訴願人 ○○○○公寓大廈管理委員會
代表人 陳○樺
代理人 陳○修
原處分機關 臺北縣政府違章建築拆除大隊
上列訴願人因違章建築事件，不服原處分機關 99 年 7 月 2 日北縣拆認一字第 0
990032637 號違章建築認定通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣位於本縣○○市○○路○○巷口之警衛室（下稱系爭建物），原經原處分機關以 9
8 年 8 月 26 日北縣拆認字第 0980033651 號認定通知書認定其為程序違建，原處
分機關以 98 年 11 月 10 日北縣拆認字第 0980043116 號函，以本府工務局尚未審
查是否符合「臺北縣公寓大廈管理維護使用空間設置辦法」為由，將上揭認定通知書
先行撤銷。嗣原處分機關派員實地勘查結果，系爭建物乃未經申請審查許可，擅自於
法定空地新建建築物，原處分機關爰以北縣拆認一字第 0990032637 號違章建築認定
通知書通知訴願人，系爭建物屬實質違章建物，依法不得補辦建築執照手續，應予拆
除。訴願人不服，向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨
於次：
訴願意旨略謂：
一、本會依臺北縣公寓大廈管理維護使用空間設置辦法，於竣工後，向臺北縣政府工
務局申請設置本社區管理維護使用空間，99 年 6 月 30 日工務局北工使字第
0990581097 號函請本會修正後再申請之，故本件仍在程序中，貴隊不宜遽下結
論為實質違建。
二、本會依合法程序作業，於竣工後依法向主管機關申報，何來實質違建認定？況貴
隊 98 年 11 月 10 日北縣拆認字第 0980043116 號函撤銷貴隊 98 年 8 月 2
6 日北縣拆認字第 0980033651 號違章建築認定通知書，同一建築物為何認定不
同？
三、依臺北縣政府公寓大廈管理維護空間設置辦法係管理維護空間興建完成後才向工
務局申請備查，興建之初亦詢問工務局不需事先申請執照何來違反建築法規定等
語。
答辯意旨略謂：
卷查本案訴願人未經許可擅自於○○市○○路○○巷口違法增建高約 5 公尺，面積
約 60 平方公尺之金屬構造物，並由原處分機關派員實地勘查屬實，業已違反「建築
法」第 25 條規定，本大隊爰依同法第 86 條規定及「違章建築處理辦法」第 5 條
規定，乃於 99 年 7 月 2 日以北縣拆認一字第 0990032637 號違章建築認定通知
書認定違建在案，該建物所有人未經申請建築許可擅自於法定空地增建金屬構造 2
層房舍，已違反旨開規定，故本案違章建築認定屬違章建築無誤等語。
理 由
一、按建築法第 4 條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋
、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物。」，同法第 9 條規
定：「所稱建造，係指左列行為：一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全
部拆除而重行建築者。二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與
原建築物連接者，應視為新建。三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基
地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重
牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。」，同法第
25 條規定：「建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許
可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除。」及同法 86 條第 1 款規定：「
擅自建造者，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；必要
時得強制拆除其建築物。」，另依違章建築處理辦法第 2 條規定：「本辦法所
稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可
並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」、本府 96 年 10 月 25 日北府
工建字第 0960675592 號公告：「公告建築法除違章建築處理事項外有關本府權
限事項委任本府工務局，以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 11 月 1 日
起生效。」皆定有明文。次按「本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區
分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。……四
、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而
公共同使用者……九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓
大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員
會為之。」及「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有
權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之
應有部分比例分擔。」復為公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第
9 款、第 10 條第 2 項前段及第 11 條所明定。
二、卷查系爭建築物確有未經核准擅自新建之情事，此有原處分機關 99 年 7 月 2
日勘查紀錄表及採證照片附卷可稽。惟按建築法第 86 條第 1 款規定，對於違
反同法第 25 條規定，處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手
續；必要時得強制拆除其建築物。依上述法條意旨以觀，建築物所有權人、使用
人之改善責任係因系爭建物未經法定程序申請逕為新建而成立，而不論渠等是否
有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所有權人、使用人是本於其為建築
物所有權人、使用人之地位就建築物之危險狀態負其責任；且依公寓大廈管理條
例第 3 條第 2 款及第 11 條規定，公寓大廈之區分所有權人就其共用部分是
按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改
良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應有部分，係指分別共有人得行使
權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，係按其應有
部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義務。足見公寓大廈之共用部分
，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復原狀的責任，每一分子均須參與
，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須合一確定，否則無法完成恢復原狀
之目的。則原處分命限期改善部分未以全體系爭建物之區分所有權人為受處分人
即因無法完成處分目的，而難以維持（最高行政法院 98 年度判字第 452 號判
決參照）。又於同一建築物有數區分所有權人，如有於共用部分違規使用建築物
之情形，主管機關依上開建築法相關規定，應對全體區分所有權人裁處罰鍰，並
令彼等限期改善或補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所有權人或使用人之其
中個人行為，主管機關依情形自得對該行為人予以處罰，但令限期改善或補辦手
續，仍應對全體區分所有權人為之，方能達成處分之目的（臺中高等行政法院 9
8 年度訴字第 482 號判決參照）。
三、查本案被處分人為訴願人，依首揭公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，其
權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。再查系爭建
築物不符規定應改善項目係位於該公寓大廈之共用部分，依首揭公寓大廈管理條
例第 3 條第 2 款及第 4 款之規定及前揭最高行政法院判決意旨，該共用部
分為該公寓大廈各區分所有人共有，並按其應有部分有所有權，原處分命自行拆
除部分未以全體系爭建物之區分所有權人為受處分人，即有未洽。爰將原處分撤
銷，由原處分機關查明後，另為適法之處分，以求處罰允當，並昭折服。
四、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 陳坤榮（公出）
委員 陳立夫（代理）
委員 陳明燦
委員 蔡進良
委員 周國代
委員 李承志
委員 蔡惠琇
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 張本松
中華民國 99 年 12 月 17 日
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