臺北縣政府訴願決定書 案號：998030822 號
訴願人 林○○
原處分機關 臺北縣政府稅捐稽徵處
上列訴願人因土地增值稅事件，不服原處分機關 99 年 7 月 7 日北稅法字第 099
0063905 號復查決定書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人於 98 年 10 月 2 日向原處分機關所屬板橋分處申報移轉所有坐落本縣○
○市○○○段○○○、○○○地號等 2 筆土地（下稱系爭 2 筆土地，面積分別為
93 平方公尺、85 平方公尺），並申請全部土地面積按自用住宅用地稅率課徵土地
增值稅。嗣經該分處審核結果，系爭 2 筆土地上之三層樓建物為未辦理保存登記（
門牌：本縣○○市○○大道○段○○巷○號），其中第一層建物於出售前 1 年內有
營業使用情形，第二層及第三層建物符合自用住宅之規定，爰核定第一層建物占系爭
2 筆土地之面積 59.33 平方公尺【178 平方公尺（即 93 平方公尺 +85 平方公尺
）×1/3】 按一般用地稅率核課土地增值稅，餘面積 118.67 平方公尺按自用住宅用
地稅率核課土地增值稅，並核定應納土地增值稅共計新臺幣 104 萬 2,308 元。訴
願人不服，申請復查，未獲變更，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲
摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、訴願人所有系爭土地及其地上房屋本縣○○市○○大道○段○巷○號○層樓房，
訴願人於 75 年 4 月 l 日承買後即全部為自用住宅使用，絕未供營業使用，
且未出租他人。
二、訴願人於 98 年 10 月 2 日出售本房地，申請全部按自用住宅用地稅率核課土
地增值稅，原處分機關未予查明，僅憑一樓牆角存放一部破爛不能使用之機械而
認定 l 樓所占基地面積 59.33 平方公尺為營業使用，顯已失當。
三、本件房屋係舊有違建，未有房屋稅，且未辦建物登記，訴願人於 98 年 1 月 1
5 日向原處分機關自動申報房屋稅，原處分機關於 98 年 2 月 10 日以北稅板
二字第 0980003843 號函通知訴願人（因 1 樓牆角存放一部不能使用之機械）
申報使用形不符，要求訴願人申報一樓為倉庫用，訴願人未察覺而受誤導，於 9
8 年 2 月 12 日更正申報為倉庫用。惟訴願人事後認為原處分機關要求一樓申
報為倉庫用，與事實不符，乃於 98 年 9 月 24 日再向原處分機關申請變更房
屋使用情形，經原處分機關板橋分處 98 年 10 月 6 日北稅板二字第 0980037
309 號函：「經查旨揭房屋目前空置中，參照板橋市都市計畫土地使用分區為住
宅區，自 98 年 10 月起改按住家用課徵房屋稅…」。
四、依自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點第 10 點規定：「土地增值稅承辦
人收到前 2 點之查復表經核對其營業資料有不一致者，應移回重查，如重查結
果仍不一致者，其有無營業事實之認定以營業稅業務單位調查結果為準。」，原
處分機關未採用營業稅業務單位之調查結果，確已違誤。
五、系爭房地自 75 年 4 月 1 日承買至 98 年 10 月 2 日出賣之日，確實從未
供營業使用，並未曾申請營利事業設籍，且經里長證明事實全部係供自用住宅，
原處分機關無非依據「1 樓牆角存放一部不能使用之機械」，未加以審究，憑空
臆指 1 樓為營業用，請求原處分撤銷重核等語。
答辯意旨略謂：
一、本案訴願人於 98 年 10 月 2 日申報移轉系爭 2 筆土地並申請按自用住宅用
地稅率課徵土地增值稅，惟經原處分機關所屬板橋分處審核結果，因查系爭 2
筆土地上之未辦理保存登記建物，係經訴願人於 98 年 2 月 12 日向該分處補
申報房屋稅籍，又其申報房屋使用情形第一層 175 平方公尺為倉庫使用及第二
、三層各 175 平方公尺為住家使用，並業經該分處核定自 92 年 7 月起 1
樓面積 175 平方公尺按營業用稅率課徵房屋稅，2、3 樓按住家用稅率課徵，
此有訴願人出具之房屋新、增、改建稅籍及使用情形申報書及未辦保存登記之房
屋申請設立房屋稅籍承諾、房屋稅籍紀錄表、原處分機關所橋分處辦理房屋稅現
場勘查拍攝照片 9 幀及該分處 98 年 4 月 27 日北稅板二字第 0980011718
號函、土地增值申報書影本等附卷可按，是系爭土地上之建物於出售前 1 年（
97 年 10 月 2 日至 98 年 10 月 l 日）既有作倉庫使用之情形，從而原核
定系爭 2 筆土地面積 118.6 平方公尺按自用住宅用地稅率核課土地增值稅（
即二、三層建物所占面積＝ 178 平方公尺×2/3），另 59.33 平方公尺（即一
層建物所占面積＝ 178 平方公尺×1/3） 按一般用地稅率課徵土地增值稅，並
無不合。
二、依土地增值稅查核技街手冊第三章第一節自用住宅用地案件查核之查核方法第十
點：「房屋稅單位及國稅局營房屋稅單位及國稅局營業稅單位查復其營業資料不
一致，除移回重查外，營業稅單位雖再查復無營業情形，應注意房屋稅按營業用
稅率課徵原因，或有於出售前 1 年內改課為非住家用之情形及其原因。」，足
見稅賦之稽徵應本於實質課稅原則辦理，則原處分機關依據訴願人於 98 年 2
月 12 日申報系爭土地上建物房屋稅籍時，所自行申報第一層作倉庫使用，並經
原處分機關房屋稅承辦人員至現場實地勘查後核定自 92 年 7 月 1 日起 1
樓按營業用稅率，2、3 樓按住家用稅率，予以補徵 93 年至 97 年房屋稅並更
正核定 98 年房屋稅，又查上開補徵房屋稅款已於 98 年 6 月 1 日繳納且因
未提起行政救濟而告確定在案，且迄出售前亦查無向原處分機關提出變更房屋使
用情形之申請，是系爭土地之部分面積於出售前 1 年內非供自用住宅使用之事
實明確，尚無按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用，訴願人主張全部自用
核與渠 98 年 2 月 12 日房屋申報情形不一，訴願請予駁回等語。
理 由
一、按土地稅法第 9 條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶
、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」、同法第
28 條規定：「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數
額徵收土地增值稅。…」、第 31 條第 1 款規定：「土地漲價總數額之計算，
應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後
之餘額，為漲價總數額：一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。
規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。」、第 33 條第 1 項規定：
「土地增值稅之稅率，依下列規定：一、土地漲價總數額超過原規定地價或前次
移轉時核計土地增值稅之現值數額未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收增值
稅百分之二十。二、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值
稅之現值數額在百分之一百以上未達百分之二百者，除按前款規定辦理外，其超
過部分徵收增值稅百分之三十。三、土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉
時核計土地增值稅之現值數額在百分之二百以上者，除按前二款規定分別辦理外
，其超過部分徵收增值稅百分之四十。」、第 34 條第 1 項、第 2 項規定：
「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過 3 公畝部分或非
都市土地面積未超過 7 公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額
按百分之十徵收之；超過 3 公畝或 7 公畝者，其超過部分之土地漲價總數額
，依前條規定之稅率徵收之（第 1 項）。前項土地於出售前 1 年內，曾供營
業使用或出租者，不適用前項規定（第 2 項）。」。
二、次按財政部 67 年 6 月 30 日台財稅字第 34248 號函釋：「關於自用住宅用
地核課地價稅及土地增值稅，應如何認定乙案，經本部邀請內政部等有關單位多
次研商，獲得會商結論如下：一、地上房屋為樓房屋時，房屋不分是否分層編訂
門牌或分層登記，土地為一人所有或持分共有，其地價稅及土地增值稅，准按各
層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別按特別稅率及一般稅率計課。…」
。
三、卷查本件訴願人於 98 年 10 月 2 日申報移轉系爭 2 筆土地並申請按自用住
宅用地稅率課徵土地增值稅，經原處分機關所屬板橋分處審核結果，系爭 2 筆
土地上未辦理保存登記之建物，前經訴願人於 98 年 2 月 12 日向該分處補申
報房屋稅籍，其申報房屋使用情形第一層 175 平方公尺為倉庫使用及第二、三
層各 175 平方公尺為住家使用，並業經該分處核定自 92 年 7 月起 1 樓面
積 175 平方公尺按營業用稅率課徵房屋稅，2、3 樓按住家用稅率課徵，此有
訴願人出具之房屋新、增、改建稅籍及使用情形申報書及未辦保存登記之房屋申
請設立房屋稅籍承諾、房屋稅籍紀錄表、原處分機關所橋分處辦理房屋稅現場勘
查拍攝照片 9 幀、該分處 98 年 4 月 27 日北稅板二字第 0980011718 號函
、土地增值申報書影本等附原處分卷可稽，是系爭土地上之建物於出售前 1 年
（97年 10 月 2 日至 98 年 10 月 l 日）既有作倉庫使用之情形，從而原核
定系爭 2 筆土地面積 118.6 平方公尺按自用住宅用地稅率核課土地增值稅（
即二、三層建物所占面積＝ 178 平方公尺×2/3），另 59.33 平方公尺（即一
層建物所占面積＝ 178 平方公尺×1/3） 按一般用地稅率課徵土地增值稅，揆
諸首揭條文規定及財政部函釋，並無違誤，復查決定遞予維持，亦無不合。
四、至於訴願人主張其於 98 年 9 月 24 日向原處分機關申請變更房屋使用情形，
經原處分機關板橋分處 98 年 10 月 6 日北稅板二字第 0980037309 號函：「
經查旨揭房屋目前空置中，參照板橋市都市計畫土地使用分區為住宅區，自 98
年 10 月起改按住家用課徵房屋稅…」，依自用住宅用地土地增值稅書面審查作
業要點第 10 點規定：「土地增值稅承辦人收到前 2 點之查復表經核對其營業
資料有不一致者，應移回重查，如重查結果仍不一致者，其有無營業事實之認定
以營業稅業務單位調查結果為準。」，系爭房地自 75 年 4 月 1 日承買至 9
8 年 10 月 2 日出賣之日，從未供營業使用，並未曾申請營利事業設籍，原處
分機關未予查明，未採用營業稅業務單位之調查結果，僅憑一樓牆角存放一部破
爛不能使用之機械而認定 l 樓所占基地面積 59.33 平方公尺為營業使用，顯
已失當云云。惟依財政部編定土地增值稅查核技街手冊第三章第一節自用住宅用
地案件查核之查核方法第十點：「房屋稅單位及國稅局營業稅單位查復其營業資
料不一致，除移回重查外，營業稅單位雖再查復無營業情形，應注意房屋稅按營
業用稅率課徵原因，或有於出售前 1 年內改課為非住家用之情形及其原因。」
揭示意旨，稅賦之稽徵應本於實質課稅原則辦理，如經查證房屋於出售前 1 年
內曾實際供營業使用，縱經營業稅再查復無營業情形，依據實質課稅原則，自不
能適用土地增值稅自用住宅用地稅率。本案原處分機關依據訴願人於 98 年 2
月 12 日申報系爭土地上建物房屋稅籍時，自行申報第一層作倉庫使用，並經原
處分機關房屋稅承辦人員至現場實地勘查後核定自 92 年 7 月 1 日起 1 樓
按營業用稅率，2、3 樓按住家用稅率，予以補徵 93 年至 97 年房屋稅並更正
核定 98 年房屋稅，且上開補徵房屋稅款亦於 98 年 6 月 1 日繳納，並因未
提起行政救濟而告確定在案，從而系爭土地之部分面積於出售前 1 年內非供自
用住宅使用之事實明確，自無按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。又訴
願人所舉原處分機關板橋分處 98 年 10 月 6 日北稅板二字第 0980037309 號
函係原處分機關據訴願人 98 年 9 月 24 日申請房屋使用情形變更，嗣後查核
其房屋使用現況，且自 98 年 10 月起改按住家用課徵房屋稅，非謂原處分機關
溯及認定在此之前系爭房屋第一層係供自用住宅使用之事實，訴願人所訴，尚難
採據。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 陳坤榮（公出）
委員 陳立夫（代理）
委員 陳明燦
委員 蔡進良
委員 周國代
委員 李承志
委員 蔡惠琇
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 張本松
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 99 年 12 月 20 日
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