新北市政府訴願決定書 案號：1003090176 號
訴願人 張○宗
訴願人 吳○榮
訴願人 周○華
訴願人 張○河
訴願人 殷周○雀
訴願人 簡○章
訴願人 王○美
訴願人 曾○文
訴願人 吳○齡
訴願人 李○
訴願人 葉○世
訴願人 蔡○馨
訴願人 莊陳○梅
訴願人 劉○琴
訴願人 李○麟
訴願人 牛○傑
原處分機關 新北市政府工務局（改制前臺北縣政府工務局）
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 99 年 11 月 26 日北工使字第 099
1137309 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
關於訴願人張○河、葉○世部分，訴願不受理。
關於訴願人張○宗、吳○榮、周○華、殷周○雀、簡○章、王○美、曾○文、吳○齡
、李○、蔡○馨、莊陳○梅、劉○琴、李○麟、牛○傑部分原處分撤銷，由原處分機
關於收受決定書之次日起 30 日內另為適法之處分。
事 實
緣坐落改制前（下同）臺北縣○○市○○街 13 號地下 1 樓建築物（下稱系爭建築
物），有未經許可擅自將原核准用途「停車空間」違規變更使用為「撞球場、資訊休
閒服務場所」之情事，前經原處分機關以 99 年 4 月 29 日北工使字第 099035428
2 號函併附同文號處分書，裁罰共有人新臺幣（下同）6 萬元並命限期恢復原狀或補
辦手續在案（使用人部分已自 90 年 9 月 28 日起裁罰 8 次在案），嗣原處分機
關於 99 年 7 月 23 日再派員勘查，發現違規情況仍未改善，原處分機關再以違反
建築法第 73 條第 2 項規定，爰依建築法第 91 條以系爭號函併附同文號處分書，
裁罰共有人 9 萬元，並命限期恢復原狀或補辦手續。訴願人等不服，提起本件訴願
，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願及補充理由意旨略謂：
（一）有關○○○公寓大廈，○○區○○街 13 號地下室 1 樓，未經核准擅自變更
使用，遭新北市工務局處罰一事，實因地下室 1 樓除了變電箱及發電室占一
小部分空間（此為○○○公寓大廈「區分所有權人」持有）外，其餘使用空間
皆為杜○個人所持有使用其違法作其他用途，並未告知本棟大樓住戶，亦無
徵求住戶同意，故此案件發函對象不應針對○○○公寓大廈所有的「建築物所
有人」，只能針對使用所有權人及業者。
（二）檢附新北市○○區○○街 13 之 1 號（含地下 1 樓）房屋租賃契約書及 9
3 年度板金拍字第 845 號不動產標示。上開資料說明○○街 13 號地下 1
樓皆為杜○所有，請貴局應以杜○為裁罰之對象，始為適法
（三）復北府訴行字第 1000196872 號來函，有關○○區○○街○○○地下室因違反
建築法遭新北市工務局罰鍰一事，訴願人等 16 人不服原處分機關 99 年 11
月 26 日北工使字第 0991137309 號函行政處分，提起訴願，請求開罰「約定
專用部分」使用人杜○一人，以正公理。原建設公司「○輝建設公司」的持
分明細表及建物登記謄本對查，其 11108-000 建號，屬於所有權人杜○所
持有，權利範圍「分別共有車位持分」5006/10000，皆登記於 E1F，即○○街
13-1 號之下，且○○○住戶所配置購買的持分都集中於地下室 2 樓，地下
室 1 樓的停車位使用空間則為杜○所持有使用，其個人違法使用皆與訴願
人無關，盼貴機關詳查等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）卷查訴願人所有坐落本市○○區○○街 13 號地下 1 樓之建築物，有未經許
可擅自將原核准用途「停車空間」違規變更使用為「撞球場、資訊休閒服務場
所」（屬 D1 類）之情事，前經原處分機關以 90 年 9 月 28 日 90 北府工
使字第 342372 號函、91 年 11 月 8 日北府工使字第 0910643265 號函、
97 年 7 月 4 日北工使字第 0970483785 號函、98 年 1 月 15 日北工
使字第 0980030024 號函、98 年 9 月 1 日北工使字第 0980633663 號函
、98 年 11 月 5 日北工使字第 0980840032 號函、99 年 7 月 23 日北
工使字第 0990173581 號函、99 年 11 月 26 日北工使字第 0991131273 號
函裁處使用人各 6 萬元、9 萬元共 8 次在案，惟原處分機關於 99 年 3
月 19 日派員勘查，違規情事仍未改善，故依臺北縣政府處理違反建築法使用
管理規定案件統一裁罰基準附表三，以 99 年 4 月 29 日北工使字第 09903
54282 號函，併罰建築物所有權人 6 萬元罰鍰，並限於 99 年 7 月 20 日
前恢復原狀或補辦手續（領得變更使用執照）在案，復經原處分機關於 99 年
7 月 23 日派員勘查，現場仍「未經許可擅自將原核准用途『停車空間』違規
變更使用為『撞球場、資訊休閒服務場所』（屬 D1 類）與原核准圖說不符」
，遂依違反建築法第 73 條第 2 項，爰依同法第 91 條第 1 項第 1 款規
定及臺北縣政府處理違反建築法使用管理規定案件統一裁罰基準，以 99 年 1
月 26 日北工使字第 0991139309 號函，連續處罰建築物所有權人 9 萬元罰
鍰，並限於期限恢復原狀或補辦手續（領得變更使用執照），如經制止不從得
連續處罰，依法並無違誤。
（二）另有關訴願人辯稱：「…○○區○○街 13 之 1 號（含地下 1 樓）房屋租
賃契約書及 93 年度板金拍字第 845 號不動產標示。上開資料說明○○街 1
3 號地下 1 樓皆為杜○所有，請貴局應以杜○為裁罰之對象，始為適法
」一節，查訴願人所附不動產標示，其拍賣標的為 1 樓，非地下 1 樓，且
該建築物之建物產權登記為「杜○權利範圍：萬分之 245，順○汽車企業有
限公司持分萬分之 13，另含共同使用部分 11136 建號之應有部分。（杜○
持分百分之 95、順○汽車企業有限公司持分百分之 5）。」，可證非杜○
1 人所有，訴願人等所述，顯非真實，另經原處分機關函調建築物登記謄
本（○○區○○段 1136-000 建號）系爭建築物係 35 人共有，是以，按建築
法第 73 條第 2 項規定，訴願人等既為系爭建築物之所有權人，應之系爭建
築物之原核准使用用途為「停車空間」，若欲作「撞球場、資訊休閒服務場所
」使用，應依上開規定，辦理變更手續後，方得為使用。又訴願人等乃系爭建
築物之所有權人，其有權改善亦有權依法辦理手續，對系爭建築物具有實質管
領力。另查原處分機關裁罰時，所有權人因買賣原因有所變動，為符公平合理
原則，故原處分續處第一次裁罰之受處分人 29 人，依法並無違誤，請駁回訴
願等語。
理 由
一、關於訴願人張○河、葉○世部分：
（一）按訴願法第 18 條規定：「自然人、法人、非法人之團體或其他受行政處分之
相對人及利害關係人得提起訴願。」、同法第 77 條第 3 款規定：「訴願事
件有左列各款情形之一者，應為不受理之決定：…三、訴願人不符合第十八條
之規定者。」，次按「因不服中央或地方機關之行政處分而循訴願或行政訴訟
程序謀求救濟之人，依現有之解釋判例，固包括利害關係人而非專以受處分人
為限，所謂利害關係乃指法律上之利害關係而言，不包括事實上之利害關係在
內。」，改制前行政法院 75 年度判字第 362 號著有判例。
（二）查系爭處分係以系爭建築物之所有區分所有人為相對人，訴願人張○河、葉○
世並非處分之相對人，雖為處分相對人周○華及李○之配偶，但系爭處分對其
不發生任何權利之得喪變更，尚難認其與本件處分有何法律上利害關係，其遽
向本府提起訴願，揆諸首揭規定及判例意旨，應屬當事人不適格，而於法不合
，自不應受理。
二、關於訴願人張○宗、吳○榮、周○華、殷周○雀、簡○章、王○美、曾○文、吳
○齡、李○、蔡○馨、莊陳○梅、劉○琴、李○麟、牛○傑部分：
（一）按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄
市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、行為時臺北縣政府 96 年 10 月 2
5 日北府工建字第 0960675592 號公告：「主旨：公告建築法除違章建築處理
事項外有關本府權限事項委任本府工務局，以該局名義執行之，並自中華民國
96 年 11 月 1 日起生效。」；次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築
物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主
要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用
不合之變更者，應申請變更使用執照。…」、第 91 條第 1 項第 1 款規定
：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者
6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦
手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時並停止供水供電
、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第
2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。…」；末按行政程序法第 3
6 條規定：「行政機關應依職權調查證據，不受當事人主張之拘束，對當事人
有利及不利事項一律注意。」。
（二）查本案系爭建築物，領有臺北縣政府工務局核發之 86 使字第 119 號使用執
照（使用分區為「住宅區」，原核准用途為「停車空間」使用），有未經核准
擅自將原核准用途「停車空間」違規變更使用為「撞球場、資訊休閒服務場所
」之情事，已違反建築法第 73 條第 2 項規定，此有臺北縣政府工務局 86
使字第 119 號使用執照存根、臺北縣政府工務局 99 年 8 月 17 日勘查紀
錄表及採證照片 14 幀附卷可稽，且原處分機關已歷次裁罰使用人在案，而違
規情形仍未改善，為達排除違法狀態之行政目的，自可對建築物具有事實上管
領力之人併罰之（最高行政法院 95 年 1 月份庭長法官聯席會議決議參照）
，本案原處分機關即據此以系爭處分裁罰共有人，其處分固非無據，惟若共有
部分有經約定專用時，除約定專用人外，其他共有人即難謂具有事實上管領力
之人，又共有部分約定專用之方式，法律並無特別規定，以口頭、書面（分管
協議書）或依公寓大廈管理條例第 31 條之規定以區分所有人會議決議訂之均
無不可，且由於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另為支付一
筆車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未購
買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專
用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為
遷就此一交易慣例，於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎
已呈肯定其效力之趨勢（最高法院 82 年度台上字第 2284 號、91 年度台上
字第 242 號判決、臺灣臺北地方法院 99 年重訴字第 11 號判決參照）。本
案經本府於 100 年 4 月 26 日函請訴願人等提出系爭建築物之共有部分有
經約定專用之相關證明，嗣訴願人李○於 100 年 4 月 29 日提出其與○輝
建設股份有限公司 84 年 4 月 19 日之房屋預訂買賣合約書，其中第 3 條
約定：「本戶含地下室停車位壹位，價款為新台幣零仟壹佰貳拾萬零仟元整，
編號為地下貳樓捌號。…地下室汽車停車位其使用權專屬於購買地下室停車位
者…。」，又訴願人李○另提供○輝建設有限公司於 86 年 2 月 22 日所製
之持分明細表中，亦記載杜○所有停車位面積為 908.16 ，持分 5006/1000
0 ，總持分 5062/10000 ，另於訴願人訴願書中所附之訴外人杜○與林○祥
間之房屋租賃契約書，其中第 1 條所約定之使用範圍中亦有「○○市○○街
一樓店面及左側十八坪增建及地下室」之記載，則訴願人等所主張系爭建築物
已經約定為杜○一人所專用一節，是否毫無可採？訴願人等是否仍可謂具有
事實上管領力之人？即非無可探究之餘地，原處分機關於處分時未遑詳查，逕
將訴願人等列為處分相對人，而僅於答辯書中以系爭建築物係 35 人共有…又
訴願人等乃系爭建築物之所有權人，其有權改善亦有權依法辦理手續，對系爭
建築物具有實質管領力等語而為答辯，除有悖於行政程序法第 36 條所定之職
權調查義務，其認事用法是否妥適？亦容有再予斟酌之必要。退萬步言，縱本
案得以共有人為裁罰之對象，原處分機關於答辯書中既謂系爭建築物係 35 人
共有等語，系爭處分卻何以杜○等 31 人處分之相對人？亦易滋生誤解，從
而原處分實難以維持，應予撤銷，由原處分機關於收受決定書之次日起 30 日
內另為適法之處分。
（三）綜上論結，本件訴願為部分不受理、部分有理由，爰依訴願法第 77 條第 3
款及第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 景玉鳳
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 何瑞富
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 100 年 6 月 14 日
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