民於訴願程序進行中業已檢具訴願人盧○華、林
○城所寄發之存證信函，訴願人林○城並陳述已對區分所有權人翁○娟就其擅自
增設室內分間牆一事進行法院訴訟中，原處分機關對前開相關事證是否已窮盡調
查之能事，而仍認無法認定實際上違規行為人？雖經本府以 104 年 11 月 18
日新北府訴行字第 1042213704 號函，命原處分機關具體說明，原處分機關仍未
能詳實說明無從認定行為人之理由，僅陳述未收到被指稱之行為人陳述意見書面
，亦無人自承違規行為等語，是原處分機關顯未善盡調查之能事即逕對建物全體
區分所有權人為裁處，實已違反前揭行政程序法第 36 條之規定。
七、另有關系爭建築物地上 1 層社區入口處往地下室樓梯兩側地坪 3 層階梯改為
平面是否涉及變更使用一節，依 104 年 7 月 16 日原處分機關勘查紀錄表所
載：「入口變更為平面，與現場管委會提供圖說相符。」而依訴願人王○民所陳
，管委會所提供之圖說係向原處分機關調取，經原處分機關提供之 103 年 1
月 4 日工施字第 1043090114 號圖紙，此亦為原處分機關所不爭執，然圖說卻
與原處分機關保存之圖說不符，且如依原處分機關保存圖說，本案即涉有變更使
用之違法，則訴願人提供之圖說與原處分機關保存圖說不相符之原因為何？正確
之圖說內容為何？即有查明之必要，原處分機關未加以調查，即逕認訴願人所提
供圖說不足採認，顯屬率斷。本案原處分顯有裁罰對象有誤及事實未明之瑕疵，
爰將原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分，以資妥適。另訴願人盧○華申
請陳述意見一節，因本案事證明確，核尚無准許之必要，併予敘明。
八、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 黃怡騰
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 許宏仁
中華民國 105 年 1 月 18 日
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