訴願人 呂○財
呂羅○○
何○○
原處分機關 臺北縣政府工務局
上列訴願人因違反建築法事件，不服原處分機關 98 年 10 月 19 日北工使字第 098
0876717 號函處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人等 3 人所有坐落本縣○○市民權路○號、○號○至○樓及○號○樓建築物
，領有原本府建設局核發之 62 使字第 187 及 188 號使用執照，其原核准用途為
「店鋪、住宅」，案經原處分機關聯合查報小組於 98 年 9 月 24 日派員前往現場
查察，發現系爭建築物擅自將原核准用途變更使用為「視聽理容場所」，原處分機關
遂依違反建築法第 73 條第 2 項規定，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以
98 年 10 月 19 日北工使字第 0980876717 號函行政處分處建築物所有權人（即訴
願人等 3 人）新臺幣（下同）12 萬元罰鍰並限期於 98 年 12 月 20 日前恢復原
狀或補辦手續（領得變更使用執照）。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關
檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
訴願人等 3 人將其分別所有之房屋出租於他人經營美容美髮業，屬單純租賃行為，
承租人所從事之理髮廳業務，亦非色情行業或賭博電玩等嚴重危害治安之情事，今原
處分機關以違反建築法開罰 12 萬元，實難信服。且係爭建築物業已出租，使用者乃
承租人而非訴願人，而認為「未經核准變更使用『擅自使用建築物者』」係屬「承租
人」，而非訴願人，故處罰對象不應為訴願人，且訴願人以存證信函通知承租人改善
，顯然已盡督促責任，且臺北縣政府工務局並未通知訴願人陳述意見，且未對訴願人
有利之證據調查，故該處分應予撤銷等語。
答辯意旨略謂：
一、關於訴願人辯稱是否符合「臺北縣建築物免辦理變更使用執照要點」並未斟酌等
情事乙節，查本件建築物土地使用分區為「特定專用區一」，原核准用途為「店
舖、住宅」，依免辦理變更使用執照規定，並未載明其可適用上開規定（附件 8
）。又建築法第 73 條第 2 項規定已明定：「建築物應依核定之使用類組使用
，其有變更使用類組或有第 9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難
設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用
執照 ...... 。」及同法第 91 條第 1 項第 1 款規定：「有左列情形之一者
，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以
下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連
續處罰，並限期停止其使用。必要時、並停止供水供電、封閉或命其於期限內自
行拆除、恢復原狀或強制拆除：一、違反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更
使用擅自使用建築物者。」即建築物使用人及所有權人倘有擅自變更使用建築物
之情形，即應依建築法第 73 條第 2 項申請變更使用執照。查訴願人未經申請
許可擅自供人變更使用，原處分機關即應依建築法第 91 條第 1 項第 1 款規
定裁處，即使該場所已辦理變更使用執照中，然未領得變更使用執照前仍應依原
核准用途使用，而非讓違規場所先行違規營業後再行補辦相關手續。且該場所多
次違規並經原處分機關以 97 年 11 月 17 日北工使字第 0970851504 號函及 9
8 年 4 月 6 日北工使字第 0980250643 號函請建築物所有權人善盡督導維護
之責在案，惟訴願人皆未善盡督導維護之責，仍縱容建築物使用人擅自違規使用。
二、再者，訴願人於 98 年 11 月 18 日訴願書自承：「... 不忍見其失業斷炊，才
允諾一邊出租一邊讓其工作得以為生。」顯見其並未善盡督導維護之責，與其於
訴願書內所載要求建築物使用人倘未辦理變更使用執照即解除契約，並不相符。
且本案原處分機關已多次函請建築物所有權人應善盡督導維護之責，然訴願人仍
置之不理；又行政程序法第 103 條規定：「有下列各款情形之一者行政機關得
不給予陳述意見之機會。五、行政處分所根據之事實，客觀上明白足以確認者。
」本案違規事實明確，原處分機關自得不予陳述意見，並遽以裁罰。
三、另有關系爭場所已辦理「建築物公共安全檢查簽證及申報作業」及「消防安全設
備檢修」部分，查建築法第 73 條第 2 項規定：「建築物應依核定之使用類組
使用 ...... 。」要求建築物應依核定類組使用，即使系爭場所已辦理建築物公
共安全申報及消防安全設備檢修申報，並不得因此即可將系爭建築物違規使用。
故訴願人未經申請許可擅自供人變更使用，原處分機關即應依建築法第 91 條第
1 項第 1 款規定裁處，即使該場所已辦理變更使用執照中，然未領得變更使用
執照前仍應依原核准用途使用，而非讓違規場所先行違規營業後再行補辦相關手
續。原處分機關據以裁罰，並無違誤。訴願人所辯云云，顯為推託卸責之詞，洵
無可採。
理 由
一、按建築法第 2 條規定：「主管建築機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市
政府；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 96 年 10 月 25 日北府工建字第
0960675592 號公告：「主旨：公告建築法除違章建築處理事項外有關本府權限
事項委任本府工務局，以該局名義執行之，並自中華民國 96 年 11 月 1 日起
生效。」
二、次按建築法第 73 條第 2 項及第 91 條第 1 項規定：「建築物應依核定之使
用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、
防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請
變更使用執照。…」「有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊
樂設施之經營者 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期
仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，
並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違
反第 73 條第 2 項規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。…。」
三、查本縣○○市民權路○號、○號○至○樓及○號○樓建築物，領有原本府建設局
核發 62 使字第 187、188 號使用執照，原核准用途為「店鋪、住宅」（屬 G
類 3 組、H 類 2 組）。未經申請許可擅自變更使用為「視聽理容場所」（屬
B 類 1 組），前經原處分機關以 98 年 7 月 15 日北工使字第 0980564219
號函裁處訴願人 6 萬元罰鍰在案，並限期於 98 年 9 月 15 日前恢復原狀或
補辦手續在案。
四、復經原處分機關聯合查報小組 98 年 9 月 24 日前往現場複查，仍未經申請許
可擅自變更使用為「視聽理容場所」，原處分機關遂再依違反建築法第 73 條第
2 項，依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，以 98 年 10 月 19 日北工使字
第 0980876717 號函裁處訴願人 12 萬元罰鍰並限期於 98 年 12 月 20 日前恢
復原狀或補辦手續（領得變更使用執照）。
五、訴願人雖主張系爭建築物業已出租，使用者乃房客而非訴願人，而認為「未經核
准變更使用『擅自使用建築物者』」係屬「承租人」，而非訴願人，原處分機關
誤認訴願人係屬「擅自使用建築物者」，顯非適法等理由云云。惟查本件訴願人
對其所有之系爭建物依建築法第 77 條第 1 項之規定，即負有維護合法使用之
作為義務，其租與他人使用，仍應監督建築物合法使用，並應注意、了解其建築
物使用情形，尚不能只享受其租金利益而怠忽其法定義務，訴願人要難以出租或
其並非實際使用人為由而免責，是其主張：「擅自使用建築物者」係屬「承租人
」，而非訴願人，應由「承租人」自行負責云云，自不足採。另訴願人主張以存
證信函通知承租人改善，顯然已盡督促責任等語抗辯云云，此通知承租人改善之
行為僅屬消極告知，而訴願人事實上得以更為積極之行為使系爭建物之使用維持
合法之狀態，故訴願人之通知承租人改善之行為，顯不足以維護建物合法使用，
與訴願人所享受租金利益相權衡下，自難認為已盡監督之責，對於其所有之建築
物現狀，仍應負有違規使用之狀態責任。從而原處分機關以訴願人違反建築法第
73 條第 2 項規定，爰依同法第 91 條第 1 項第 1 款規定，裁處訴願人 1
2 萬元罰鍰，並限於 98 年 12 月 20 日前恢復原核准用途或補辦手續
，揆諸前揭規定，並無不合，原處分應予維持。
六、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 陳坤榮
委員 周國代
委員 陳慈陽
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 張本松
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 99 年 3 月 31 日
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