訴願人 孩○○公寓大廈管理委員會
代表人 張○亮
原處分機關 新北市政府工務局（改制前臺北縣政府工務局）
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 99 年 12 月 7 日北工使字第 099
1094504 號函所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣原處分機關分別於 99 年 3 月 2 日及 99 年 6 月 7 日至訴願人位於改制前
（下同）臺北縣○○市○○路 0 段 12 之 1 號建築物（下稱系爭建物）稽查，發
現該系爭建物（領有原處分機關核發之 94 使字第 648 號使用執照，使用分區為「
住宅區」，原核准用途為「6 公尺私設通路、廣場式開放空間（有頂蓋）及廣場式開
放空間」使用），變更用途為「社區大廳、閱覽室、視聽室」使用；原處分機關遂以
99 年 3 月 8 日北工使字第 0990185388 號函命訴願人於 99 年 4 月 15 日前
陳述意見，然 99 年 6 月 7 日原處分機關複查發現仍未改善，故以 99 年 6 月
29 日北工使字第 0990585793 號函，裁處訴願人 6 萬元罰鍰並命其於 99 年 9
月 30 前改善。嗣原處分機關於 99 年 11 月 3 日再次複查，發現現場仍未獲改善
。故原處分機關爰以訴願人違反建築法第 73 條第 2 項規定，依同法第 91 條第 1
項第 1 款規定，以首揭號函併附同文號處分書，處訴願人新臺幣（下同）8 萬元罰
鍰並限期恢復原狀或補辦手續完成。訴願人不服，向本府提起訴願，並據原處分機關
檢卷答辯到府，茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）針對孩○○公寓大廈 1 樓公設部分（社區大廳、閱覽室、視聽室），建設公
司未經核准擅自變更使用、違反法令一事，本社區之區分所有權人並不知情，
致使本社區所有權人權益受損。
（二）有鑒於孩○○公寓大廈 1 樓公設違規使用一事，實屬重大事件，因管理委員
會權責有限，詹訂於 100 年 4 月召開區分所有權人會議，執行改善及補辦
手續作業，懇請惠予延後繳款及罰鍰期限等語。
二、答辯意旨略謂：有關訴願人辯稱，本社區之區分所有權人對未經核准擅自變更使
用一事並不知情云云；查內政部 95 年 3 月 10 日台內營字第 0950800998 號
令：「違反建築法第 73 條第 2 項規定，至建築物所有權人及使用人倘均非違
法狀態之行為人，得就具有該建物實質管領力者，依建築法第 91 條第 1 項規
定課予『限期改善或補辦手續』之義務…；如屆期仍未改善或補辦手續而繼續使
用者，得採取其他改善或恢復原狀之措施並收取費用之義務」。訴願人既為該建
築物之所有權人暨使用人，且具有事實管領能力，當負有狀態維護責任；是以，
本案擅自變更使用行為，縱非訴願人所為，然基於上述地位，仍不能解免其狀態
違規之責任，故原處分機關依法裁處，並無違誤。請依法予以駁回等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、行為時臺北縣政府 96 年 10 月 25 日
北府工建字第 0960675592 號公告：「主旨：公告建築法除違章建築處理事項外
有關本府權限事項委任本府工務局，以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 1
1 月 1 日起生效。」，合先敘明。
二、次按建築法第 73 條第 2 項、第 91 條第 1 項第 1 款規定：「建築物應依
核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、
防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更
者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」
、「違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者，處建築
物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，
並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，
並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，
恢復原狀或強制拆除。」。
三、再按「本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有
部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。……四、共用部分：指公寓大廈
專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而公共同使用者……九、管
理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」及「共用部分
及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前
項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」復
為公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第 9 款、第 10 條第 2
項前段及第 11 條所明定。
四、卷查系爭建築物確有未經核准擅自變更使用之情事，此有原處分機關 99 年 3
月 2 日、99 年 6 月 7 日、99 年 11 月 3 日勘查紀錄表及採證照片附
卷可稽。惟按建築法第 91 條第 1 項規定，對於違反同法 73 條第 2 項規定
，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以
下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連
續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自
行拆除，恢復原狀或強制拆除。依上述法條意旨以觀，建築物所有權人、使用人
之改善責任係因系爭建物未經法定程序申請逕為變更使用而成立，而不論渠等是
否有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所有權人、使用人是本於其為建
築物所有權人、使用人之地位就建築物之危險狀態負其責任；且依公寓大廈管理
條例第 3 條第 2 款及第 11 條規定，公寓大廈之區分所有權人就其共用部分
是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或
改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應有部分，係指分別共有人得行
使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，係按其應
有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義務。足見公寓大廈之共用部
分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復原狀的責任，每一分子均須參
與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須合一確定，否則無法完成恢復原
狀之目的。則原處分命限期改善部分未以全體系爭建物之區分所有權人為受處分
人即因無法完成處分目的，而難以維持（最高行政法院 98 年度判字第 452 號
判決參照）。又於同一建築物有數區分所有權人，如有於共用部分違規使用建築
物之情形，主管機關依上開建築法相關規定，應對全體區分所有權人裁處罰鍰，
並令彼等限期改善或補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所有權人或使用人之
其中個人行為，主管機關依情形自得對該行為人予以處罰，但令限期改善或補辦
手續，仍應對全體區分所有權人為之，方能達成處分之目的（臺中高等行政法院
98 年度訴字第 482 號判決參照）。
五、查本案被處分人為訴願人，依首揭公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，其
權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。再查系爭建
築物不符規定應改善項目係位於該公寓大廈之共用部分，依首揭公寓大廈管理條
例第 3 條第 2 款及第 4 款之規定及前揭最高行政法院判決意旨，該共用部
分為該公寓大廈各區分所有人共有，並按其應有部分有所有權，原處分命限期改
善或補辦手續，未以全體系爭建物之區分所有權人為受處分人，即有未洽。爰將
原處分撤銷，由原處分機關查明後，另為適法之處分，以求處罰允當，並昭折服
。
六、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 邱惠美
委員 陳慈陽
委員 陳立夫
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 黃怡騰
委員 王藹芸
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 何瑞富
中華民國 100 年 5 月 17 日
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