訴願人 劉○○
代理人 陳○○
原處分機關 臺北縣板橋地政事務所
上列訴願人因申辦建物第一次測量事件，不服原處分機關 96 年 3 月 8 日板測駁
字第 13 號通知書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人就坐落本縣○○市○○路○○巷○號建物，於 95 年 10 月 17 日向原處分
機關申辦建物第一次測量，原處分機關於 95 年 10 月 25 日以板測補字第 270 號
通知訴願人檢附基地所有權人同意書及認章、補費等事項，經補正期滿訴願人仍未檢
附基地所有權人同意書，惟主張依臺灣高等法院判決、板橋地方法院判決確定證明書
影本及私有耕地三七五租約書等文件為基地證明文件，原處分機關認其所檢附之證明
文件與規定不符，因其未依補正事項完全補正，故於 95 年 11 月 16 日以板測駁字
第 86 號通知駁回並檢還原案。嗣後訴願人於 95 年 11 月 30 日提出訴願，經原處
分機關重新審酌原駁回理由尚有部分疑義有待請示審認較妥，是於 95 年 12 月 8
日以北縣板地測字第 0950018552 號函撤銷原駁回通知。訴願人另於 95 年 12 月 1
3 日再向原處分機關申辦建物第一次測量，因本件建物是否屬農業經營不可分離之農
舍，茲生疑義，原處分機關函請本府釋示後，依本府 96 年 2 月 1 日北府地測字
第 0960063807 號函示仍應附基地所有權人同意書，乃以 96 年 2 月 5 日板測補
字第 21 號通知補正，因訴願人逾期未依補正事項完全補正，故於 96 年 3 月 8
日板測駁字第 13 號通知書（下稱系爭通知書）駁回並檢還原案，訴願人不服，提起
本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、針對原處分機關駁回通知處分謹此批駁，其謂訴願人逾期未補正，查其補正事項
之所由，乃係要求訴願人依地籍測量實施規則第 279 條規定檢附基地所有權人
同意書（建物與基地非同一人所有），然依前開規則第 279 條第 2 項下段，
建物與基地非屬同一人所有者，並應檢附使用基地之「證明文件」，並非單只「
所有權人同意書」為唯一選項。不寧唯是，前述事實一、訴願書附件之臺北縣政
府地政局所編印之「土地登記審查手冊」內頁 P2-13 備註 2、使用他人土地為
建物基地，未設定地上權或典權「而有」租賃關係者，應檢附基地租賃契約。備
註 3、使用他人土地為建物基地，未設定地上權或典權「亦無」租賃關係者，應
檢附基地所有權人同意書。茲訴願人對使用之基地（○○○段○○○○小段○○
○地號）訂有耕地三七五租約在案，理當毋須再檢附基地所有權人同意書憑辦（
揆諸訴願人與出租人乃係立於業佃利害關係相左之關係下，要索取基地所有權人
同意書，可謂：蜀道之難、難於上青天）。
二、再按上述理由一、訴願人所使用之基地，初始承租時為農業用地，訴願人訴願請
求准予測量登記之標的，即屬其坐落上原存在之破舊農舍，之後加以修繕及其他
保存行為，復按耕地三七五減租條例第 1 條耕地之租佃，依本條例之規定，本
例未規定者，依土地法及其他法律之規定，則依其他法律之「農業發展條例」第
3 條第 12 款規定，所謂農業使用，指農業用地依法實際供農作、森林、…或農
舍等使用者。因此，作農舍之使用亦係「農業使用」之範圍內，訴願人自得為繼
續使用，並無違反耕地租約內涵之可言。更何況系爭之基地，都市計畫之分區使
用已規劃為住宅區，其上有建物之存在，亦不違反使用之編定，乃係合法當為之
使用。
三、查事實一、所述之訴願書附件之臺北縣政府地政局所編「土地登記審查手冊」內
頁 P2-25 之 4.使用基地之證明文件（1） 實施建築管理前完成之建物，其所有
權第 1 次登記之申請人與基地所有權人非同一人，而有下列情形之一者，其申
請登記無須基地所有權人同意：即第 4 項「占用基地經法院判決確定有使用權
利者」。而今，依事實一所述之訴願書之附件之臺灣高等法院確定判決書之主文
及理由，即可清楚明白，訴願人訴願之訴求標的，係在司法確定判決保障之範圍
內，無庸置疑。
四、綜觀，原處分機關之駁回處分，其審查時程冗長，認事擅斷，用法違誤，既牴觸
現行地政規章之明文，又曲解鈞府之行政規則，請予察納訴願人所請，實感德便
。
答辯意旨略謂：
一、按建物所有權第 1 次登記法令補充規定第 14 點規定「實施建築管理前建築完
成之建物，其所有權第 1 次登記之申請與基地所有權人非同一人，而有下列情
形之一者，其申請登記無須基地所有權人同意：……（四）占用基地經法院判決
確定有使用權利者。（五）租用他人土地建築房屋且提出土地使用證明者。」本
案申請人檢附私有耕地租約以為使用基地證明文件，惟查土地法第 106 條規定
所謂耕地租用係以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者。是以，
其所檢附之證明文件應與前開補充規定不符，應請檢附基地所有權人同意書以憑
辦理。
二、依鈞府 96 年 2 月 1 日北府地測字第 0960063807 號函說明二，按「耕地租
賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季或按
年等）收穫而施人工於他人之土地以裁培農作物而言（參照司法院院字第 738
號解釋）。原以裁培農作物為使用耕地方式之租佃契約，承租人自應以原約定方
式使用耕地，縱其得為耕地之特別改良，亦以『保持耕地原有性質』為要件（耕
地三七五減租條例第 13 條參照）。」、「查本案原供佃農無償使用之農舍，應
屬土地法第 5 條第 2 項規定之建築改良物。至關於耕地三七五減租條例第 1
3 條所謂承租耕地之特別改良得自由為之，應係指農作特別改良物而言。是項農
舍應非屬農作特別改良物，依首開說明，承租人對出租人無償提供使用之農舍，
如需拆除重建時，應經出租人之同意。」前經內政部 76 年 5 月 4 日台（76
）內地字第 498969 號函及 59 年 10 月 22 日台（59）內地字第 290619 號函
釋示在案，准此，承租人承租耕地應按原租約約定方式使用耕地，縱其得自由為
耕地之特別改良，亦須以「保持耕地原有性質」為要件。因農舍非屬耕地三七五
減租條例第 13 條規定之農作特別改良物，是承租人如需興建農舍，應經出租人
之同意。經查本案出、承租人訂立之「清水字第 24 號」耕地租約，租佃雙方並
未約定得於租約土地興建農舍，承租人既未取得興建農舍之土地使用權利，承租
人持憑該三七五租約申辦建物所有權第一次登記，自應由出租人出具土地使用同
意書，始得受理。
三、本所依地籍測量實施規則第 279 條規定通知補正，並因逾期未補正而依地籍測
量實施規則第 268 條規定予以駁回，並無違誤。
四、綜上所陳，本案訴願為無理由，請依法駁回。
理 由
一、按「申請建物第一次測量，應填具申請書，檢附土地登記規則第 79 條所規定之
文件辦理。」、「登記機關受理複丈申請案件，經審查有下列各款情形之一者，
應以書面敘明法令依據或理由駁回之：三、逾期未補正或未依補正事項完全補正
。」、「第 209 條、第 213 條、第 216 及第 217 條之規定，於建物測量
時，準用之。」地籍測量實施規則第 279 條、第 213 條及第 268 條分別定
有明文；次按「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用
執照之證件及建物測量成果圖。有下列情形之一者，並應附其他相關文件：二申
請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。……第二項之建物與基地
非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。」土地登記規則第 79 條第 1
項及第 4 項亦定有明文。
二、本件訴願人於 95 年 12 月 13 日檢附身分證、稅籍證明、租約書、確定證明書
及判決書等（均影本）各一份，向原處分機關申辦坐落於本縣○○市○○路○○
巷○號之建物第一次測量。因本件建物與基地非屬同一人所有，經原處分機關以
96 年 2 月 5 日板測補字第 21 號通知訴願人補正基地所有權人同意書，訴
願人逾期均未補正。查本件訴願人雖持憑臺灣省臺北縣私有耕地租約（清水字第
24 號）、臺灣板橋地方法院民事判決確定證明書及臺灣高等法院民事判決等文
件，向原處分機關申辦建物第一次測量，惟系爭建物為農舍，按「耕地租賃，以
支付地租而耕作他人之農地為要件，所謂耕作，指目的在定期（按季或按年等）
收穫而施人工於他人之土地以裁培農作物而言（參照司法院院字第 738 號解釋
）。原以裁培農作物為使用耕地方式之租佃契約，承租人自應以原約定方式使用
耕地，縱其得為耕地之特別改良，亦以『保持耕地原有性質』為要件（耕地三七
五減租條例第 13 條參照）。」、「查本案原供佃農無償使用之農舍，應屬土地
法第 5 條第 2 項規定之建築改良物。至關於耕地三七五減租條例第 13 條所
謂承租耕地之特別改良得自由為之，應係指農作特別改良物而言。是項農舍應非
屬農作特別改良物，依首開說明，承租人對出租人無償提供使用之農舍，如需拆
除重建時，應經出租人之同意。」前經內政部 76 年 5 月 4 日台（76）內地
字第 498969 號函及 59 年 10 月 22 日台（59）內地字第 290619 號函釋示在
案。准此，承租人承租耕地應按原租約約定方式使用耕地，縱其得自由為耕地之
特別改良，亦須以「保持耕地原有性質」為要件。因農舍非屬耕地三七五減租條
例第 13 條規定之農作特別改良物，是承租人如需興建農舍，應經出租人之同意
。經查，本件出、承租人訂立之「清水字第 24 號」耕地租約，租佃雙方並未約
定得於租約土地興建農舍，承租人既未取得興建農舍之土地使用權利，其持憑該
耕地租約，申辦建物第一次測量及建物所有權第一次登記時，自應由出租人即所
有權人出具土地使用同意書，始得受理。是本件原處分機關通知訴願人補正基地
所有權人同意書，訴願人逾期迄未補正，原處分機關乃以系爭通知書駁回訴願人
建物第一次測量之申請，揆諸前揭規定及說明，並無違誤。
三、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
主任委員 陳坤榮
委員 王寶蒞
委員 李承志
委員 周國代
委員 黃茂榮
委員 張文郁
委員 陳慈陽
委員 陳立夫
委員 范愛珠
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 96 年 11 月 12 日
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