新北市政府訴願決定書 案號：1013020963 號
訴願人 陳○卿
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 101 年 6 月 22 日北工使字第 1
011972185 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人將其所有位於本市○○區○○路 0 段 263 號 1 樓及地下 1 樓建築物
，提供訴外人惠○百貨股份有限公司經營超級市場及專櫃等相關業務（市招：頂○超
市），案經原處分機關於 101 年 5 月 7 日派員前往現場稽查，發現系爭建築物
樓板變更、並擅自將 1 樓及地下 1 樓原核准用途為「銀行、停車空間（G 類 1
組）」、「防空避難室」，分別變更使用為「店舖（B 類 2 組）」、「倉庫（C 類
2 組）」，原處分機關遂以訴願人違反建築法第 73 條第 2 項規定，依同法第 91
條第 1 項規定，以首揭號函併附同文號處分書處新臺幣（下同）10 萬元罰鍰並限
期於 101 年 9 月 20 日前恢復原狀或補辦手續。訴願人不服，提起本件訴願，並
據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）訴願人受前屋主之詐騙而購得系爭房屋，訴願人已提出刑事詐欺告訴，民事部
分則訴請解除契約回復原狀等訴訟。經向建築師請教，其回復以目前使用狀況
係無法申請使用執照變更之方式，使系爭房屋變更為合法使用房屋。如訴願人
逕自將系爭房屋改善，將來恐無法將系爭房屋依點交原狀返還前屋主，因此才
未依新北市工務局來函自行改善或申請變更。
（二）建築物違規使用之實際情況，均係在訴願人買受系爭房屋，又原處分機關既已
對惠○百貨股份有限公司處罰在案，復又對系爭房屋所有權人即訴願人為處罰
，揆諸最高行政法院 95 年 1 月份庭長法官聯席會議決議所示，原處分於法
實有未合。懇請將原處分撒銷，迨民事訴訟判決結果，依循判決結果執行或改
善等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）前因涉及「未經核准擅自變更使用」，經本局 99 年 10 月 14 日北工使字第
0990983454 號函、100 年 l 月 10 日北工使字第 1000008870 號函及 100
年 5 月 18 日北工使字第 1000453851 號函通知建築物使用人及併同所有權
人在案，業已多次並請建築物所有權人善盡督導之責恢復原狀或補辦手續（領
得變更使用執照）以防止違規情事再次發生，逾期未改善或補辦手續完竣再經
查獲時，本局得依建築法相關規定辦理。
（二）揆諸建築法第 77 條意旨，所有權人、使用人皆在規範之列。且所有權人業經
本局多次通知而不改善或善盡其所有權人之責任，其法對抗意識明確、要無疑
義。原處分機關依法處分，於法並無違誤，本案訴願核無理由，請依法予以駁
回等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 100 年 1 月 19 日北府工建字
第 1000054371 號公告：「主旨：公告本府將建築法除違章建築處理事項外，本
府關於建築法所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並自即日起生效。」次
按建築法第 73 條第 2 項及第 91 條第 1 項規定：「建築物應依核定之使用
類組使用，其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、
防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請
變更使用執照。…」、「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械
遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆
期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時
，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、
違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。…。」再按
最高行政法院 95 年 1 月份庭長法官聯席會議決議：「依 84 年 8 月 2 日
修正公布之建築法第 90 條第 1 項（相當於現行建築法第 91 條第 1 項第 1
款）之規定，對於違反同法第 73 條後段（相當於現行建築法第 73 條第 2 項
）規定擅自變更使用者，其處罰之對象為建築物所有權人或使用人。建築主管機
關究應對建築物所有權人或使用人處罰，應就其查獲建築物違規使用之實際情況
，於符合建築法之立法目的為必要裁量，並非容許建築主管機關恣意選擇處罰之
對象，擇一處罰，或兩者皆予處罰。又行政罰係處罰行為人為原則，處罰行為人
以外之人則屬例外。建築主管機關如對行為人處罰，已足達成行政目的時，即不
得對建築物所有權人處罰。於本題情形，擅自變更使用者為乙，如建築主管機關
已對乙處罰，並已足達成行政目的時，即不得對甲處罰。」
二、卷查本件系爭建築物領有改制前臺北縣政府核發之 82 使字第 669 號及 82 年
變使字第 154 號變更使用執照，原核准用途：地下層為「防空避難室、自用儲
藏室」、第一層「店舖、停車空間」（後變更為銀行、室內停車空間；G 類 1
組）。案原處分機關於 101 年 5 月 7 日派員前往現場稽查，發現系爭建築
物樓地板變更、增設直通樓梯、改造分間牆及變更銀行及停車空間為店舖（B 類
2 組）使用、地下 1 樓之防空避難室作倉庫（C 類 2 組）使用，此有原處分
機關勘查紀錄表、1 樓及地下層平面圖影本、稽查照片 16 幀附卷可稽，原處分
機關以訴願人違反建築法第 73 條第 2 項，依同法第 91 條第 1 項規定，以
首揭號函併附同文號處分書裁處訴願人 10 萬元罰鍰並限期於 101 年 9 月 2
0 日前恢復原狀或補辦手續，固非無據。
三、惟查原處分機關雖曾以 99 年 10 月 14 日北工使字第 0990983454 號函、100
年 1 月 10 日北工使字第 1000008870 號函、100 年 5 月 18 日北工使字第
1000453851 號函併同文號處分書，分別裁處訴外人 6 萬、8 萬、10 萬元在
案；且曾以 99 年 8 月 25 日北工使字第 0990774586 號、99 年 11 月 25
日北工使字第 0991141172 號、101 年 1 月 10 日北府工使字第 1000009614
號函，請訴願人到違規地點實施現場勘查及通知應善盡建築物所有權人督導之責
。然該址仍遭原處分機關於 101 年 5 月 7 日查獲有違反建築法之情事，揆
諸最高行政法院 95 年 1 月份庭長法官聯席會議決議，行政罰係處罰行為人為
原則，處罰行為人以外之人則屬例外，故原處分機關既查獲訴外人有違反建築法
之情事，自應以其為處罰之對象；且原處分機關究應對建築物所有人權或使用人
處罰，應符合建築法之立法目的而為必要裁量，並非容許恣意選擇處罰之對象，
如原處分機關認對行為人處罰尚難足達成行政目的時，而例外對建築物所有權人
處罰，亦應參酌上開原則，除處罰訴外人外，併就訴願人未善盡建築物所有權人
督導之責罰之。惟原處分機關逕擇一以訴願人為處罰對象，似有未洽，爰將原處
分撤銷，由原處分機關查明後另為適法之處分，以資妥適法。
四、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 邱惠美（公出）
委員 陳慈陽（代行）
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 劉宗德
委員 李承志
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 何瑞富
中華民國 101 年 11 月 1 日
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