訴願人 新市鎮○○社區管理委員會
代表人 王○○
原處分機關 臺北縣政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 99 年 5 月 26 日北工使字第 099
0256175 號函併附同文號處分書所為之行政處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣坐落本縣○○鎮○○○路○○號建築物（下稱系爭建築物），領有原處分機關核發
88 使字第 502 號使用執照，訴願人為系爭建築物所有權人依公寓大廈管理條例所
設立之管理委員會。原處分機關前於 98 年 8 月 12 日派員赴現場勘查，發現系爭
建築物之共用部分未經許可被增設快速鐵捲門，變更車道出入口方向與原核准圖說不
符，遂依違反建築法第 73 條第 2 項規定，爰依同法第 91 條第 1 項第 1 款規
定，處訴願人新臺幣（以下同）6 萬元罰鍰並限期補辦手續或恢復原核准使用，惟因
該處分據以裁罰之事實及法令依據不明確，經本府訴願審議委員會 99 年 3 月 22
日北府訴決字第 0980715835 號函決定將之撤銷，由原處分機關另為適法之處分在案
。俟經原處分機關重新審究後，認系爭建築物之車道出入口方向被擅自變更，係與建
築法第 73 條第 2 項、建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條第 1 項第 6 款
後段規定有違，爰依第 91 條第 1 項第 1 款規定，再以首揭號函併附同文號行政
處分書處訴願人 6 萬元罰鍰。訴願人不服，向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷
答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
本社區地下停車場出入口管制於 97 年 1 月 1 日由人工管制改裝成由電動控制，
以節省人工開支，並經本社區第九屆第二次區分所有權人會議一致表決通過在案；上
述工程亦無動及本棟建築之任何安全結構，並經建築師實地勘查檢定無疑，請求撤銷
本案之行政處分……等語。
答辯意旨略謂：
查該建築物「擅自變更車道出入口方向」，涉及「淡海新市鎮第一期細部計畫地區都
市設計審議規範」第 27 點「不影響原都市設計審議決議下（主要包含建築物配置，
…『基地內停車進出動線』，…）」之規定事項，復經內政部 98 年 2 月 27 日內
授營鎮字第 0980801532 號函准都市設計審議通過，故原處分機關乃依違反建築法第
73 條第 2 項、建築物使用類組及變更使用辦法第 8 條第 1 項第 6 款後段（
建築物之分戶牆、外牆、開放空間或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。），
爰依第 91 條第 1 項第 1 款規定，以 99 年 5 月 26 日北府工使字第 0990256
175 號函處訴願人 6 萬元罰鍰，並無違誤，請駁回訴願……等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 96 年 10 月 25 日北府工建字第
0960675592 號公告：「主旨：公告建築法除違章建築處理事項外有關本府權限
事項委任本府工務局，以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 11 月 1 日起
生效。」；次按建築法第 73 條第 2 項前段、第 4 項規定：「建築物應依核
定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火
區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，
應申請變更使用執照。」「第 2 項建築物之使用類組、變更使用之條件及程序
等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。」、同法第 91 條第 1 項第 1 款
規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營
者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補
辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時並停止供水供電
、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第 2
項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」。末按建築物使用類組及變更
使用辦法第 1 條規定：「本辦法依建築法第 73 條第 4 項規定訂定之。」、
同辦法第 8 條第 1 項第 6 款規定：「本法第 73 條第 2 項所定有本法第
9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及
其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照之規定如下：... 六、建
築物之分戶牆、外牆、開放空間或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。」
。
二、次按「本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有
部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。……四、共用部分：指公寓大廈
專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而公共同使用者……九、管
理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」及「共用部分
及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前
項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」復
為公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第 9 款、第 10 條第 2
項前段及第 11 條所明定。
三、卷查系爭建築物確有未經核准擅自變更車道出入口方向之情事（詳答辯意旨），
此有原處分機關 98 年 7 月 23 日勘查紀錄表及採證照片附卷可稽，亦為訴願
人所不爭執。惟按建築法第 91 條第 1 項規定，對於違反同法第 73 條第 2
項規定未經核准變更使用擅自使用建築物者，其應受處分人係建築物所有權人、
使用人、機械遊樂設施之經營者，依上述建築法第 91 條第 1 項規定，建築物
所有權人、使用人之改善責任係因其未維護建築物合法使用或其構造及設備安全
之狀態而成立，而不論渠等是否有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所
有權人、使用人是本於其為建築物所有權人、使用人之地位就建築物之危險狀態
負其責任；且依公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 11 條規定，公寓大廈
之區分所有權人就其共用部分是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其
相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應
有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分
別共有之各共有人，係按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔
義務。足見公寓大廈之共用部分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復
原狀的責任，每一分子均須參與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須
合一確定，否則無法完成恢復原狀之目的。則原處分命限期改善部分未以全體系
爭建物之區分所有權人為受處分人即因無法完成處分目的，而難以維持（最高行
政法院 98 年度判字第 452 號判決、臺北高等行政法院 98 年度訴更（二）字
第 69 號判決參照）。又於同一建築物有數區分所有權人，如有於共用部分違規
使用建築物之情形，主管機關依上開建築法相關規定，應對全體區分所有權人裁
處罰鍰，並令彼等限期改善或補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所有權人或
使用人之其中個人行為，主管機關依情形自得對該行為人予以處罰，但令限期改
善或補辦手續，仍應對全體區分所有權人為之，方能達成處分之目的（臺中高等
行政法院 98 年度訴字第 482 號判決參照）。
四、查本案被處分人為訴願人，依首揭公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，其
權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。再查系爭建
築物之車道出入口方向被變更，此一不符規定應改善項目係位於該公寓大廈之共
用部分，依首揭公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 4 款之規定及前揭最
高行政法院判決意旨，該共用部分為該公寓大廈各區分所有人共有，並按其應有
部分有所有權，原處分以訴願人為受處分人，於法即有不合，爰將原處分撤銷，
由原處分機關查明後，另為適法之處分，以求處罰允當，並昭折服。
五、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 陳坤榮
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 蔡進良
委員 周國代
委員 李承志
委員 蔡惠琇
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 張本松
中華民國 99 年 11 月 8 日
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