新北市政府訴願決定書 案號：1033050356 號
訴願人 靜○堂股份有限公司
代表人 陳○齡
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 103 年 1 月 23 日北工使字第 1
030413512 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如
下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處理。
事 實
緣訴願人為坐落本市○○區○○路 1 段 50 巷 22 號 4 樓建築物（屬建築物公共
安全檢查簽證申報頻率每 1 年 1 次場所，下稱系爭建築物）之所有權人，系爭建
築物因公共安全檢查不符規定，經原處分機關分別以 100 年 8 月 22 日北工使字
第 1000747819 號函、102 年 8 月 1 日北工使字第 1022329797 號函各裁罰建築
物使用人新臺幣（下同）6 萬元及 9 萬元罰鍰，併通知訴願人善盡督導義務在案。
嗣本府商業活動聯合查報小組於 103 年 1 月 7 日現場勘查，現場經本府經濟發
展局認定為經營「資訊休閒服務業」，係供作「資訊休閒服務場所使用」，原處分機
關查核發現現場涉有安全梯門不能閉合之公共安全檢查缺失，認使用人業已違反建築
法第 77 條第 1 項規定，除依建築法第 91 條第 1 項第 2 款規定裁罰使用人 1
5 萬元罰鍰外，並以首揭號函併附同文號處分書裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限於 1
03 年 2 月 28 日前改善或補辦手續。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機
關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願暨補充訴願意旨略謂：
（一）查新北市○○區○○路 1 段 50 巷 22 號第 4 層共有 66 個建號，即 66
個區分所有權，而訴願人僅係其中 33 個建號即門牌號碼為 22 號 4 樓、4
樓之 1 至 4 樓之 5、4 樓之 27 至 4 樓之 50、4 樓之 63 至 4 樓之
65 號建物之單獨所有權人，另 33 個建號為訴外人柯○雄單獨所有。原處分
機關指摘不能閉合之安全梯門位於甲梯，屬柯○雄之所有權範圍，訴願人既非
所有權人，自無從不定時檢查上開安全梯門是否不能閉合，並在查覺違規時要
求使用人改善，甚或通知主管機關。
（二）參諸建築法第 77 條 84 年 8 月 2 日之修正理由：「為全面建立建築物使
用檢查制度，使建築物使用行為主體與責任歸屬能具體明確，爰明定建築物之
所有權人、使用人應負有維護建築物合法使用之責任，…」是建築物之所有權
人始負有維護建築物合法使用之責任，且依建築法第 91 條第 1 項之規定時
，主管機關除處以罰鍰外，並得限期改善或補辦手續，茍非建築物之所有權人
而無管理、使用、處分之權限，如何能改善或補辦手續？再參諸最高行政法院
88 年判字第 31 號判決意旨，建築物所有權人將該建物出租予承租人使用，
出租人即所有權人始得注意承租人是否合法使用，原處分機關指摘不能閉合之
安全梯門係屬柯○雄之所有權範圍，原處分機關裁罰訴願人，顯然有悖於建築
法第 77 條第 1 項及第 91 條第 1 項之規定，殊有重大違誤等語。
二、答辯暨補充答辯意旨略謂：
（一）本案系爭安全梯門係位於受檢營業場所使用範圍內，然是否位於訴願人產權範
圍內或另一所有權人產權範圍內，原處分機關並無法確認，因前 2 次裁罰時
並未查出另一所有權人柯○雄，是以未副知另一所有權人柯○雄。
（二）原處分機關辦理建築物公共安全檢查及取締業務，係針對個別營業場所進行動
態公共安全檢查。經查稽查是日，系爭建築物之使用未分割管理，現場並未有
明顯區劃及 1 小時防火區劃區隔使用，即現場為同一場所使用，如有任 1
處發生公安災害，皆將造成該場所人員或財產損失。原處分機關就系爭建築物
全面進行公共安全檢查，現場安全梯門不能閉合，原處分機關雖於稽查紀錄表
上未明確標示不合格安全門位置，因系爭建築物經檢查確有公共安全缺失，即
已合致違反建築法第 77 條第 1 項規定，該安全門坐落系爭建築物範圍內何
處，並不影響違規事實之認定，因場所之使用管理不可分割，訴願人自不能免
除督導之責等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」本府 100 年 1 月 19 日北府工建字第
1000054371 號公告：「主旨：公告本府將建築法除違章建築處理事項外，本府
關於建築法所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並自即日生效。」
二、次按建築法第 77 條第 1 項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合
法使用與其構造及設備安全。」同法第 91 條第 1 項第 2 款規定：「有左列
情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上
30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使
用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其
於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：……二、未依第 77 條第 1 項規定
維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。……」新北市政府處理違反建築法
使用管理規定案件統一裁罰基準第 3 點規定：「違反本法使用管理規定案件之
裁罰基準依附表二至附表十之規定。」其附表三：「違反規定：建築法第 77 條
第 1 項、建築法第 91 條 1 第 1 項第 2 款【公共安全檢查缺失】；建築
物公共安全檢查簽證申報頻率每 1 年 1 次場所【第一型】，第 1 次查獲處
罰鍰 6 萬元，第 2 次起依違規次數，累次遞增 6 萬元罰鍰。備註三、處建
築物所有權罰鍰，裁罰時點為同一使用項目場所同一使用人第 3 次連續處罰時
，其裁罰基準第 1 次處罰鍰 6 萬元並限期改善或補辦手續或停止使用，第 2
次起累次依各型類組遞增罰鍰金額，並限期改善或補辦手續或停止使用。」又
建築技術規則建築設計施工編第 76 條第 1 項第 3 款規定：「防火門窗係指
防火門及防火窗，其組件包括門窗扇、門窗樘、開關五金、嵌裝玻璃、通風百葉
等配件或構材；其構造應依左列規定：……三、常時關閉式之防火門應依左列規
定：（一）免用鑰匙即可開啟，並應裝設經開啟後可自行關閉之裝置。……。」
三、卷查本件，系爭建築物涉有安全梯門不能閉合之公共安全檢查缺失一節，核有 1
03 年 1 月 7 日新北市建築物公共安全構造及設備檢（複）查紀錄表及採證
照片附卷可稽，原處分機關曾 2 次通知訴願人應善盡督導責任，亦有相關函文
之送達證書附卷可憑，是原處分機關以訴願人業經二度通知，仍未善盡建築物所
有權人督導之責，致系爭建築物仍有公共安全缺失，爰依建築法第 77 條第 1
項、第 91 條第 1 項第 2 款及新北市政府處理違反建築法使用管理規定案件
統一裁罰基準第 3 點附表三規定，裁處訴願人 6 萬元，固非無據。
四、惟查建築法第 77 條第 1 項係規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物
合法使用與其構造及設備安全。」參諸該條文 84 年 8 月 2 日之修正理由略
謂：「為全面建立建築物使用檢查制度，使建築物使用行為主體與責任歸屬能具
體明確，爰明定建築物之所有權人、使用人應負有維護建築物合法使用之責任，
…」可知建築物之所有權人始負有維護建築物合法使用之責任，如非標的建築物
之所有權人，自不得以該條文課其就他人所有之建築物負維護合法使用之責。
五、查本案系爭建築物，即新北市○○區○○路 1 段 50 巷 22 號 4 層，共有 6
6 個建號，即 66 個區分所有權，此有訴願書所附建物所有權狀影本可稽，訴願
人與訴外人柯○雄各持有 33 個建號，即 33 個區分所有權一節，亦為原處分機
關所不爭執。揆諸前揭建築法第 77 條第 1 項規定及其修正理由，訴願人與訴
外人柯○雄各應就其所有權範圍，負建築法第 77 條第 1 項之維護建築物合法
使用之責任，而對於非其所有權範圍內之 33 個建號，自不得課以建築法第 77
條第 1 項之建築物所有權人責任，至臻明灼。
六、本案訴願人主張本次原處分機關指摘無法閉合之安全梯門，係位於訴外人柯○雄
所持有之產權範圍內，而觀諸稽查當日之新北市建築物公共安全構造及設備檢（
複）查紀錄表，對於系爭安全梯門之位置並未清楚標示，經本府二度函請原處分
機關查明，原處分機關於 103 年 4 月 16 日補充答辯書自承無法確認系爭安
全梯門究係位於訴願人所有權範圍內或訴外人柯○雄所有權範圍內，則如何據以
課訴願人維護系爭安全梯門合法使用之法律義務？是原處分顯已有基礎事證未明
之瑕疵。
七、又原處分機關於答辯書中一再主張現場並無明顯區劃，如有任一處發生公安災害
，皆將造成人員或財產損失，訴願人既為系爭建築物之所有權人，自不能免除應
負督導之責云云。惟查依建築法第 77 條第 1 項之條文及修正理由意旨，建築
物所有權人始對其所有建築物負維護合法使用之法律義務，已如前述，訴願人與
訴外人柯○雄就系爭建築物係各自擁有 33 個區分所有權，而非處於共有 66 個
區分所有權之狀態，縱現場如原處分機關所述未分割管理，然參諸訴願人所陳本
市板橋地政事務所建物測量成果圖，並非無從區別系爭安全梯門屬何人所有，應
由何人負維護管理義務。原處分機關未詳加調查，逕以逾越法條文義之解釋方式
，以首揭號函併附同文號處分書裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限於 103 年 2
月 28 日前改善或補辦手續，其認事用法多所違誤，爰將原處分撤銷，由原處分
機關另為適法之處理，以資妥適。
八、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 蔡進良
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 林泳玲
委員 賴玫珪
委員 何瑞富
中華民國 103 年 6 月 17 日
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