新北市政府訴願決定書 案號：1003021057 號
訴願人 雅典○○ 0 區公寓大廈管理委員會
代表人 郭○耀
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 100 年 7 月 14 日北工使字第 1
000729478 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○街 303 號等建築物（社區名稱：雅典○○ 0 區公
寓大廈，領有改制前臺北縣政府工務局核發 81 汐字第 1189 號使用執照）之管理委
員會。原處分機關先後於 100 年 3 月 14 日、100 年 5 月 19 日派員至該社區
即○○街 303 號地下一樓建築物（下稱系爭建築物）進行勘查，發現系爭建物有未
經核准擅自增劃停車位，與原核准使用不合之變更。原處分機關爰以訴願人違反建築
法第 73 條第 2 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以首揭號函併附
同文號處分書，處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰、停止一切違規行為，並限期於
100 年 8 月 15 日恢復原狀或補辦手續（領得變更使用執照）。訴願人不服，提起
本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府，茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：原處分機關從 85 年 5 月即已知悉建商違法至今，對於行政怠
惰未追究失職人員責任，也未追究建商違法責任，卻對受建商詐騙購買車位及因
行政機關之不作為對誤以為車位合法之小老百姓開罰，倒因為果，應撤銷原處分
等語。
二、答辯意旨略謂：原處分機關於 100 年 3 月 14 日於現場勘查，發現該址未經
許可，擅自於地下一樓增劃停車位屬實，經函請陳述意見，惟未獲回覆，復經原
處分機關 100 年 5 月 19 日至系爭建築物現場勘查，現場仍未恢複原狀或補
辦手續屬實，業已違反建築法等規定，依法裁罰。又依內政部 100 年 7 月 4
日營署建管字第 1002911423 號函、公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項、第 3
條及第 36 條等規定，訴願人既為系爭建築物之實質管領力者，當負有狀態維護
責任，訴願人主張該違規行為非其所為，要無因此解免其狀態違規責任，本案訴
願核無理由，依法予以駁回等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、新北市政府 100 年 1 月 19 日北府
工建字第 1000053471 號公告：「主旨：公告本府將建築法除違章建築處理事項
外，本府關於建築法所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並自即日起生效
。」。次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，
其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設
施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執
照。…」、同法第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有左列情形之一者，處建築
物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，
並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，
並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢
復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使
用建築物者。」。
二、次按公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第 9 款規定：「本條例
用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其
共用部分按其應有部分有所有權。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。九、管理委員會：指為執行
區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶
若干人為管理委員所設立之組織。」、同條例第 10 條第 2 項規定：「共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…」
、第 11 條第 1 項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，
應依區分所有權人會議之決議為之。」。
三、卷查系爭建築物有未經核准擅自變更使用之違章情事，此有 100 年 5 月 19
日勘查紀錄表、臺北縣汐止地政事務所建物測量成果圖及雅典○○車位示意圖影
本等附卷可稽，原處分固非無據。惟按建築法第 91 條第 1 項規定，對於違反
同法 73 條第 2 項規定，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者
6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手
續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、
封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。依上述法條意旨以觀，建
築物所有權人、使用人之改善責任係因系爭建物未經法定程序申請逕為變更使用
而成立，而不論渠等是否有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所有權人
、使用人是本於其為建築物所有權人、使用人之地位，即應就建築物之危險狀態
負其責任；且依公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 11 條規定，公寓大廈
之區分所有權人就其共用部分是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其
相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應
有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分
別共有之各共有人，係按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔
義務。足見公寓大廈之共用部分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復
原狀的責任，每一分子均須參與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須合
一確定，否則無法完成恢復原狀之目的（最高行政法院 98 年度判字第 452 號
判決參照）。又於同一建築物有數區分所有權人，如有於共用部分違規使用建築
物之情形，主管機關依上開建築法相關規定，應對全體區分所有權人裁處罰鍰，
並令彼等限期改善或補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所有權人或使用人之
其中個人行為，主管機關依情形自得對該行為人予以處罰，但令限期改善或補辦
手續，仍應對全體區分所有權人為之，方能達成處分之目的（臺中高等行政法院
98 年度訴字第 482 號判決參照）。
四、查系爭建物有未經核准擅自增劃停車位之情事，屬違反建築法第 73 條第 2 項
規定之違規情事，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，處建築物所有權人、
使用人等罰鍰並限期改善或補辦手續，而訴願人究為所有權人、使用人，抑或執
行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，俱有未明？再者，停車
位究是否為該公寓大廈之共用部分，仍有未明，原處分機關即以訴願人具有實質
管領力而為受處分人，應有未洽。本件原處分非無瑕疵，爰予撤銷，並由原處分
機關查明後另為適法之處分，以資妥適。
五、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 王年水
委員 黃愛玲
中華民國 101 年 1 月 31 日
|