訴願人 ○○社區公寓大廈管理委員會
代表人 羅○斯
原處分機關 新北市政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 100 年 3 月 7 日北工使字第 1
000086067 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人為位於本市○○區○○路 325 巷 47 號等建築物（社區名稱：○○社區公
寓大廈，領有改制前臺北縣政府工務局核發 81 使字第 1375 號使用執照）之管理委
員會。原處分機關先後於 99 年 9 月 16 日、100 年 2 月 16 日派員至該社區即
本市○○區○○路 325 巷 5 弄 8 號、10 號及同巷 45 號、47 號等建築物（
下稱系爭建築物）進行勘查，發現系爭建物有未經核准擅自將原核准用途「車道」變
更為「辦公室」、變動外牆及增設室內分間牆、天花板等室內裝修行為，與原核准內
容不符之變更使用行為。原處分機關爰以訴願人違反建築法第 73 條第 2 項規定，
依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以首揭號函併附同文號處分書，處訴願人新
臺幣（下同）6 萬元罰鍰並限期恢復原狀或補辦手續。訴願人不服，提起本件訴願，
並據原處分機關檢卷答辯到府，茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：未經核准變更使用用途及變更外牆之行為並非訴願人所為等語。
二、答辯意旨略謂：訴願人既為系爭建築物之實質管領力者，當負有狀態維護責任，
訴願人主張該違規行為非其所為，要無因此解免其狀態違規責任等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、新北市政府 100 年 1 月 19 日北府
工建字第 1000053471 號公告：「主旨：公告本府將建築法除違章建築處理事項
外，本府關於建築法所定主管機關權限劃分予本府工務局執行，並自即日起生效
。」。次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，
其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設
施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執
照。…」、同法第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有左列情形之一者，處建築
物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，
並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，
並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢
復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使
用建築物者。」。
二、次按公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第 9 款規定：「本條例
用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其
共用部分按其應有部分有所有權。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。九、管理委員會：指為執行
區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶
若干人為管理委員所設立之組織。」、同條例第 10 條第 2 項規定：「共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…」
、第 11 條第 1 項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，
應依區分所有權人會議之決議為之。」。
三、卷查系爭建築物有未經核准擅自變更使用之違章情事，此有使用執照存根、99
年 9 月 16 日、100 年 2 月 16 日勘查紀錄表、現場照片、平面圖影本等附
卷可稽，原處分固非無據。惟按建築法第 91 條第 1 項規定，對於違反同法 7
3 條第 2 項規定，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬
元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而
繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉
或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。依上述法條意旨以觀，建築物
所有權人、使用人之改善責任係因系爭建物未經法定程序申請逕為變更使用而成
立，而不論渠等是否有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所有權人、使
用人是本於其為建築物所有權人、使用人之地位就建築物之危險狀態負其責任；
且依公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 11 條規定，公寓大廈之區分所有
權人就其共用部分是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其相關設施之
拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應有部分，係
指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各
共有人，係按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義務。足見
公寓大廈之共用部分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復原狀的責任
，每一分子均須參與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須合一確定，否
則無法完成恢復原狀之目的。則原處分命限期改善部分未以全體系爭建物之區分
所有權人為受處分人即因無法完成處分目的，而難以維持（最高行政法院 98 年
度判字第 452 號判決參照）。又於同一建築物有數區分所有權人，如有於共用
部分違規使用建築物之情形，主管機關依上開建築法相關規定，應對全體區分所
有權人裁處罰鍰，並令彼等限期改善或補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所
有權人或使用人之其中個人行為，主管機關依情形自得對該行為人予以處罰，但
令限期改善或補辦手續，仍應對全體區分所有權人為之，方能達成處分之目的（
臺中高等行政法院 98 年度訴字第 482 號判決參照）。
四、查本案受處分人為訴願人，依首揭公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，其
權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。再查系爭建
築物不符規定應改善項目係位於該公寓大廈之共用部分，依首揭公寓大廈管理條
例第 3 條第 2 款及第 4 款之規定及前揭最高行政法院判決意旨，該共用部
分為該公寓大廈各區分所有人共有，並按其應有部分有所有權，原處分命限期改
善或補辦手續，未以全體系爭建物之區分所有權人為受處分人，即有未洽。本件
原處分非無瑕疵，爰予撤銷，並由原處分機關查明後另為適法之處分，以資妥適
。
五、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 蔡進良
委員 李承志
委員 景玉鳳
委員 黃怡騰
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 何瑞富
中華民國 100 年 7 月 29 日
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