訴願人 ○○○○（A 區）公寓大廈管理委員會
代表人 徐○○
原處分機關 臺北縣政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 99 年 3 月 19 日北工使字第 099
0018461 號函併附同文號處分書所為之行政處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人為位於本縣○○市○○路○○巷○號建築物（即○○○○（A 區），下稱系
爭建築物）之所有權人依公寓大廈管理條例所設立之管理委員會。系爭建築物領有原
處分機關核發之 88 使字第 1005 號使用執照。99 年 2 月 2 日原處分機關派員
赴現場勘查時，查獲系爭建築物第一層「社區集會空間，開放提供公眾使用」已封閉
作為活動中心使用，有未經許可擅自變更使用之情事，與原核准圖說不符，業已違反
建築法第 73 條第 2 項規定，爰依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以首揭號
函併附同文號處分書，裁處訴願人新臺幣（下同）6 萬元罰鍰，並限於 99 年 6 月
20 日前恢復原狀或補辦手續。訴願人不服，向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷
答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：訴願意旨略謂：
系爭社區集會空間，乃是自建商移交本社區迄今未做任何更動，而且確係作為社區集
會空間開放提供公眾使用，並未限制使用人或用途，更無擅自變更用途，實無「封閉
」不供公眾使用等語。
答辯意旨略謂：
原行政處分機關於 98 年 3 月 23 日以北工使字第 0980166879 號函，函覆訴願人
依建築法第 77 條第 1 項之規定，係課予所有權人之責任，即所謂「狀態責任」，
其係一種對物之責任，狀態責任所致之義務，為一種以物為中心的義務，通常是排除
危險，回復物之安全狀態的義務，此等義務本身並無「人的行為」要素存在。易言之
，狀態責任係因物而形成，當物之支配權人改變時，基於危險狀態所形成狀態責任義
務人自然隨之改變，嚴格而言，並不涉及一般所謂權利義務的繼受問題，是如買受負
有違建之建築物者，自應因承受該違建物所有權而成為狀態責任義務人，其因此所附
之受罰或違建拆除義務並不因該違章建築非其所建而得以免除其責等語。
理 由
一、按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更
使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防
設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建
築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」、同法第 91 條第 1 項第 1
款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經
營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或
補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水
供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條
第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」、同法第 2 條第 1
項規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市
）為縣（市）政府。」、本府 96 年 10 月 25 日北府工建字第 0960675592 號
公告：「公告建築法除違章建築處理事項外有關本府權限事項委任本府工務局，
以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 11 月 1 日起生效。」皆定有明文。
次按「本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有
部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。……四、共用部分：指公寓大廈
專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而公共同使用者……九、管
理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」及「共用部分
及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前
項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」復
為公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款、第 9 款、第 10 條第 2
項前段及第 11 條所明定。
二、卷查系爭建築物領有原處分機關所核發之 88 使字第 1005 號使用執照，原處分
機關於 98 年 1 月 19 日至現場勘查，查獲系爭建築物第一層「社區集會空間
，開放提供公眾使用」已封閉作為活動中心使用，有未經許可擅自變更使用之情
事，與原核准竣工圖說不符，遂以 98 年 2 月 18 日北工使字第 0980120895
號函，限期訴願人於 98 年 3 月 31 日前向原行政處分機關陳述意見及依建築
法相關規定辦理變更使用執照。嗣原處分機關於 99 年 2 月 2 日派員赴現場
勘查時，查獲系爭建築物仍有前述違規情事，業已違反建築法第 73 條第 2 項
規定，爰依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以首揭號函併附同文號處分書
，裁處訴願人 6 萬元罰鍰，並限期於 99 年 6 月 20 日前恢復原狀或補辦手
續，此有勘察紀錄表、採證照片、本府 88 使字第 1005 號使用執照及前揭各函
附卷可稽，原處分機關據以裁處，似非無據。
三、惟查，建築法第 91 條第 1 項規定，對於違反同法第 73 條第 2 項規定未經
核准變更使用擅自使用建築物者，其應受處分人係建築物所有權人、使用人、機
械遊樂設施之經營者，依上述建築法第 91 條第 1 項規定，建築物所有權人、
使用人之改善責任係因其未維護建築物合法使用或其構造及設備安全之狀態而成
立，而不論渠等是否有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所有權人、使
用人是本於其為建築物所有權人、使用人之地位就建築物之危險狀態負其責任；
且依公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 11 條規定，公寓大廈之區分所有
權人就其共用部分是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其相關設施之
拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應有部分，係
指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各
共有人，係按其應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義務。足見
公寓大廈之共用部分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復原狀的責任
，每一分子均須參與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須合一確定，否
則無法完成恢復原狀之目的。則原處分命限期改善部分未以全體系爭建物之區分
所有權人為受處分人即因無法完成處分目的，而難以維持（最高行政法院 98 年
度判字第 452 號判決、臺北高等行政法院 98 年度訴更（二）字第 69 號判決
參照）。又於同一建築物有數區分所有權人，如有於共用部分違規使用建築物之
情形，主管機關依上開建築法相關規定，應對全體區分所有權人裁處罰鍰，並令
彼等限期改善或補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所有權人或使用人之其中
個人行為，主管機關依情形自得對該行為人予以處罰，但令限期改善或補辦手續
，仍應對全體區分所有權人為之，方能達成處分之目的（臺中高等行政法院 98
年度訴字第 482 號判決參照）。本案被處分人為訴願人，依公寓大廈管理條例
第 3 條第 9 款規定，其權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈
管理維護工作。再查系爭建築物不符規定應改善項目係位於該公寓大廈之共用部
分，依公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款及第 4 款之規定及前揭最高行政法
院判決意旨，該共用部分為該公寓大廈各區分所有人共有，並按其應有部分有所
有權，原處分未以全體系爭建物之區分所有權人為受處分人，即有未洽。
四、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 陳坤榮
委員 蔡進良
委員 周國代
委員 李承志
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 王年水
委員 張本松
中華民國 99 年 8 月 27 日
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