新北市政府訴願決定書 案號：1033021165 號
訴願人 許○慧
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 103 年 7 月 28 日北工使字第 1
031368601 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如
下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○路 22、26 號 1 樓建物（下稱系爭建物）之所有權
人，將系爭建物提供許甲乙君使用，經營情○歌友會，本府公共安全聯合稽查小組前
於 100 年 8 月 5 日至現場稽查，發現系爭建物領有 69 年使字第 238 號使用
執照，使用分區為店舖（G 類 3 組），惟現為視聽歌唱場所（B 類 1 組）使用，
有未經核准擅自變更使用情事，原處分機關除以訴外人即使用人違反建築法第 73 條
第 2 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，裁處新臺幣（下同）18 萬
元罰鍰，並限期改善或補辦手續外，另併罰訴願人 6 萬元，請訴願人應善盡建物所
有權人督導之責在案。復經本府公共安全聯合稽查小組於 103 年 7 月 11 日至現
場稽查，仍有未經核准擅自變更使用之情事，原處分機關以訴願人違反建築法第 73
條第 2 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定及新北市政府處理違反建築
法使用管理規定案件統一裁罰基準，以首揭號函併附同文號行政處分書，裁處訴願人
新臺幣（下同）12 萬罰鍰，並限於 103 年 8 月 10 日前改善或補辦手續。訴願
人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願及訴願補充理由意旨略謂：
（一）系爭建物於出租時，租賃契約另訂要求承租人使用及裝修必須符合防火防災及
相關法令規定，且於合法營業範圍內，若有違反任何法律，概由承租人負擔一
切法律責任。100 年 9 月下旬接獲原處分機關通知承租人有違反建築法使用
管理規定，本人即積極親赴承租地點、委里長協調並督導、以存證信函通知承
租人改善，經多方思索後，先行繳納 6 萬元罰款，再向承租人追討損害金額
，該次並未提出訴願。
（二）自 102 年起，承 人常積欠租金，訴願人為求收回房屋，曾洽台電及台水公
司詢問斷電斷水、市民法律咨詢、請里長協助調解、親赴新北地院諮詢，考量
民事訴訟曠日廢時，遂提出保全程序─支付命令，另詢問民間公證人研擬重簽
契約並公證，以利日後強制執行租金及返還房屋。收受系爭處分書後，訴願人
僅能再次發存證信函，要求承租人遷離並返還房屋。
（三）最高行政法院 102 年 8 月 30 日 102 年度判字第 553 號判決重申 95
年 1 月份庭長法官聯席會議決議之意旨，亦即行政罰處罰行為人為原則，處
罰行為人以外之人則屬例外，原處分機關已對行為人連續開罰，應足達成行政
目的，因此自不得恣意濫用權利裁處訴願人。
（四）原處分機關自 97 年起已稽查認定系爭建物為未經核准擅自變更使用，至 103
年 7 月 28 日核算近 6 年，應有充分之時間、人力與物力，直接行使公權
力以停水、停電之處置，抑或強制折除不符法規之營業裝修，然卻於答辯書主
張訴願人要求原處分機開執行斷水斷電達成迫使建物使用人驅離之目的，實係
本末倒置，完全忽略應有行政執行公權力之處。‧
（五）訴願人已善盡建築物所有權人能注意應注意之行政義務與督導責任，訴願人並
非實際行為人或使用人，且無故意，疏失或過失，亦無違背行政罰及建築法等
規定；再者，原處分機關既可選擇處罰使用人促其回復原狀，或依法以公權力
介入，直接恢復原狀，即可達成系爭建築物恢復原狀、維護公共安全之行政目
的，依上開以處罰行為人為原則之意旨，即不得對建築物所有人為處罰，否則
即有裁量濫用之違法，請撤銷原處分等語。
二、答辯意旨略謂：查系爭建築物，領有 69 使字第 238 號使用執照，原核准用途
為「店鋪（G 類 3 組）」使用，其建築物所有權人為訴願人，經原處分機關 1
03 年 7 月 11 日現場檢查結果，現況經目的事業主管機關：新北市政府經濟
發展局認定為經營「視聽歌唱業」（店招：情○歌友會），係供作「視聽歌唱場
所（B 類 l 組）」使用，涉及未經核准變更使用用途，業已違反建築法第 73
條第 2 項，爰依同法第 91 條第 l 項第 l 款規定及新北市政府處理違反建
築法使用管理規定案件統一裁罰基準，除以 103 年 7 月 28 日北工使字第 1
031357069 號函處建築物使用人 24 萬元罰鍰，並請停止一切違規行為且限於 1
03 年 8 月 10 日前改善或補辦手續外，併以系爭號函，依違反建築法第 73
條第 2 項，爰依同法第 91 條第 l 項第 l 款及新北市政府處理違反建築法
使用管理規定案件統一裁罰基準第 3 點附表二，併處建築物所有權人即訴願人
12 萬元罰鍰，並請善盡建築物所有權人督導之責於 103 年 8 月 10 日前改
善或補辦手續以防止違規情事再次發生，逾期未改善或補辦手續完竣再經查獲時
，原處分機關得依建築法相關規定辦理，依法並無違誤。本案訴願核無理由，請
依法予以駁回等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」本府 100 年 1 月 19 日北府工建字第
1000054371 號公告：「主旨：公告本府將建築法除違章建築處理事項外，本府
關於建築法所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並自即日生效。」準此，
本案原處分機關為有權限處分機關。次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建物
應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構
造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之
變更者，應申請變更使用執照。…」同法第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有
左列情形之一者，處建物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以
上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續
使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命其
於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未
經核准變更使用擅自使用建物者。」末按新北市政府處理違反建築法使用管理規
定案件統一裁罰基準附表二規定，違反規定：違反建築法第 73 條第 2 項及同
法第 91 條第 1 項第 1 款；建物用途分類為 A1、B1、B2、B3、B4 【第一順
序】；第 1 次查獲處罰鍰 6 萬元、第 2 次查獲處罰鍰 12 萬元、第 3 次
起依違規次數，累次遞增 6 萬元罰鍰。裁罰對象：第一、二次處罰使用人，並
另函建物所有權人限期改善或補辦手續。第三次起每次處罰使用人及併罰建物所
有權人。
二、卷查本案訴願人為系爭建物之所有權人，系爭建物領有 69 使字第 238 號使用
執照，原核准用途為「店舖（G 類 3 組）」。系爭建物曾多次遭本府公共安全
聯合稽查小組查獲，有未經核准擅自變更為視聽歌唱場所使用之情事，原處分機
關爰依建築法第 73 條第 2 項及第 91 條第 1 項第 1 款規定，分別以 97
年 11 月 19 日北工使字第 0970857544 號、98 年 4 月 6 日北工使字第 0
980249071 號、100 年 9 月 22 日北工使字第 1001054888 號函裁處訴外人各
6、12、18 萬元罰鍰，並停止一切違規行為且限期改善或補辦手續；除上開號函
通知訴願人應善盡建物所有權人督導之責，以防止違規情事再次發生外，另以 1
00 年 9 月 22 日北工使字第 1001301044 號函裁罰訴願人 6 萬元在案。復
經本府公共安全聯合稽查小組於 103 年 7 月 28 日再至現場稽查，仍有上開
未經核准擅自變更使用之情事，此亦有 103 年 7 月 28 日新北市建築物公共
安全構造及設備檢測（複）查紀錄表影本及採證照片數幀可證，原處分機關認訴
願人未善盡建物所有權人督導之責，依新北市政府處理違反建築法使用管理規定
案件統一裁罰基準，以首揭號函併附同文號行政處分書，裁處訴願人 12 萬罰鍰
，並限於 103 年 8 月 10 日前改善或補辦手續，是原處分機關依法裁處，洵
屬有據。
三、至訴願人主張已善盡建築物所有權人督導責任，且無故意或過失、原處分機關既
可選擇處罰使用人或以公權力介入，即可達成行政目的，不應對建築物所有人處
罰，否則即有裁量濫用之違法云云。參最高行政法院 95 年 1 月份庭長法官聯
席會議決議，如原處分機關認對行為人處罰尚難足達成行政目的時，而例外對建
築物所有權人處罰，除處罰訴外人即使用人外，併就訴願人未善盡建築物所有權
人督導之責罰之。查訴願人自 97 年間即將系爭房屋出租予訴外人即使用人經營
視聽歌唱業，迄今多次因訴外人即使用人未經核准擅自變更為視聽歌唱場所使用
而遭裁罰，訴願人與訴外人即使用人分別於 99 年 3 月 5 日、102 年 3 月
5 日再簽訂房店屋租賃契約書時，雖另於契約條款加註本房屋使必項符合防火防
災相關措施及必需經營合法範圍，若有違反任何法律責任，由承租人負責等文字
，惟訴願人於另訂契約時即已知悉訴外人即使用人有違反建築法之情事，且依首
揭規定，所有權人本就其所有財產應善盡管理能事，非僅得以已有訂定相關約定
，即得免除其於公法上所應負擔之義務。又訴願人陳稱曾請里長協調、諮詢律師
及法院等而為解決返還房屋事宜，因考量民事訴訟曠日廢時而先聲請支付命令（
103 年 6 月 18 日 103 年度司促字第 19497 號），惟支付命令為債權人之
請求，以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的，聲請法院依督促
程序發之，因此訴願人所請求之標的為給付訴外人及使用人所積欠之租金及利息
，對於訴外人及使用人繼續未經核准擅自變更使用之狀態，並不生影響，訴願人
已經原處分機關二次通知應善盡維持合法使用系爭建物之法律義務及裁罰 6 萬
元後，仍未克盡其法律義務，且並未積極採行任何有效之手段而善盡其維持合法
使用系爭建物之法律義務，難謂已善盡建築物所有權人督導責任，或無故意或過
失。
四、另按首揭新北市政府處理違反建築法使用管理規定案件統一裁罰基準，其中裁罰
對象：第一、二次處罰使用人，並另函建物所有權人限期改善或補辦手續。第三
次起每次處罰使用人及併罰建物所有權人，因系爭建築為第 4 次遭查獲而據以
裁罰所有權人，原處分機關據以裁罰，於法有據。首揭建築法第 91 條第 1 項
第 1 款規定，違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建物者
，處建物所有權人、使用人 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰…。必要時並停止供
水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。是違反上開規定
者，以處罰鍰為主，必要時始得為停止供水供電之行政執行措施，其是否執行，
非以時間長短、人力或物力為判斷之依據，訴願人容有誤解。原處分機關所為之
處分並無違誤，應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 何瑞富
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟。
2.如僅對本決定有關限期改善或補辦手續部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個
月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市大安區和平東路 3 段 1 巷 1 號）提
起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰、限期改善或補辦手續部分均不服，得於決定書送達之次日起
2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市大安區和平東路 3 段 1 巷 1 號
）提起行政訴訟。
中華民國 103 年 10 月 24 日
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