新北市政府訴願決定書 案號：1033050788 號
訴願人 臺北市政府捷運工程局
代表人 蔡○昇
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 103 年 4 月 7 日北工使字第 1
030572836 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如
下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處理。
事 實
緣訴願人為坐落本市○○區○○路 8 之 21 號 14 樓建築物（屬建築物公共安全檢
查簽證申報頻率每 2 年 1 次場所，下稱系爭建築物）之所有權人暨使用人，因該
社區管委會陳情系爭建築物外牆有磁磚掉落情形，原處分機關於 103 年 3 月 6
日及 3 月 12 日二度函告訴願人應善盡管理維護之責，並限於 103 年 3 月 20
日前將有掉落疑慮之磁磚拆除，如逾期未辦理，將依建築法裁處。原處分機關於 103
年 3 月 27 日至現場勘查，磁磚掉落情形仍未修復，遂認訴願人已違反建築法第 7
7 條第 1 項規定，爰依建築法第 91 條第 1 項第 2 款規定，以首揭號函併附同
文號處分書裁處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於 103 年 5 月 10 日前
改善。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨
於次：
一、訴願暨補充訴願意旨略謂：
（一）訴願人收到來函，對原處分機關要求立即檢查極為重視，因本大樓為投資人所
興建，即函請投資人辦理改善，103 年 3 月 18 日會同投資人現場勘查，經
檢視外牆已無鬆脫而有掉落疑慮之磁磚，確認不致持續造成公共安全損害，實
已達成原處分機關之要求。
（二）對於磁磚脫落部分，似為遭受外力撞擊所致，而脫落之磁磚位於樑與牆壁交界
處，因結構應力不同，磁磚有可能遭受上方邊樑之擠壓而脫落，為免貼上後又
再度脫落，影響行人安全，須觀察一段時間，確認鄰近磁磚不致有剝落情形，
始能進行修復，投資人於 103 年 4 月 3 日即將磁磚脫落部分修復完成。
（三）依公寓大廈管理條例第 8 條規定：「公寓大廈外牆面……其變更構造、顏色
、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為，應依法令規定辦理，……住戶違反規
定，管理負責人或管理委員會應予制止。」大樓之外牆屬於全體住戶之共用部
分，實應由管理委員會統籌管理，非由各戶分別善盡維管之責等語。
二、答辯意旨略謂：原處分機關於 103 年 3 月 12 日函文通知訴願人請依權責善
盡維護管理之責，惟訴願人僅至現場勘查，並未針對掉落區域有妥善處理，對類
似邊柱磁磚應進行全面檢視或於有掉落疑慮處設置安全措施，方能預防民眾經過
系爭建築物時受傷，訴願人直至 103 年 4 月 3 日始修復，難謂善盡管理之
責。又建築法第 77 條第 1 項及第 91 條規定處罰對象為建築物所有權人、使
用人，管理委員會非屬處罰對象等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」本府 100 年 1 月 19 日北府工建字第
1000054371 號公告：「主旨：公告本府將建築法除違章建築處理事項外，本府
關於建築法所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並自即日生效。」是本府
工務局為本市建築法除違章建築處理事項外之主管權責機關，合先陳明。
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」同法第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列
情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上
30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使
用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其
於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……二、未依第 77 條第 1 項規定
維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。……」新北市政府處理違反建築法
使用管理規定案件統一裁罰基準附表三「建築物公共安全檢查簽證申報頻率每 1
年 1 次場所【第二型】，違反建築法第 77 條第 1 項及同法第 91 條 1 第
1 項第 2 款而經第 1 次查獲者，處罰鍰 6 萬元。第 2 次起依違規次數，
累次遞增 3 萬元罰鍰。」
三、卷查系爭建築物經該社區管委會陳情其外牆有磁磚掉落情形，原處分機關於 103
年 3 月 6 日及 3 月 12 日二度函告訴願人應善盡管理維護之責，並限於 1
03 年 3 月 20 日前將有掉落疑慮之磁磚拆除。原處分機關於 103 年 3 月
27 日至現場勘查，磁磚掉落情形仍未修復，此有 103 年 3 月 6 日北工使
字第 1030360193 號函、103 年 3 月 12 日北工使字第 1030406320 號函、採
證照片附卷可稽，原處分機關訴願人違反建築法第 77 條第 1 項規定，依建築
法第 91 條第 1 項第 2 款規定，裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限於 103 年
5 月 10 日前改善，固非無據。
四、惟查公寓大廈管理條例第 3 條規定：「……三、專有部分：指公寓大廈之一部
分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈
專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定
專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。……」同條例
第 10 條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所
有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分
之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。……」是系爭建築物之
外牆究係屬於前開法規所定之專有部分、共用部分或約定專用部分，涉及外牆管
理維護之權責，自應先予釐清，始足以認定訴願人就該外牆是否應依建築法第 7
7 條第 1 項負維護建築物構造及設備安全之責任。
五、依社會通常觀念，構造物係屬維持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重
牆、或為公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使
用者，在構造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而不能單獨
成為所有權之客體（臺灣臺中地方法院 97 年簡上字第 23 號、最高法院 93 年
台上字第 228 號判決意旨參照）；復依卷附內政部 92 年 2 月 27 日台內營
字第 0920003054 號函略謂：「……另按本部 91 年 3 月 22 日台內營字第 0
910082290 號函說明以：『按外牆依建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 1
9 款規定，係指建築物外圍之牆壁，由其建築物之建築執照標示圖說、使用執照
所記載用途及相關測繪規定，認定其屬專有部分或共用部分，並可經由規約約定
或區分所有權人會議議決供特定區分所有權人或共同使用。』……」本件原處分
機關於未依前開內政部函釋意旨，審酌系爭建築物之建築執照標示圖說、使用執
照所記載用途、相關測繪規定，社區規約或區分所有權人會議決議等資料，釐清
系爭建築物外牆究係屬專有部分、共用部分或約定專用部分前，逕以訴願人為裁
處對象，於法難謂妥適，爰將原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處理，以資
妥適。
六、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 邱惠美
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 何瑞富
中華民國 103 年 8 月 27 日
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