新北市政府訴願決定書 案號：1013051015 號
訴願人 書○○第公寓大廈管理委員會
代表人 劉○麗
原處分機關 新北市政府違章建築拆除大隊
上列訴願人因違章建築事件，不服原處分機關 101 年 6 月 18 日新北拆認一字第
1013090663 號違章建築認定通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○街 29 至 107 號等建築物（社區名稱：書○○第公
寓大廈）之管理委員會。該社區於開放空間增建高約 3 公尺，面積約 30 平方公尺
之有頂蓋樑柱構造物（下稱系爭建築物），作為警衛室使用。原處分機關於 101 年
6 月 12 日派員現場勘查，發現系爭建築物未經申請審查許可並領得執照，確屬違法
新建之建築物，業已違反建築法第 25 條規定，原處分機關爰依同法第 86 條規定及
違章建築處理辦法第 5 條規定，認定該構造物係屬違章建築，並以首揭違章建築認
定通知書通知訴願人，系爭建築物係屬程序違建，應依法補行申請建築執照，若申請
執照不合規定或未補辦手續，依法拆除。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機
關檢卷答辯到府，茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）公寓大廈管理條例第 2 條規定中央主管機關為內政部，在直轄市為直轄市政
府，原處分機關並非新北市政府公寓大廈管理之主管機關，依法並無管轄及認
定權限，其所為之處分，為行政程序法第 111 條第 6 項之無效行政處分。
（二）按建築法第 16 條規定，建築物及雜項工作物造價在一定金額以下或規模在一
定標準以下者，得免由建築師設計，或監造或營造業承造，該造價金額或規模
標準，由直轄市或縣市政府於建築管理規則中定之。依 101 年 6 月 12 日
戡查紀錄表所示建物高度：1 層約 3M，面積：約 30 平方米，構造：磚、金
屬，建造完成進度：建造完成。符合新北市公寓大廈管理維護使用空間設置辦
法第 4 條及第 5 條及建築法之規定。
（三）按 92 年 12 月 31 日公寓大廈管理條例第 56 條修正後，已使公寓大廈設置
管理維護使用；又按新北市公寓大廈管理維護使用空間置辦法第 6 條規定「
…申請人就管理維護使用空間之結構安全及管理維護應自負其責。」已授予社
區設置管理維護使用空間之自治權限。
（四）依法設置管理維護使用空間屬社區自治範圍，且為重大修繕及改良事項，應經
區分所有權人會議之召開，耗費又影響重大，不可以臨時會議行之。經查本公
寓大廈 101 年 5 月 27 日召開，並經 101 年 6 月 20 日淡水區公所備
查在案，短期內斷無再行召集之理由等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）按新北市政府 100 年 1 月 19 日北府工拆字第 1000002514 號公告，本府
關於建築法本府關於建築法及違章建築處理辦法就違章建築處理業務部分所定
主管機關權限，劃分予本府違章建築拆除大隊，以該隊名義執行之，並自即日
起生效，因此原處分機關有權限以其名義為系爭處分。
（二）本案訴願人未經申請審查許可並領得建造執照擅自於本市○○區○○街 29 至
107 號書○○第公寓大廈之開放空間違法增建高約 3 公尺，面積約 30 平方
公尺之有頂蓋樑柱構造物，並由原處分機關派員實地勘查屬實，業已違反建築
法第 25 條規定，原處分機關以旨揭違章建築認定通知單認定系爭建築物為違
章建築，依法並無違誤。
（三）依內政部 95 年 5 月 23 日台內營字第 0950802726 號函釋意旨，有關管理
維護使用空間之設置，如為建築法所稱之建築物，仍需依建築法相關規定申請
許可。
（四）依新北市公寓大廈管理維護使用空間設置辦法第 4 條規定：「管理維護使用
空間之設置不得影響公共安全、交通、衛生及市容觀瞻，樓地板面積之和不得
超過 45 平方公尺，並以下為位置為限：一、非屬私設通路（道）、防火間隔
及室外停車空間之法定空地。二、具頂蓋之廣場式開放空間。…」查系爭違章
建築係坐落於沿街步道式開放空間，故與上述辦法所定位置不符，訴願人稱符
合該辦法第 4 條及第 5 條一節，顯有誤解等語。
理 由
一、按建築法第 2 條第 1 項規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市
為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府（第 1 項）。」本府 100 年 1
月 19 日北府工拆字第 1000002514 號公告：「公告本府關於建築法及違章建築
處理辦法就違章建築處理業務部分所定主管機關權限，劃分予本府違章建築拆除
大隊，以該隊名義執行，並自即日起生效。」依前揭本府公告，本案本府違章建
築拆除大隊自屬有權管轄機關，合先敘明。
二、次按建築法第 4 條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂
蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」同法第 9 條規
定：「一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。二、
增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新
建。三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或
擴大面積者。四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂
、其中任何一種有過半之修理或變更者。」同法第 25 條第 1 項規定：「建築
物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得
擅自建造或使用或拆除。…」同法第 86 條第 1 款規定：「違反第 25 條之規
定者，依左列規定，分別處罰：一、擅自建造者，處以建築物造價千分之 50 以
下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要時得強制拆除其建築物。」違章建築處理辦
法第 2 條規定：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請
當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」同
辦法第 5 條規定：「直轄市、縣（市）主管建築機關，應於接到違章建築查報
人員報告之日起 5 日內實施勘查，認定必須拆除者，應即拆除之。認定尚未構
成拆除要件者，通知違建人於收到通知後 30 日內，依建築法第 30 條之規定補
行申請執照。違建人之申請執照不合規定或逾期未補辦申領執照手續者，直轄市
、縣（市）主管建築機關應拆除之。」
三、末按公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第 9 款規定：「本條例
用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其
共用部分按其應有部分有所有權。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。九、管理委員會：指為執行
區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶
若干人為管理委員所設立之組織。」同條例第 10 條第 2 項規定：「共用部分
、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…」同
條例第 11 條第 1 項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良
，應依區分所有權人會議之決議為之。」。
四、卷查系爭建築物確有未經核准擅自新建之情事，此有原處分機關 101 年 6 月
12 日勘查紀錄表及採證照片附卷可稽。惟按建築法第 86 條第 1 款規定，對
於違反同法第 25 條規定，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補
辦手續；必要時得強制拆除其建築物。依上述法條意旨以觀，建築物所有權人、
使用人之改善責任係因系爭建物未經法定程序申請逕為新建而成立，而不論渠等
是否有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所有權人、使用人是本於其為
建築物所有權人、使用人之地位就建築物之危險狀態負其責任；且依公寓大廈管
理條例第 3 條第 2 款及第 11 條規定，公寓大廈之區分所有權人就其共用部
分是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕
或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應有部分，係指分別共有人得
行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，係按其
應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義務。足見公寓大廈之共用
部分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復原狀的責任，每一分子均須
參與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須合一確定，否則無法完成恢復
原狀之目的（最高行政法院 98 年度判字第 452 號判決參照）。又於同一建築
物有數區分所有權人，如有於共用部分違規使用建築物之情形，主管機關依上開
建築法相關規定，應對全體區分所有權人裁處罰鍰，並令彼等限期改善或補辦手
續，惟如違規使用建築物係區分所有權人或使用人之其中個人行為，主管機關依
情形自得對該行為人予以處罰，但令限期改善或補辦手續，仍應對全體區分所有
權人為之，方能達成處分之目的（臺中高等行政法院 98 年度訴字第 482 號判
決參照）。
五、查本案被處分人為訴願人，依前揭公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，其
權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。再查系爭建
築物不符規定應改善項目係位於該公寓大廈之共用部分，依首揭公寓大廈管理條
例第 3 條第 2 款及第 4 款之規定及前揭最高行政法院判決意旨，該共用部
分為該公寓大廈各區分所有人共有，並按其應有部分有所有權，原處分命補辦手
續部分未以全體系爭建物之區分所有權人為受處分人，即有未洽，爰將原處分撤
銷，由原處分機關查明後，另為適法之處分，以資妥適。另依原處分機關於答辯
書理由段所載，系爭建築物係坐落於沿街步道式開放空間，認其並不符新北市公
寓大廈管理維護使用空間設置辦法第 4 條之規定，則本案系爭建築物是否係屬
系爭違章建築認定通知書所載之程序違建？似有再行釐清之必要，併予敘明。
六、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 李承志
委員 劉宗德
委員 王藹芸
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 何瑞富
中華民國 101 年 11 月 9 日
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