訴願人 台北○○社區管理委員會
代表人 鄭○○
原處分機關 臺北縣政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 99 年 1 月 15 日北工使字第 099
0023293 號函併附同文號處分書所為之行政處分，提起訴願一案，本府依法決定如下
：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人為位於本縣○○市○○路○至○號（雙號）等建築物（即台北○○社區，下
稱系爭建築物）之所有權人依公寓大廈管理條例所設立之管理委員會。系爭建築物領
有原處分機關核發之 92 中使字第 056 號使用執照。98 年 12 月 21 日原處分機
關派員赴現場勘查時，發現系爭建築物通道前斜坡道變更為階梯、基地內通路變為大
廳以及空地變更階梯，有未經許可擅自變更使用之情事，與原核准圖說不符，業已違
反建築法第 73 條第 2 項規定，爰依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以 99
年 1 月 15 日北工使字第 0990023293 號函併附同文號處分書處訴願人新臺幣（下
同）6 萬元罰鍰。訴願人不服，向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲
摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
本組織係受託系爭建築物區分所有權人成立之管理組織，既無財產權亦無地上使用權
，僅係受託管理維護，對本管理組織裁罰實屬荒繆。系爭建築物由永振建設股份有限
公司建造，並領有使用執照，依法成為管理負責人，經第一次登記取得財產權並管理
共同使用部分。區分所有權人依法登記為專有部分所有權人，共同使用部分則由建商
代為管理，建商取巧與善意而無財產權亦無地上權使用權之本管理組織無關等語。
答辯意旨略謂：
通道前斜坡、基地通路及空地為公寓大廈之共用部分，依公寓大廈管理條例第 10 條
第 2 項規定，管委會具有實質管領力，故原處分機關以訴願人違反建築法第 73 條
第 2 項規定，爰依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以 99 年 1 月 15 日北
工使字第 0990023293 號函處訴願人 6 萬元罰鍰並無違誤等語。
理 由
一、按建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更
使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防
設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建
築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」、同法第 91 條第 1 項第 1
款規定：「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經
營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或
補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水
供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條
第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」、同法第 2 條第 1
項規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣（市
）為縣（市）政府。」、本府 96 年 10 月 25 日北府工建字第 0960675592 號
公告：「公告建築法除違章建築處理事項外有關本府權限事項委任本府工務局，
以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 11 月 1 日起生效。」皆定有明文。
次按「本條例用辭定義如下：二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有
部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。……四、共用部分：指公寓大廈
專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而公共同使用者……九、管
理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區
分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」、「共用部分、約定共
用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」及「共用部分
及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前
項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」復
為公寓大廈管理條例第 3 條第 2 款、第 4 款及第 9 款、第 10 條第 2
項前段及第 11 條所明定。
二、卷查系爭建築物確有未經核准擅自變更使用之情事，此有原處分機關 98 年 12
月 21 日勘查紀錄表及採證照片附卷可稽，亦為訴願人所不爭執。惟按建築法第
91 條第 1 項規定，對於違反同法第 73 條第 2 項規定未經核准變更使用擅
自使用建築物者，其應受處分人係建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經
營者，依上述建築法第 91 條第 1 項規定，建築物所有權人、使用人之改善責
任係因其未維護建築物合法使用或其構造及設備安全之狀態而成立，而不論渠等
是否有為導致此危險狀態之行為，故該條之建築物所有權人、使用人是本於其為
建築物所有權人、使用人之地位就建築物之危險狀態負其責任；且依公寓大廈管
理條例第 3 條第 2 款及第 11 條規定，公寓大廈之區分所有權人就其共用部
分是按其應有部分成立分別共有關係，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕
或改良，應依區分所有權人會議之決議為之；所謂應有部分，係指分別共有人得
行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，係按其
應有部分之比例，對於共有物之全部行使權利並負擔義務。足見公寓大廈之共用
部分，其共有人如對該共用部分之危險狀態負有恢復原狀的責任，每一分子均須
參與，缺一不可，且其標的性質不可分割，而必須合一確定，否則無法完成恢
復原狀之目的。則原處分命限期改善部分未以全體系爭建物之區分所有權人為受
處分人即因無法完成處分目的，而難以維持（最高行政法院 98 年度判字第 452
號判決、臺北高等行政法院 98 年度訴更（二）字第 69 號判決參照）。又於同
一建築物有數區分所有權人，如有於共用部分違規使用建築物之情形，主管機關
依上開建築法相關規定，應對全體區分所有權人裁處罰鍰，並令彼等限期改善或
補辦手續，惟如違規使用建築物係區分所有權人或使用人之其中個人行為，主管
機關依情形自得對該行為人予以處罰，但令限期改善或補辦手續，仍應對全體區
分所有權人為之，方能達成處分之目的（臺中高等行政法院 98 年度訴字第 482
號判決參照）。
三、查本案被處分人為訴願人，依首揭公寓大廈管理條例第 3 條第 9 款規定，其
權責僅在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。再查系爭建
築物不符規定應改善項目係位於該公寓大廈之共用部分，依首揭公寓大廈管理條
例第 3 條第 2 款及第 4 款之規定及前揭最高行政法院判決意旨，該共用部
分為該公寓大廈各區分所有人共有，並按其應有部分有所有權，原處分命限期改
善部分未以全體系爭建物之區分所有權人為受處分人，即有未洽。
四、縱按公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項前段之規定：「共用部分、約定共用部
分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」惟依訴願人所述，
系爭建築物共用部分係由建商代管，則有實質管領力之人為何，事實未臻明確，
原處分機關據此依建築法第 91 條第 1 項第 1 款對其處分，於法即有不合，
爰將原處分撤銷，由原處分機關查明後，另為適法之處分，以求處罰允當，並昭
折服。
五、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
主任委員 陳坤榮
委員 陳慈陽
委員 陳立夫
委員 蔡進良
委員 周國代
委員 蔡惠琇
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 張本松
中華民國 99 年 8 月 3 日
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