臺北縣政府訴願決定書 案號：993070443
訴願人 ○○○公寓大廈管理委員會
代表人 黃○○
原處分機關 臺北縣政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 99 年 3 月 2 日北工使字第 099
0159393 號函併附同文號行政處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人為位於本縣○○鄉○○路○至○號等建築物（社區名稱：○○○公寓大廈，
領有原處分機關核發 92 林使字第 131 號使用執照）之管理委員會。原處分機關前
於 98 年 10 月 15 日派員至現場勘查，發現有未經申請許可擅自將停車空間（72、
73 號停車位）變更使用為健身活動空間等情事，與原核准圖說不符，案經原處分機
關以 98 年 l1 月 19 日北工使字第 0980988729 號函請訴願人立即停止一切違規行
為，並於 98 年 12 月 31 日前陳述意見在案。原處分機關嗣於 99 年 1 月 25 日
派員複查，發現訴願人仍未改善，原處分機關爰以訴願人違反建築法第 73 條第 2
項規定，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以首揭號函附同文號行政處分書裁
處訴願人 6 萬元罰鍰，並限期於 99 年 5 月 31 日前恢復原狀或補辦手續。訴願
人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、無 72、73 停車位：當初建商興建完成時，就健身房部分點交給委員會。健身房
確實屬公共活動空間，委員會有義務維護公設環境。
二、現為健身房（公共使用空間）：第一手（原屋主）與○○建設股份有限公司，不
動產買賣契約書特約事項中有載明：確認此 72、73 車位為公共設施，日後不能
主張使用及做為買賣標的，本戶如轉售時，買方應將本約隨同列入交待轉知承受
等語。
答辯意旨略謂：
一、卷查本案坐落臺北縣○○鄉○○路○至○號地下 1 樓建築物，領有 92 林使字
第 131 號使用執照，依執照登載所示，使用分區為住宅區，原核准用途為停車
空間使用，前經原處分機關於 98 年 10 月 15 日至現場稽查，發現該址未經許
可擅自將原核准用途停車空間（72、73 號停車位）變更使用為健身活動空間與
原核准圖說不符屬實，此有 98 年 10 月 15 日原處分機關會勘紀錄表可稽，又
該健身活動空間係屬該公寓大廈之公有部分，故依公寓大廈管理條例第 10 條第
2 項規定，管理委員會（即本案訴願人）具有實質管領力，故原處分機關乃依建
築法第 73 條第 2 項等相關規定，以 98 年 11 月 19 日北工使字第 0980988
729 號函請訴願人立即停止一切違規行為，並於 98 年 12 月 31 日前以書面陳
述意見在案。
二、復經原處分機關於 99 年 1 月 15 日派員至現場複查，該址仍未依前開號函恢
復原狀或補辦手續屬實，業已違反建築法第 73 條第 2 項規定，原處分機關爰
依同法第 91 條第 1 款規定，以 99 年 3 月 2 日北工使字第 0990159393
號函處訴願人 6 萬元罰鍰並限於 99 年 5 月 31 日前依原核准圖說恢復原狀
或補辦手續完成，原處分關依法裁處並無違誤等語。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 96 年 10 月 25 日北府工建字第
0960675592 號公告：「主旨：公告建築法除違章建築處理事項外有關本府權限
事項委任本府工務局，以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 11 月 1 日起
生效。」；次按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使
用，其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避
難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使
用執照。…」、同法第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有左列情形之一者，處
建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰
鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處
罰，並限期停止其使用。必要時並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除
，恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅
自使用建築物者。」。
二、次按公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第 9 款規定：「本條例
用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其
共用部分按其應有部分有所有權。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其
他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。九、管理委員會：指為執行
區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶
若干人為管理委員所設立之組織。」、同條例第 10 條第 2 項規定：「共用部
分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…」
及同條例第 11 條第 1 項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或
改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」。
三、查位於本縣○○鄉○○路○至○號等建築物，領有原處分機關核發 92 林使字第
131 號使用執照。原處分機關前於 98 年 10 月 15 日派員至現場勘查，發現有
未經申請許可擅自將停車空間（72、73 號停車位）變更使用為健身活動空間等
情事，與原核准圖說不符，案經原處分機關以 98 年 11 月 19 日北工使字第 0
980988729 號函請訴願人立即停止一切違規行為，並於 98 年 12 月 31 日前陳
述意見在案，該函於 98 年 11 月 23 日送達。原處分機關嗣於 99 年 1 月 2
5 日派員複查，發現訴願人仍未改善，此有使用執照存根、98 年 10 月 15 日
會勘紀錄表、98 年 11 月 19 日北工使字第 0980988729 號函及其送達證書、
99 年 1 月 25 日會勘紀錄表、現場照片等在卷可憑，原處分機關依法裁處，
固有所據。惟按建築法第 91 條第 1 項規定，對於違反同法第 73 條第 2 項
規定未經核准變更使用擅自使用建築物者，其應受處分人係建築物所有權人、使
用人、機械遊樂設施之經營者，依上述建築法第 91 條第 1 項規定，建築物所
有權人、使用人之改善責任係因其未維護建築物合法使用或其構造及設備安全之
狀態而成立，而不論渠等是否有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所有
權人、使用人是本於其為建築物所有權人、使用人之地位就建築物之危險狀態負
其責任；且依公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 11 條第 1 項規定，公
寓大廈之區分所有權人就其共用部分是按其應有部分成立分別共有關係，共用部
分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；
所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，
因此分別共有之各共有人，係按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利
並負擔義務。足見公寓大廈之共用部分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負
有恢復原狀的責任，每一分子均須參與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而
必須合一確定，否則無法完成恢復原狀之目的。則原處分命限期改善部分未以全
體系爭建物之區分所有權人為受處分人即因無法完成處分目的，而難以維持（最
高行政法院 98 年度判字第 452 號判決、臺北高等行政法院 98 年度訴更（二
）字第 69 號判決參照）。又於同一建築物有數區分所有權人，如有於共用部分
違規使用建築物之情形，主管機關依上開建築法相關規定，應對全體區分所有權
人裁處罰鍰，並令彼等限期改善或補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所有權
人或使用人之其中個人行為，主管機關依情形自得對該行為人予以處罰，但令限
期改善或補辦手續，仍應對全體區分所有權人為之，方能達成處分之目的（臺中
高等行政法院 98 年度訴字第 482 號判決參照）。
四、查本案受處分人為訴願人，依前揭公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，其
權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。再查系爭建
築物不符規定應改善項目係未經申請許可擅自將停車空間（72、73 號停車位）
變更使用為健身活動空間，屬該公寓大廈之共用部分，依前揭公寓大廈管理條例
第 3 條第 2 款及第 4 款之規定及最高行政法院判決意旨，該共用部分為該
公寓大廈各區分所有人共有，並按其應有部分所有權，原處分未以全體系爭建築
物之區分所有權人為受處分人，即有未洽，原處分機關據此依建築法第 91 條第
1 項第 1 款對其處分，於法即有不合，爰將原處分撤銷，由原處分機關另為適
法之處分，以求處罰允當，並昭折服。
五、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 陳坤榮
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 蔡進良
委員 周國代
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 張本松
中華民國 99 年 9 月 14 日
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