新北市政府訴願決定書 案號：1013060022 號
訴願人 城○○園大廈管理委員會
代表人 徐○舟
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 100 年 9 月 27 日北工使字第 10
01273148 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○○路 330 巷 5 號建築物（社區名稱：城○○園大
廈，領有原處分機關核發 84 使字第 498 號使用執照，下稱系爭建築物）之管理委
員會。原處分機關前於 100 年 5 月 16 日派員至現場勘查，發現系爭建築物地下
2 樓有未經申請許可擅自以原核准用途機械停車位變更為平面式車位等與核准內容不
符之變更使用行為，案經原處分機關以 100 年 5 月 30 日北工使字第 100052425
6 號函請訴願人停止一切違規行為，並於 100 年 6 月 30 日前陳述意見在案。原
處分機關嗣於 100 年 8 月 22 日派員勘查，發現訴願人仍未改善，原核准用途機
械停車位變更為平面式車位及 1 樓沿街式開放空間設置花臺與原核准圖說不符，原
處分機關爰以訴願人違反建築法第 73 條第 2 項規定，依同法第 91 條第 1 項第
1 款規定，以首揭號函併附同文號行政處分書裁處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰
，並限期於 100 年 12 月 15 日前改善或補辦手續。訴願人不服，提起本件訴願，
並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：系爭建築物地下 2 樓機械停車位拆除，肇因於建設公司因財務
問題致未完成機械停車設備而無法點交使用，後因汐止地區數次淹水，造成環經
髒亂及危險。94 年間經車位所有權人同意，暫時將機械車架拆除改為平面車位
，爾後經費許可時，將再建造機械停車位，以解決車位不足之問題。又 1 樓沿
街式開放空間增設花臺，係建商於 86 年間即作為花臺使用，因年久失修有倒塌
危險，故加以整修為水泥花臺，高度、面積及範圍皆未改變，並非增建之花臺，
請予查明等語。
二、答辯意旨略謂：查系爭建築物領有原處分機關核發 84 使字第 498 號使用執照
，原處分機關前於 100 年 5 月 16 日派員至現場勘查，發現有未經申請許可
擅自變更使用（機械停車位變更為平面式車位），與原核准圖說不符，遂以 100
年 5 月 30 日北工使字第 1000524256 號函請訴願人於 100 年 6 月 30 日
前陳述意見在案。原處分機關嗣於 100 年 8 月 22 日派員現場勘查，發現訴
願人未經許可擅自變更使用（原核准用途機械停車位變更為平面式車位及 1 樓
沿街式開放空間設置花臺）與原核准圖說不符，爰以訴願人違反建築法第 73 條
第 2 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以首揭號函併附同文號
行政處分書裁處訴願人 6 萬元罰鍰，依法並無違誤等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、新北市政府 100 年 1 月 19 日北府
工建字第 1000054371 號公告：「主旨：公告本府將建築法除違章建築處理事項
外，本府關於建築法所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並自即日起生效
。」；次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，
其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設
施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執
照。…」、同法第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有左列情形之一者，處建築
物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，
並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，
並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢
復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使
用建築物者。」。
二、次按公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款至第 5 款及第 9 款規定：「本條例
用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其
共用部分按其應有部分有所有權。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使
用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以
外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。五、約定專用部分：
公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。九、管理委員會：指為執
行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住
戶若干人為管理委員所設立之組織。」、同條例第 10 條第 2 項規定：「共用
部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…
」及同條例第 11 條第 1 項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕
或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」。
三、卷查系爭建築物領有原處分機關核發 84 使字第 498 號使用執照，原處分機關
前於 100 年 5 月 16 日派員至現場勘查，發現有未經申請許可擅自以原核准
用途機械停車位變更為平面式車位等與核准內容不符等情事，與原核准圖說不符
，案經原處分機關以 100 年 5 月 30 日北工使字第 1000524256 號函請訴願
人停止一切違規行為，並於 100 年 6 月 30 日前陳述意見在案。原處分機關
嗣於 100 年 8 月 22 日派員勘查，發現訴願人仍擅自以原核准用途機械停車
位變更為平面式車位及 1 樓沿街式開放控間設置花臺與原核准圖說不符，此有
100 年 5 月 30 日北工使字第 1000524256 號函、送達證書、100 年 8 月 2
2 日勘查紀錄表及現場照片等在卷可憑，原處分機關依法裁處，固非無據。惟按
建築法第 91 條第 1 項規定，對於違反同法第 73 條第 2 項規定未經核准變
更使用擅自使用建築物者，其應受處分人係建築物所有權人、使用人、機械遊樂
設施之經營者，依上述建築法第 91 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人
之改善責任係因其未維護建築物合法使用或其構造及設備安全而成立，而不論渠
等是否有為導致此危險之行為，故該條之建築物所有權人、使用人是本於其為建
築物所有權人、使用人之地位就建築物之合法使用負其責任；且依公寓大廈管理
條例第 3 條第 2 款及第 11 條第 1 項規定，公寓大廈之區分所有權人就其
共用部分是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其相關設施之拆除、重
大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應有部分，係指分別共
有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，
係按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義務。足見公寓大廈
之共用部分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復原狀的責任，每一分
子均須參與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須合一確定，否則無法完
成恢復原狀之目的。則原處分命限期改善部分未以全體系爭建物之區分所有權人
為受處分人即因無法完成處分目的，而難以維持（最高行政法院 98 年度判字第
452 號判決、臺北高等行政法院 98 年度訴更（二）字第 69 號判決參照）。又
於同一建築物有數區分所有權人，如有於共用部分違規使用建築物之情形，主管
機關依上開建築法相關規定，應對全體區分所有權人裁處罰鍰，並令彼等限期改
善或補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所有權人或使用人之其中個人行為，
主管機關依情形自得對該行為人予以處罰，但令限期改善或補辦手續，仍應對全
體區分所有權人為之，方能達成處分之目的（臺中高等行政法院 98 年度訴字第
482 號判決參照）。
四、查本案受處分人為訴願人，依前揭公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，其
權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。再查系爭建
築物不符規定之 1 樓沿街式開放空間設置花臺與原核准圖說不符，屬該公寓大
廈之共用部分，依前揭公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 4 款之規定及
最高行政法院判決意旨，該共用部分為該公寓大廈各區分所有人共有，並按其應
有部分有所有權，原處分未以全體系爭建築物之區分所有權人為受處分人，即有
未洽。另機械停車位變更為平面式車位與原核准圖說不符部分，系爭建築物停車
位是否為共用部分、專有或約定專有部分，原處分亦未說明，自亦不得逕以訴願
人為處罰對象，是原處分機關據此依建築法第 91 條第 1 項第 1 款對其處分
，於法即有不合，爰將原處分撤銷，由原處分機關查明相關事實後，另為適法之
處分，以求處罰允當，並昭折服。
五、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 何瑞富
中華民國 101 年 4 月 24 日
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