訴願人 祭祀公業張○鳳
代表人 張○隆
原處分機關 臺北縣淡水地政事務所
上列訴願人因申請土地登記事件，不服原處分機關 95 年 10 月 14 日北縣淡地登字
第 0950010499 號函所為之處分，提起訴願一案。本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人前於民國 80 年 5 月 29 日向原處分機關申請其所有坐落○○鎮○○○段
○○、○○、○○-○ 等地號地上權位置測量，並由管理人張○隆先生依登記之地上
權面積為範圍實地指界經原處分機關勘測後核發成果圖在案，後於 95 年 8 月 30
日以申請書向原處分機關申請除去前開土地上之地上權登記，原處分機關審查後以系
爭號函復略以：「…塗銷地上權登記請依土地登記規則第 26 條規定由權利人及義務
人會同申請，或依同規則第 145 條規定由他項權利人、原設定人或其他利害關係人
提出土地登記規則第 34 條所列文件，單獨申請之，或依同規則第 27 條規定檢附法
院判決確定辦理。」。訴願人不服提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲
摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、本件顯係光復初期以地上權登記代替建物所有權登記之『權宜措施』，非日據時
期原有建物保存登記，該地上權應類推適用內政部 70 年 9 月 16 日台內地字
第 35635 號函示，依法得請省、市政府查明，依土地法第 69 條之規定本於職
權更正。
二、本案地上權人提出聲請登記地上權之證明文件，除部分申請人檢附理由書及保證
書外，其餘僅有建築改良物填報表及他項權利登記申請書，與臺灣省各縣市辦理
單獨聲請地上權設定登記應行注意事項規定不符，屬明顯之登記錯誤，應由原處
分機關依土地法第 69 條之規定逕行更正。
三、至 80 年間管理人張○隆之『實地指界』之行為並非承認系爭土地有合法之地上
權登記……等語。
答辯意旨略謂：
一、按「本省各縣市辦理地上權設定登記時，如建物基地使用人已向基地所有權人訂
有口頭或書面之合法租賃契約或地上權契約，而基地所有權人拒不履行共同申請
者，使用人可陳明不能覓致義務人共同申請登記理由，提繳鄉鎮區公所之保證書
及繳納租金等憑證，依照土地登記規則（民國 35 年 10 月 2 日地政署公布施
行）第 17 條第 2 項規定，單獨聲請登記。」，為臺灣省政府 38 戍微府綱地
甲字第 01981 號訂頒臺灣省各縣市辦理單獨聲請地上權設定登記應行注意事項
所明定，本案地上權登記係由地上權人張○福等人分別於 38 年 12 月 8、28
日，39 年 1 月 6、7、11 日申請登記，合先敘明。
二、次按「依本規則登記之土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判決確定，登
記機關不得為塗銷登記。」、「土地法第 68 條第 1 項及第 69 條所稱登記錯
誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者而言」，為土地登記規
則第 7 條、第 13 條所明定，本案地上權係依當時有效適用之「臺灣省各縣市
辦理單獨聲請地上權設定登記應行注意事項」、「臺灣省各縣市辦理土地登記有
關建築改良物登記補充要點」規定，由地上權人填具「建物填報表」及「他項權
利登記聲請書」申請地上權設定登記，地籍資料所載之地上權與原他項權利聲請
書相符，並無登記錯誤，登記機關無從逕行塗銷該地上權登記。
三、本件訴願理由「本件顯係光復初期以地上權登記代替建物所有權登記之『權宜措
施』，依法得請省、市政府查明，依職權更正。」乙節：按內政部 70 年 9 月
16 日台內地字第 35635 號函略以：「…按建物所有權應登記於建物登記簿。日
據時期原有建物保存登記，因光復初期尚無建物登記簿之設置，部分地政事務所
對於建物與土地非屬同一人或共有土地上之建物，均以地上權登記於土地登記簿
，既經查明當時係為保障建物所有權人之權宜措施，惟現在建物已另設簿登記，
其於土地登記簿仍維持地上權登記顯屬錯誤，應請省、市政府按個案情況詳細查
明，依土地法第 69 條規定，本於職權核處。」意指日據時期業已辦畢保存登記
之建物，於光復初期因尚未設置建物登記簿得以辦理建物保存登記者，而以地上
權設定登記為權宜措施，於建物登記簿設置後即應屬消滅，如仍存續者係屬錯誤
，經地政機關查明報請核准後得辦理更正。惟查訴願人所稱之建物非屬上開函釋
所指『日據時期原有建物保存登記』者，即所訴願標的非為函釋所述「權宜措施
」，自不得依上開函釋辦理更正。
四、按土地法第 51 條後段「如係土地他項權利之登記，應由權利人及義務人共同聲
請。」、土地登記規則第 71 條第 2 項「土地總登記前，已取得他項權利之人
，得於前項登記申請期限內，會同所有權人申請之。」及臺灣省各縣市辦理單獨
聲請地上權設定登記應注意事項第 1 點略以：「本省各縣市辦理地上權設定登
記時，如建物基地使用人已向基地所有權人訂有口頭或書面之合法租賃契約或地
上權契約，而基地所有權人拒不履行共同申請者，使用人可陳明不能覓致義務人
共同申請登記理由…單獨聲請登記。」規定可知，本案訴願標的除得依上開規定
會同申辦外，更可按上開注意事項單獨申請登記，非如訴願人所述係未能會同申
辦即可認為係錯誤登記。
五、另訴願人訴稱其管理人張○隆之『實地指界』之行為並非承認系爭土地有合法之
地上權登記…乙節，按地籍測量實施規則第 204 條略以：「土地有下列情形之
一者，得申請土地複丈…四、宗地之部分設定地上權、永佃權、地役權或典權者
。…」、同規則第 205 條前段「申請複丈，由土地所有權人或管理人向土地所
在地政事務所為之。」、「辦理土地複丈與建物測量補充規定第 7 條亦有明文
規定」可推訴願人業已認知系爭土地上存有地上權，方依上開規定辦理土地複丈
作業，否則無由申請地上權位置測量。
理 由
一、按土地法第 69 條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯
誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或
遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記
機關逕行更正之。」土地登記規則第 13 條規定：「土地法第 68 條第 1 項及
第 69 條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者；
所稱遺漏，係指應登記事項而漏未登記者。」更正登記法令補充規定第 7 點規
定：「更正登記以不妨害原登記之同一性為限，若登記以外之人對於登記所示之
法律關係有所爭執，則應訴由司法機關審判，以資解決。」是土地登記完畢後，
利害關係人發見登記錯誤時，固得依土地法第 69 條之規定，以書面聲請該管上
級機關，查明核准更正。但此種登記錯誤之更正，應以不妨害原登記之同一性者
為限。若登記人以外之人，對登記所示之法律關係有所爭執，則應訴由司法機關
審判，以資解決，殊非可依上述規定，聲請更正登記，以變更原登記所示之法律
關係，如發現原登記原因有瑕疵，依現行法令，亦無從適用土地法第 69 條規定
，依職權為塗銷登記。申言之，茲所謂「登記錯誤」係指記入土地登記簿之事項
與登記原因證明文件所載之內容不符而言；又所謂「登記錯誤之更正，應以不妨
害原登記之同一性者為限」，係指登記錯誤之更正，僅能更正到「記入土地登記
簿之事項」與「登記原因證明文件所載內容」相符為止，不能超出「登記原因證
明文件所載之內容」範圍。倘進一步發見「登記原因證明文件所載之內容」亦有
瑕疵，而發生爭執，僅能訴請司法機關審判，以資解決，依憑確定判決內容，辦
理更正登記，而非地政機關所可依職權辦理更正。
二、經查本案系爭地上權登記係由地上權人張○福等人分別於 38 年 12 月 8、28
日，39 年 1 月 6、7、11 日依當時有效適用之「臺灣省各縣市辦理單獨聲請
地上權設定登記應行注意事項」、「臺灣省各縣市辦理土地登記有關建築改良物
登記補充要點」規定，填具「建物填報表」及「他項權利登記聲請書」申請地上
權設定登記，而地籍資料所載之地上權與原他項權利聲請書相符，並未登記錯誤
，登記機關無從逕行塗銷該地上權登記。
三、本案系爭土地之地上權登記已依法完成登記程序，物權登記事項因而確定生效，
又上開登記係因申請而為，並非由登記人員自日據時期之登記簿直接轉載而來，
且經查明「記入土地登記簿之事項」與「登記原因證明文件所載內容」相符，並
無「純屬登記人員記載時疏忽而錯誤登記」之情事，是本件因無土地法第 69 條
規定之適用，不得辦理更正登記，登記機關亦無逕行塗銷該地上權之權限。綜上
，本件原處分以「…塗銷地上權登記請依土地登記規則第 26 條規定由權利人及
義務人會同申請，或依同規則第 145 條規定由他項權利人、原設定人或其他利
害關係人提出土地登記規則第 34 條所列文件，單獨申請之，或依同規則第 27
條規定檢附法院判決確定辦理。」，無法受理訴願人單方申請之塗銷或更正登記
，揆諸上開說明，原處分機關所為並無不合，應予維持。
四、本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
主任委員 陳坤榮
委員 王寶蒞
委員 陳立夫
委員 陳慈陽
委員 黃茂榮
委員 蔡進良
委員 王年水
委員 范愛珠
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院提起行
政訴訟。
中華民國 96 年月日
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