訴願人 郭○哲
訴願人 郭○欣
訴願人 郭○良、郭○蘭
訴願代表人 郭○良
原處分機關 臺北縣三重地政事務所
上列訴願人因土地標示合併登記事件，不服原處分機關 97 年 2 月 22 日（收件 9
7 重登字第 032050 號）准許共有人土地合併申請所為之登記處分，提起訴願一案。
本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣部分共有人林○○等 5 人前於 97 年 2 月 18 日就坐落本縣○○市○○段○○
、○○、○○及○○地號土地，申請依土地法第 34 條之 1 辦理合併登記，經原處
分機關以 97 重土測字第 206 號、97 重登字第 032050 號收件，審認其提出之申
請書件與土地合併登記要件相符，於 97 年 2 月 22 日完成登記。訴願人為上開土
地之共有人，主張其對他部分共有人林○○等 3 人就○○、○○地號土地之持分取
得優先購買權，因原處分機關合併登記致使原地號經合併消失，導致將來訴訟案件之
標的消失而有無法成案之損害；就○○、○○地號土地，於 96 年 10 月 5 日向本
府地政局申請分割調處案係在原處分機關受理申請合併登記前，原處分機關應予駁回
標示合併登記而未駁回，訴願人不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府
。茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、訴願人早於 96 年 10 月間，於原處分案件申請人中之游○○、謝○○、林○○
發動土地法第 34 條之 1 欲出賣土地過程中，即以依同法第 4 項規定取得游
○○、謝○○、林○○於元○○、○○土地全部應有持分之優先購買權。今原處
分將 4 筆土地合併後，以○○市○○段○○地號存續，其餘 3 筆地號消失，
然其已與訴願人原○○土地之優先購買權標的、內容不同，且原○○土地應有之
優先購買權亦憑空消失，致未來訴願人擬提請司法要求履行應有之優先購買權時
無法成案，造成訴願人巨大損害。事實上訴願人鑑於其可能採取各種措施規避其
應履行訴願人優先購買權之土地出售義務，曾多次發文原處分機關，請求其依職
權管制可能損害訴願人優先購買權之申請登記案件。
二、原處分案件申請人申請原 4 筆土地合併即依該法條，固然表面上申請人於原○
○、○○、○○、○○土地權狀持分面積總計符合土地法第 34 條之 1 所要求
之多數，然若考量訴願人早於 96 年 10 月間即已擁有游○○、謝○○、林○○
等人於原○○、○○土地全部應有持分之優先購買權，計算結果原處分申請人申
請○○、○○等 2 筆土地即無法符合土地法第 34 條之 1 第 1 項規定，原
處分機關應予駁回才是。
三、本案爭點之一在於共有土地所有權人甲方先依土地法第 34 條之 1 第 4 項取
得共有土地所有權人乙方共有土地應有持分之優先購買權，在此優先購買權尚在
爭執履行過程，共有土地所有權人乙方再度行使土地法第 34 條之 1 第 1 項
請求對共有土地進行多數決處分時，其早先已在優先購買權爭執中之土地持分面
積是否仍得或不得計入土地法第 34 條之 1 第 1 項之面積。本案訴願人於 9
6 年 10 月間依土地法第 34 條之 1 第 4 項對游○○、謝○○、林○○等人
於原○○、○○土地應有持分所取得之優先購買權，一則先於原處分案件之申請
日期（97 年 2 月 18 日），另則涉及權利所屬法律關係優先購買權之爭執亦
屬證據明確之範圍，原處分案件之申請，應適用土地登記規則第 57 條第 1 項
第 3 款規定駁回。
四、按土地分割之最終目的即為完成權利登記變更。當訴願人之共有土地分割申請，
一經主管機關收件受理編列案號且順利進行過程中即應視為一登記申請案件之受
理。訴願人之原○○、○○土地申請分割調處於 96 年 10 月 5 日，原處分機
關通知訴願人現場會同複丈為 96 年 12 月 3 日，均早於原處分土地合併案件
之時間 97 年 2 月 18 日。原處分案件所合併之 4 筆土地當中有 2 筆與訴
願人早先提出之土地分割調處案之土地標的相同，依據土地登記規則第 61 條：
「…同一宗土地之權利登記，其收件號數在後之土地，不得提前登記」，駁回原
處分案應屬法理之所在。
五、依據「直轄市縣市不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法」第 18 條規定：「…
申請調處之案件，已向登記機關申請登記者，並應依調處結果，就申請登記案件
為准駁之處分。前項調處結果，應以書面通知當事人。通知書應載明當事人如不
服調處結果…逾期不起訴者，依調處結果辦理」，明顯規定調處案件一經受理即
視同一登記案件之收件，且如有相關調處案件之申請登記案件於調處期間送件（
甚或先已送件尚未完成登記者），均應等待調處結果為何做為登記機關准駁之依
據。原處分案件涉 4 筆土地其中之原○○、○○土地為有關訴願人先已提出之
共有土地分割調處案之標的。原處分機關本當駁回，依法等待調處結果始為正當
。訴願請求事項：臺北縣三重地政事務所 97 重登字第 032050 號之土地合併案
件之處分，請求撤銷並回復原狀等語。
答辯意旨略謂：
一、訴願人稱早於 96 年 10 月已取得優先購買權，故依其優先購買取得之應有部分
合併計算，林○○等 5 人不符土地法第 34 條之 1 第 1 項同意處分之應有
部分逾 2/3 之規定。按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共
同或單獨優先承購」土地法第 34 條之 1 第 4 項定有明文，該條規定之優先
購買權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請
求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房
屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。另優
先購買權之性質係屬請求權，僅有權請求依同樣條件優先購買，斷無一經主張，
即取得他共有人土地應有部分之理。查林○○等 5 人於申辦依土地法第 34 條
之 1 土地標示合併登記時，於○○市○○段○○、○○地號土地（持分合計各
7/8 ）與○○、○○地號土地（持分合計各 3/4）皆符合土地法第 34 條之 1
第 1 項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役
權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部
分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」、土地法第 34 條之 1 執行要點第
7 點：「…關於共有人數及應有部分之計算，以土地登記簿上登記之共有人數及
應有部分為準…。」及相關法令規定，訴願人顯有誤解。
二、另依內政部 85 年 10 月 24 日台（85）內地字第 8510170 號函示略以：「…
又按土地登記規則第 51 條第 1 項規定（修正後第 57 條），登記之權利人、
義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者，登記機關應以
書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。其所稱『爭執』指對於申請登記之
法律關係有爭執而言，本案遺產管理人以本案土地業已提起共有物分割之訴，涉
及私權爭執為由，請求駁回登記之申請，與上開土地登記規則規定意旨不合，登
記機關應不予受理。…。」本案土地合併登記係土地標示之變動並非買賣，無土
地法第 34 條之 1 優先購買權適用餘地，又本案合併前後價差未超過一平方公
尺公告現值，對訴願人的權益不受影響，訴願人仍得依其原有之土地現狀進行共
有物分割，是以參依上開函示意旨，不論是優先購買權之爭執，抑或是共有土地
分割之調處，皆難謂可以涉及私權爭執為由駁回登記之申請。
三、再按內政部 47 年 10 月 28 日台（47）內地字第 19180 號函示：「查申請停
止他人不動產物權移轉登記應循司法程序訴請法院裁判，經法院囑託辦理查封登
記、假扣押登記或假處分預告登記後，使得為之。」倘訴願人已取得優先購買權
自應積極督促他共有人履約抑或向法院申請保全程序以維自己權益才是。本案林
○○等 5 人係於 97 年 2 月 18 日以本所收件重土測字第 206 號土地複丈
申請書辦理系爭土地之合併，經查所附文件與土地法第 34 條之 1、土地法施行
法第 19 條之 1 及地籍測量實施規則第 224 條等相關規定相符，本所依法准
予合併，並以本所收件 97 重登字第 032050 號移送登記並無違失。
四、訴願人前於 96 年 10 月 2 日向鈞府申辦○○市○○段○○、○○地號等 2
筆土地共有物分割調處在案，惟該案係申請調處仲裁並無向本所申請登記，與土
地登記規則第 61 條：「…同一宗土地之權利登記，其收件號數在後之土地，不
得提前登記。」及直轄市縣（市）不動產糾紛調處委員會及調處辦法第 18 條：
「…申請調處之案件，已向登記機關申請登記者，並應依調處結果，就申請登記
案件為准駁之處分。…」規定之情形有別。參依內政部 61 年 12 月 15 日台（
61）內地字第 508096 號函：「原登記案件訴請行政法院審理中，登記名義人辦
理移轉登記，登記機關不得停止登記及其申請行為」之意旨，縱使本案已申請共
有土地分割調處亦不得停止合併登記之測量與登記。
五、本所為辦理土地登記之行政機關，於受理土地合併登記案時，即依相關法令規範
辦理。就相關程序均秉持誠實信用與信賴保護為原則，參酌相關函釋依法處理，
就申請人及他共有人均基於同一立場，尤重維護少數共有人之權益。訴願人為系
爭土地之部分共有人，就他共有人林○○等 5 人僅有請求優先購買之「請求權
」，尚難謂訴願人即該當系爭土地之所有權人，殆無疑義，遑論本案並無優先購
買權適用餘地。訴願人就本所相關指摘顯有失公允，且與事實不符。至訴願人前
於 96 年 10 月 8 日、10 月 24 日及 11 月 6 日分別以申請書就系爭土地
之買賣提出異議，本所分別於 96 年 10 月 15 日、10 月 31 日函復在案，惟
96 年 11 月 6 日異議書因與前案皆為同一事由，依行政院暨所屬各機關處理
人民陳情案件要點第 14 點規定本所無須回覆，併予敘明等語。
理 由
一、按土地法第 34 條之 1 第 1 項規定：「共有土地…其…變更…應以共有人過
半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其
人數不予計算。」。次按土地法 34 條之 1 執行要點第 5 點規定：「共有土
地…標示之分割或合併，有本法條之適用。兩宗以上所有權人不相同之共有土地
…，依本法條規定申請合併，應由各宗土地…之共有人分別依本法條規定辦理。
」。復按地籍測量實施規則第 205 條第 1 項第 6 款規定：「申請複丈，由
土地所有權人…向土地所在地登記機關為之。但有下列情形之一者，各依其規定
辦理：共有土地權利分割、合併者，應由共有人全體申請；標示分割或合併者，
得由共有人依土地法第 34 條之 1 規定申請。」。
二、依首揭地籍測量實施規則第 205 條第 1 項第 6 款可知，土地合併登記，可
分為「標示」及「權利」合併登記二種。而按土地法 34 條之 1 執行要點第 5
點規定、地籍測量實施規則第 205 條第 1 項第 6 款規定，土地「標示」登
記可依土地法第 34 條之 1 規定辦理。查系爭原○○、○○、○○、○○地號
土地共有人共 9 人、10 人、8 人、8 人（含訴願人等 4 人），訴願人等於
上開各筆土地持分合計各為 6/48、7/64、1/4、1/4 ，均少於 2/3。林○○等 5
人向原處分機關申請標示合併登記，其合計之應有部分業已超過 2/3，與土地法
34 條之 1 第 1 項但書之要件相符，原處分機關依土地法 34 條之 1 執行
要點第 5 點規定及土地法 34 條之 1，受理並准許土地標示合併登記，並無違
誤，應予維持。又土地標示合併登記，對於訴願人等之權利並不生影響。至於訴
願人向臺北縣不動產糾紛調處委員會申請調處土地分割一案，業於 97 年 4 月
23 日調處，原處分機關並列席參與。經本府地政局將調處結果以 97 年 5 月
2 日北地測字第 0970327083 號函送調處紀錄與各共有人及抵押權人，所調處之
標的即為以合併標示之○○地號土地，併予敘明。
三、據上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 陳坤榮
委員 王年水
委員 王寶蒞
委員 李承志
委員 周國代
委員 范愛珠
委員 陳立夫
委員 黃茂榮
委員 蔡進良
委員 蔡惠琇
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 97 年 8 月日
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