新北市政府訴願決定書 案號：1033021088 號
訴願人 林○珍
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 103 年 7 月 10 日北工使字第 1
031274095 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如
下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○路 216 號 1 樓建築物（下稱系爭建築物）之所有
權人，將系爭建築物提供陳李○分（下稱訴外人即使用人）經營按摩業。本府公共安
全聯合稽查小組前於 100 年 11 月 29 日及 102 年 3 月 14 日至現場稽查，發
現系爭建築物領有 94 蘆變使字第 582 號變更使用執照（使用分區由住宅區變更為
補習班、附屬室內停車位），惟現場作按摩場所使用，有未經核准擅自變更使用之情
事，原處分機關以訴願人違反建築法第 73 條第 2 項及第 91 條第 1 項第 1 款
規定，分別裁處訴外人新臺幣（下同）6、12 萬罰鍰，並限期改善或補辦手續；另函
通知訴願人應善盡建築物所有權人督導之責在案。復經本府公共安全聯合稽查小組於
103 年 6 月 24 日至現場稽查，仍有未經核准擅自變更使用之情事，原處分機關除
以訴外人即使用人違反前揭規定及依新北市政府處理違反建築法使用管理規定案件統
一裁罰基準，裁罰 18 萬元外，另以系爭號函併附同文號行政處分書，裁處訴願人 6
萬罰鍰，並限於 103 年 7 月 23 日前改善或補辦手續。訴願人不服，提起本件訴
願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：建築物所有權人住居於 2 樓，原處分機關寄送之通知函文均由
1 樓承租人收受，但因承租人刻意隱瞞未交付，致無從知悉承租人有未經核准擅
自變更使用之情，原處分機關亦未賦予訴願人陳述意見之機會，率以課處訴願人
6 萬元罰鍰，顯違反行政程序法第 102 條之規定。另訴願人雖係所有權人，但
未自行使用，而係將建築物出租供他人使用，有租賃契約書可佐，租約第 10 條
也有相關規定，使用人擅自變更使用，其違反義務者，應係該行為人為是，即系
爭建築物之承租人，再依最高行政法院 95 年 1 月份庭長法官聯席會議決議，
不得再對建築物所有權人處罰，請依法撤銷行政處分等語。
二、答辯意旨略謂：本案座落本市○○區○○路 216 號 1 樓建築物，領有 94 蘆
變使字第 582 號變更使用執照，依執照登載所示原核准用途為「補習班、附屬
室內停車位」，使用分區為「住宅區」，經新北市政府公共安全聯合查報小組 1
00 年 11 月 29 日、102 年 3 月 14 日及 103 年 6 月 24 日多次查察結
果，現場未經核准擅自變更用途為按摩場所（B 類 1 組）使用，業已違反建
築法第 73 條第 2 項規定違規屬實，原處分機關遂以系爭號函，依違反建築法
第 73 條第 2 項，爰依第 91 條第 l 項第 l 款規定及新北市政府處理違反
建築法使用管理規定案件統一裁罰基準，除裁處建築物使用人外，併處建築物所
有權人即訴願人 6 萬元罰鍰並限期恢復原狀或補辦手續完成，依法並無違誤，
本案訴願核無理由，請依法予以駁回等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」本府 100 年 1 月 19 日北府工建字第
1000054371 號公告：「主旨：公告本府將建築法除違章建築處理事項外，本府
關於建築法所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並自即日生效」據此，本
案原處分機關依建築法所為之處分，即屬有權限機關所為之處分。次按建築法第
73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或
有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車
空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。…」同法第 91
條第 1 項第 1 款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、
機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續
，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必
要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一
、違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」末按新
北市政府處理違反建築法使用管理規定案件統一裁罰基準附表二規定，違反規定
：違反建築法第 73 條第 2 項及同法第 91 條第 1 項第 1 款；建築物用途
分類為 A1、B1、B2、B3、B4 【第一順序】；第 1 次查獲處罰鍰 6 萬元、第
2 次查獲處罰鍰 12 萬元、第 3 次起依違規次數，累次遞增 6 萬元罰鍰。裁
罰對象：第一、二次處罰使用人，並另函建築物所有權人限期改善或補辦手續。
第三次起每次處罰使用人及併罰建築物所有權人。
二、卷查本案訴願人為系爭建築物之所有權人，系爭建築物領有 94 蘆變使字第 582
號變更使用執照，使用分區由住宅區變更為補習班、附屬室內停車位。本府公共
安全聯合稽查小組前於 100 年 11 月 29 日及 102 年 3 月 14 日至現場稽
查，發現現場有未經核准擅自變更為按摩場所使用，原處分機關爰依建築法第 7
3 條第 2 項及第 91 條第 1 項第 1 款規定，分別裁處訴外人即使用人各 6
萬及 12 萬元罰鍰，並停止一切違規行為且限於恢復原狀或補辦手續；另以 101
年 1 月 9 日北工使字第 1011018256 號、102 年 4 月 19 日北工使字第 1
021664355 號函，通知訴願人應善盡建築物所有權人督導之責，以防止違規情事
再次發生在案。復經本府公共安全聯合稽查小組於 103 年 6 月 24 日至現場
稽查，仍有上開未經核准擅自變更使用之情事，此亦有 103 年 6 月 24 日新
北市政府工務局勘查紀錄表影本及採證照片數幀可證，原處分機關認訴願人未善
盡建築物所有權人督導之責，依新北市政府處理違反建築法使用管理規定案件統
一裁罰基準，以首揭號函併附同文號行政處分書，裁處訴願人 6 萬罰鍰，並限
於 103 年 7 月 23 日前改善或補辦手續以防止違規情事再次發生，是原處分
機關依法裁處，洵屬有據。
三、至訴願人主張原處分機關寄送之通知函文因承租人刻意隱瞞未交付，致無從知悉
承租人有未經核准擅自變更使用之情，原處分機關亦未賦予訴願人陳述意見之機
會，顯違反行政程序法第 102 條之規定、依最高行政法院 95 年 1 月份庭長
法官聯席會議決議，不得再對建築物所有權人處罰云云。惟按卷附之送達證書，
原處分機關 101 年 1 月 9 日北工使字第 1011018256 號、102 年 4 月 1
9 日北工使字第 1021664355 號函，分別於 101 年 1 月 17 日及 102 年 4
月 24 日由訴願人本人及其夫代為收受，訴願人辯稱未收受，顯係推諉之詞。另
因系爭建築物已多次遭查獲，本案行政處分所根據之事實，客觀上明白足以確認
者，依行政程序法第 103 條第 5 款規定，原處分機關縱不給予陳述意見之機
會，亦無違誤。又參最高行政法院 95 年 1 月份庭長法官聯席會議決議，行政
罰係處罰行為人為原則，處罰行為人以外之人則屬例外，故原處分機關既查獲訴
外人即使用人有違反建築法之情事，自應以其為處罰之對象；且原處分機關究應
對建築物所有權人或使用人處罰，應符合建築法之立法目的而為必要裁量，並非
容許恣意選擇處罰之對象，如原處分機關認對行為人處罰尚難足達成行政目的時
，而例外對建築物所有權人處罰，亦應參酌上開原則，除處罰訴外人即使用人外
，併就訴願人未善盡建築物所有權人督導之責罰之。如前所述，訴願人既已分別
收受原處分機關通知應善盡建築物所有權人督導之責，以防止違規情事再次發生
，訴願人並未舉證已有依契約行使終止權或訴諸司法等積極改善之具體作為，任
由未經核准擅自變更使用之狀態持續發生，難謂其已善盡建築物所有權人督導之
責。是以，原處分機關依新北市政府處理違反建築法使用管理規定案件統一裁罰
基準認定訴外人為第三次違反，而併罰訴願人亦無違誤，原處分應予維持。
四、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 何瑞富
1.如僅對本決定有關罰鍰部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺灣新北
地方法院行政訴訟庭（新北市土城區金城路 2 段 249 號）提起行政訴訟。
2.如僅對本決定有關限期改善或補辦手續部分不服，得於決定書送達之次日起 2 個
月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區文林路 725 號）提起行政訴訟。
3.如對本決定有關罰鍰、限期改善或補辦手續部分均不服，得於決定書送達之次日起
2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺北市士林區文林路 725 號）提起行政訴
訟。
中華民國 103 年 10 月 13 日
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