訴願人 王○○
原處分機關 臺北縣政府地政局
上列訴願人因違反不動產經紀業管理條例事件，不服原處分機關 99 年 2 月 5 日
北地價字第 0990107427 號函附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法
決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人係松○○房屋仲介股份有限公司之營業員，經原處分機關發現其於 99 年 1
月 5 日以個人身分簽署訴外人呂○○與林○○之房屋買賣訂金收據，居間從事仲介
業務，其行為已違反不動產經紀業管理條例第 32 條非經紀業而經營仲介業務之規定
，原處分機關爰依本府處理違反不動產經紀業管理條例第 29 條及第 32 條事件統一
裁罰基準第 2 點規定，以首揭處分書裁處訴願人新臺幣（下同）10 萬元罰鍰，並
命其應立即停止營業。訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。
茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
本件訴願人自始均係以朋友的立場幫忙買受人，並未為報酬之約定，亦未收取買、賣
雙方任何一毛錢，也未代理買、賣雙方，在此訴願人之陳述意見書及買受人林○○先
生 99 年 2 月 1 日之函均有說明，就連賣方呂○○小姐亦未曾說過訴願人有任何
酬金之約定或拿過半毛錢，原處分竟違反內政部的函示以及民法第 565 條居間之定
義，徒以訴願人「有交付業務員名片予申訴人，並於訂金收取簽署○○○王○○，縱
使台端表示未收取任何費用，然台端實有以不動產經紀業從業人員之身分從事居間仲
介之情事」，為其理由實相矛盾，蓋申訴人早有訴願人之名片，且訴願人並未有報酬
之約定，根本不符仲介業務之定義。蓋根據原處分對仲介業務之定義，報酬之約定為
必要條件，如無報酬約定何能成立仲介業務？本件原處分徒以訴願人有不動產經紀從
業人員身份，而謂訴願人私下從事仲介業務，其理於法不合，蓋不動產經紀從業人員
也可以為親友免費服務之處，只要不收取酬金，不管你是何等身份，均不應成立仲介
業務，本件原處分理由欠缺，訴願人確實是純粹為友幫忙，並未收取任何費用，原處
分竟謂訴願人違反規定，於法有違，為此依法提起訴願云云。
答辯意旨略謂：
訴願人陳稱其係以朋友立場幫忙買受人，並未為報酬之約定，亦未收取買賣雙方服務
費云云，主張其係為友幫忙而非從事仲介業務，然據申訴人表示該案係訴願人先向其
洽談房價，並希望便宜賣出，而後訴願人即媒介買賣雙方碰面議約，並於訂金收據上
見證，顯見其有居間報告及媒介不動產買賣之行為。本件訴願人確有以營業員身分自
行居間從事仲介業務之行為，本局依規定處以訴願人 10 萬元罰鍰並應立即停止營業
，實屬有據，依法並無不符等語。
理 由
一、按不動產經紀業管理條例第 3 條規定：「本條例所稱主管機關︰在中央為內政
部；在直轄市為直轄市政府地政處；在縣（市）為縣（市）政府。」、本府 97
年 10 月 2 日北府地價字第 0970652036 號公告：「主旨：公告不動產經紀業
管理條例所規定本府權限之有關行政處分事項委任本府地政局執行，並自即日起
生效。」。
二、次按不動產經紀業管理條例第 4 條規定：「本條例用辭定義如下：…四、經紀
業：指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務：指從事
不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。…」、同條例第 5 條第 1 項規
定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記；其
經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」、
同條例第 7 條第 1 項規定：「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商
業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於 6 個月內開始營業
；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。」、同條例第 32 條規定：「非
經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商
號負責人或行為人 10 萬元以上 30 萬元以下罰鍰（第 1 項）。公司負責人、
商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，
處 1 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 10 萬元以上 30 萬元以下罰金（第 2
項）。」。
三、卷查本件係有民眾申訴其經由松○○房屋仲介股份有限公司（即○○○不動產汐
止仁愛加盟店）之營業員王○○（即訴願人）居間仲介出售房屋，因出售價格問
題衍生消費爭議，前經原處分機關以 99 年 1 月 14 日北地價字第 099002960
3 號函請該公司說明及提供委託銷售契約書、不動產說明書等文件，該公司於 9
9 年 1 月 21 日答復表示本案與該公司無關，係營業員王○○之個人行為；另
電洽呂○○小姐亦表示未與業者簽署委託銷售契約書，均係訴願人與其接洽。嗣
原處分機關再以 99 年 1 月 27 日北地價字第 0990070776 號函請訴願人陳述
意見，訴願人表示係買方之朋友，僅幫忙書寫訂金收據及作證云云；然賣方呂○
○小姐則表示該案係訴願人居間接洽並提供市價供其參考，且訴願人於訂金收據
簽署證人○○○王○○等字樣。經查，依內政部 90 年 5 月 10 日台（90）內
中地字第 9007350 號函釋略以：「... 仲介業務：指從事不動產買賣、互易、
租賃之居間或代理業務。又稱居間者，依民法第 565 條規定，謂當事人約定，
一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。是以，民
法所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間
。…據此，本條例第 4 條第 5 款所稱居間業務，當包括民法所定之報告居間
及媒介居間。」，原處分機關爰據此認定訴願人已有違反前開非經紀業而經營仲
介業務之規定，洵屬有據。
四、至訴願人主張其自始均係以朋友的立場幫忙買受人，並未為報酬之約定，亦未收
取買、賣雙方任何一毛錢云云。然查，據賣方表示該案係訴願人先向其洽談房價
，並希望便宜賣出，而後訴願人即媒介買賣雙方碰面議約，並於訂金收據上見證
，顯見訴願人確有居間報告及媒介不動產買賣之行為。又按內政部 90 年 8 月
31 日台（90）內中地字第 9083624 號函釋略以：「... 固未向買賣雙方收取
服務報酬，惟本條例所稱『仲介業務』尚非以收取服務報酬為其必要條件，...
」，則訴願人主張其未收取報酬一節，亦難據此認定其非以營業員身分自行居間
從事仲介業務之行為，是其主張，尚難採憑。從而原處分機關依不動產經紀業管
理條例第 32 條規定，以首揭處分書裁處訴願人 10 萬元罰鍰，並應立即停止營
業，揆諸前揭法條規定，並無不合，原處分應予維持。
五、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 陳坤榮
委員 陳慈陽
委員 陳立夫
委員 蔡進良
委員 周國代
委員 李承志
委員 蔡惠琇
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 張本松
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 99 年 8 月 26 日
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