訴願人 茄○○城公寓大廈管理委員會
代表人 林○源
原處分機關 新北市政府工務局（改制前臺北縣政府工務局）
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 99 年 11 月 26 日北工使字第 099
1137430 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人為位於改制前（下同）臺北縣○○市○○路 83 至 129 號等建築物（社區
名稱：茄○○城公寓大廈，領有原處分機關核發 87 使字第 859 號使用執照）之管
理委員會。原處分機關前於 99 年 8 月 4 日派員至現場勘查，發現有未經申請許
可擅自增設鐵柵欄封閉開放空間等情事，與原核准圖說不符，案經原處分機關以 99
年 8 月 5 日北工使字第 0990744520 號函請訴願人立即停止一切違規行為，並於
99 年 9 月 15 日前陳述意見在案。原處分機關嗣於 99 年 11 月 19 日派員複查
，發現訴願人仍未改善，原處分機關爰以訴願人違反建築法第 73 條第 2 項規定，
依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以首揭號函併附同文號行政處分書裁處訴願
人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限期於 100 年 2 月 28 日前恢復原狀或補辦手
續。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於
次：
一、訴願意旨略謂：本社區領有 87 使字第 859 號使用執照；93 年成立社區委員
會，當時四周圍圍籬為鐵皮且密閉（前業主為經濟部商檢局），形同難民營；無
鏤空率亦不符合開放空間之意旨，本社區為使合法且顧及社區住戶之安全，以臨
時拆卸式鍛造鐵圍籬代替鐵皮，鏤空率 7 成以上，鄰近住戶對社區住戶環境一
目了然，亦可自由進出並無封閉之事實等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）卷查本案坐落臺北縣○○市○○路 83 之 129 號（茄○○城公寓大廈）建築
物，領有 87 使字第 859 號使用執照，前經原處分機關於 99 年 8 月 4
日派員勘查，現場「未經核准擅自增設鐵柵欄封閉開放空間與原核准內容不符
之變更使用行為」，並以 99 年 8 月 5 日北工使字第 0990744520 號函，
請社區管理委員會停止一切違規行為，並於 99 年 9 月 15 日前以書面向本
局陳述意見在案；復經原處分機關於 99 年 11 月 19 日至現場複查，現場仍
「未經核准擅自增設鐵柵欄封閉開放空間與原核准內容不符之變更使用行為」
，業已違反建築法第 73 條第 2 項規定，故原處分機關爰依同法第 91 條第
1 項第 1 款規定，裁處建築物使用人 6 萬元罰鍰，並限期於 100 年 2
月 28 日前恢復原狀或補辦手續（領得變更使用執照）。
（二）經查系爭建築物領有原處分機關核發 87 使字第 859 號使用執照，現場依原
核准圖說為「廣場型開放空間」，應無設置鐵柵欄，惟經原處分機關於 99 年
8 月 4 日派員勘查，現場「未經核准擅自增設鐵柵欄封閉開放空間與原核准
內容不符之變更使用行為」，並依 99 年 8 月 5 日北工使字第 099074452
0 號函，請社區管理委員會停止一切違規行為，並於 99 年 9 月 15 日前以
書面向本局陳述意見在案；復經原處分機關於 99 年 11 月 19 日至現場複查
，惟現場仍「未經核准擅自增設鐵柵欄封閉開放空間與原核准內容不符之變更
使用行為」屬實，故原處分機關依法裁處，並無違誤等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、行為時臺北縣政府 96 年 10 月 25 日
北府工建字第 0960675592 號公告：「主旨：公告建築法除違章建築處理事項外
有關本府權限事項委任本府工務局，以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 1
1 月 1 日起生效。」；次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定
之使用類組使用，其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火
區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，
應申請變更使用執照。…」、同法第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有左列情
形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 3
0 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用
者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命其於期
限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未經核
准變更使用擅自使用建築物者。」。
二、次按公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第 9 款規定：「本條例
用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其
共用部分按其應有部分有所有權。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。九、管理委員會：指為執行
區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶
若干人為管理委員所設立之組織。」、同條例第 10 條第 2 項規定：「共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…」
及同條例第 11 條第 1 項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或
改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」。
三、查位於臺北縣○○市○○路 83 至 129 號等建築物，領有原處分機關核發 87
使字第 859 號使用執照。原處分機關前於 99 年 8 月 4 日派員至現場勘查
，發現有未經申請許可擅自增設鐵柵欄封閉開放空間等情事，與原核准圖說不符
，案經原處分機關以 99 年 8 月 5 日北工使字第 0990744520 號函請訴願人
立即停止一切違規行為，並於 99 年 9 月 15 日前以書面陳述意見在案，該函
於 99 年 8 月 9 日送達。原處分機關嗣於 99 年 11 月 19 日派員複查，發
現訴願人仍未改善，此有使用執照存根、99 年 8 月 4 日勘查紀錄表、99
年 8 月 5 日北工使字第 0990744520 號函及其送達證書、99 年 11 月 19
日勘查紀錄表、現場照片等在卷可憑，原處分機關依法裁處，固有所據。惟按建
築法第 91 條第 1 項規定，對於違反同法第 73 條第 2 項規定未經核准變更
使用擅自使用建築物者，其應受處分人係建築物所有權人、使用人、機械遊樂設
施之經營者，依上述建築法第 91 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人之
改善責任係因其未維護建築物合法使用或其構造及設備安全之狀態而成立，而不
論渠等是否有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所有權人、使用人是本
於其為建築物所有權人、使用人之地位就建築物之危險狀態負其責任；且依公寓
大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 11 條第 1 項規定，公寓大廈之區分所有
權人就其共用部分是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其相關設施之
拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應有部分，係
指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各
共有人，係按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義務。足見
公寓大廈之共用部分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復原狀的責任
，每一分子均須參與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須合一確定，否
則無法完成恢復原狀之目的。則原處分命限期改善部分未以全體系爭建物之區分
所有權人為受處分人即因無法完成處分目的，而難以維持（最高行政法院 98 年
度判字第 452 號判決、臺北高等行政法院 98 年度訴更（二）字第 69 號判決
參照）。又於同一建築物有數區分所有權人，如有於共用部分違規使用建築物之
情形，主管機關依上開建築法相關規定，應對全體區分所有權人裁處罰鍰，並令
彼等限期改善或補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所有權人或使用人之其中
個人行為，主管機關依情形自得對該行為人予以處罰，但令限期改善或補辦手續
，仍應對全體區分所有權人為之，方能達成處分之目的（臺中高等行政法院 98
年度訴字第 482 號判決參照）。
四、查本案受處分人為訴願人，依前揭公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，其
權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。再查系爭建
築物不符規定應改善項目係未經申請許可擅自增設鐵柵欄封閉開放空間，屬該公
寓大廈之共用部分，依前揭公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 4 款之規
定及最高行政法院判決意旨，該共用部分為該公寓大廈各區分所有人共有，並按
其應有部分有所有權，原處分未以全體系爭建築物之區分所有權人為受處分人，
即有未洽，原處分機關據此依建築法第 91 條第 1 項第 1 款對其處分，於法
即有不合，爰將原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分，以求處罰允當，並
昭折服。
五、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 王年水
委員 黃愛玲
中華民國 100 年 4 月 12 日
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