訴願人 楊○○
訴願人 ○○建設股份有限公司
代表人 高○○
原處分機關 臺北縣政府稅捐稽徵處
上列訴願人因契稅事件，不服原處分機關所屬新莊分處 98 年 4 月 29 日北稅莊二
字第 0980013704 號函所為處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人楊○○與○○建設股份有限公司（下稱○○公司）於 97 年 12 月 27 日訂
立土地所有權買賣移轉契約書（公定契約書），由楊○○移轉坐落本縣○○市○○段
○○地號土地持分計 52421/100000 （下稱系爭土地）予○○公司，並於 98 年 1
月 5 日完成土地所有權移轉登記，登記原因為「買賣」。嗣訴願人等為辦理上開地
號土地上 27 戶房屋與 35 個停車位（下稱系爭房屋）所有權由得住公司移轉至楊智
薏之登記作業，於 98 年 2 月 13 日向代徵機關新莊市公所申報系爭房屋之「交換
」契稅，主張實質上乃楊○○所有系爭土地與得住公司所有系爭房屋之交換行為，及
檢附訴願人等於 94 年 6 月 16 日簽訂之合建契約書為佐證，並表示因不諳程序，
前於辦理系爭土地所有權移轉登記及申報土地增值稅時，誤以買賣之名義為之；訴願
人嗣又以 98 年 4 月 16 日陳情書向原處分機關所屬新莊分處，就系爭房屋之所有
權移轉，請求按「交換」契稅稅率課徵契稅。原處分機關所屬新莊分處遂以 98 年 4
月 29 日北稅莊二字第 0980013704 號函（下稱系爭號函），以系爭土地業依買賣契
約完成所有權移轉登記，已無得與系爭房屋辦理交換之標的物為由，而否准所請。訴
願人不服，向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、合建分屋，係地主提供土地，由建商建築房屋，將分歸地主之房屋移轉登記予地
主，同時地主將建設公司分得房屋之基地權利移轉予建築公司，此為互易，應依
此事實課稅。
二、訴願人楊○○與○○公司於 94 年 6 月 16 日簽訂合建契約書，由楊○○提供
坐落臺北縣○○市○○段○○地號土地、由得住公司出資建築房屋，並協議依價
值計算各得 50%之房地。嗣於房屋建築完成取得使用執照後，地主楊○○依約於
97 年 12 月將系爭土地交換移轉予得住公司；惟辦理土地登記時因不諳程序，
誤登記移轉原因為「買賣」，然實際上並無支付買賣價金。嗣於申報系爭房屋之
「交換」契稅，以將地主楊○○應得之系爭房屋移轉至其名下時，原處分機關所
屬新莊分處竟以「已無交換標地物」（土地已先行過戶）為由，否准依「交換」
契稅稅率課徵契稅。
三、本案辦理土地過戶時，因尚未辦理房屋產權登記，且未確實認知辦理「交換」之
作業手續，故未能同時辦理房地過戶互為交換。然依雙方契約，辦理土地所有權
移轉並無支付買賣價金，僅係不諳移轉手續之作業瑕疵，致登記土地移轉原因為
「買賣」。是本案確屬互易之房地交換行為，應依實質課稅原則准按「交換」事
由核課系爭房屋之契稅以符實際，並維護人民正當權益等語。
答辯意旨略謂：
一、查楊○○於 97 年 12 月 27 日訂立買賣契約出售系爭土地予○○公司，並於 9
8 年 1 月 5 日以「買賣」為原因完成系爭土地所有權移轉登記在案；故訴願
人於 98 年 2 月 13 日檢附合建契約提出申請按「交換」契約辦理系爭房屋之
契稅申報時，其交換標的之系爭土地已由楊智薏賣予得住公司，是本案已無交換
標的，從而無法適用「交換」契稅稅率核課契稅。
二、有關訴願人主張係誤以「買賣」登記移轉系爭土地，申請更正登記原因乙節，依
新莊地政事務所 98 年 4 月 9 日北縣莊地登字第 0980005324 號函略以：「
…旨揭土地若以買賣公定契約書為登記原因證明文件，申請土地所有權買賣移轉
登記，經書面審查符合規定，據以辦竣買賣登記，已具物權登記效力。…更正登
記與原登記原因證明文件所載不符者，有違登記同一性之規定，顯有不符，依土
地登記規則第 7 條規定，仍應經法院判決確定，始得塗銷原登記…」，是系爭
土地未經法院判決塗銷原登記確定前，無法將登記原因由買賣改為交換。本案既
無交換標的，原處分機關以系爭號函否准訴願人所請，並無違誤等語。
理 由
一、按「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申
報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。」、「契稅稅率如下
：一、買賣契稅為其契價 6%。…三、交換契稅為其契價 2%。…」、「契稅由直
轄市及縣（市）稅捐稽徵處徵收或鄉、鎮、市、區公所代徵之。」為契稅條例第
2 條、第 3 條、第 29 條所明定。次按「契稅條例…此所謂買賣契約，自係指
約定一方移轉不動產於他方而他方支付價金之債權契約，而非指移轉不動產所有
權之物權契約而言。」為改制前行政法院 48 年判字第 87 號判例要旨所示。
二、卷查於 98 年 1 月 5 日完成系爭土地所有權移轉登記之物權行為前，訴願人
雙方分別訂有 94 年 6 月 16 日之合建契約與 97 年 12 月 27 日之買賣契約
等 2 份債權契約；原處分機關依土地登記所載系爭土地所有權移轉原因為「買
賣」，推定該物權行為之債權上原因為有效之土地買賣契約，尚非無據。訴願人
雖提出於 94 年 6 月 16 日訂立之合建契約書，欲證明系爭土地所有權移轉之
債權上原因為房地交換契約，然依系爭土地登記謄本所載之所有權移轉登記原因
為「買賣」，且該登記所據證明文件為訴願人等於 97 年 12 月 27 日訂立之土
地所有權買賣移轉契約書（公定契約書），訴願人亦不否認其為真正；故原處分
機關據以認定系爭土地所有權移轉之債權上原因非為「交換」契約而係「買賣」
契約，尚無違誤，且系爭土地業已完成交付，原處分機關從而認定訴願人間已無
得與系爭房屋辦理交換之標的物，並否准訴願人就系爭房屋所有權移轉應按交換
契稅稅率課徵契稅之請求，亦無違誤，是訴願人之主張尚無可採。
三、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 陳坤榮
委員 周國代
委員 陳慈陽
委員 陳明燦
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 李承志
委員 蔡惠琇
委員 黃源銘
委員 王年水
委員 黃愛玲
委員 張本松
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 98 年 7 月 24 日
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