臺北縣政府訴願決定書 案號：95220515 號
訴願人 黃○娟
代理人 郭○○
參加人 林○○
潘○○
黃○花
蔡○○
張○
吳○○
彭○○
呂○○
鄭○○等 9 人
共同代理人 游孟輝律師
原處分機關 臺北縣三重地政事務所
上列訴願人因所有權移轉登記等事件，不服原處分機關 95 年 6 月 15 日北縣重登
駁字第 000159 號駁回通知書所為處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣陳○○所有三重市○○段○○地號土地持分 212/10000，及同段○○建號建物（本
建物基地坐落○○、○○地號，門牌：○○路○段○號地下室，76 年建築完成，主
要用途：防空避難室、停車空間、一般零售業）持分 8380/10000 ，出賣予訴願人，
○○建物其餘持分為參加人 9 人所有（計 1620/10000 ，除黃○花持分 324/10000
外，其餘 8 人各有持分 162/10000）。訴願人與陳○○委託代理人向原處分機關申
請依土地法第 34 條之 1 第 1 項但書規定，辦理前開土地持分及○○建物所有權
全部移轉登記予訴願人。為原處分機關以系爭駁回通知書予以駁回，其理由為「本案
建物用途含室內停車間、一般零售業，依內政部 95 年 1 月 3 日內授中辦地字第
0950724908 號函釋不宜有土地法第 34 條之 1 第 1 項規定之適用，且與土地登
記規則第 96 條規定不符，依法不應登記，爰依土地登記規則第 57 條第 1 項第 2
款規定予以駁回。」訴願人不服，向本府提起訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。
茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、本案建築物完成日期為 76 年 7 月 23 日係內政部 80 年 9 月 18 日台內營
字第 8071337 號函釋發佈前建築完成，故主要用途為防空避難室、室內停車間
、一般零售業，並無前揭函釋「…區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定
停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有…
」所拘束，故本案建築物為單一合法建築物之主物。
二、處分機關所據內政部 95 年 1 月 3 日內授中辦地字第 0950724908 函釋「…
復查停車塔為臺灣地區特有建築型態，性質類似區分所有建物，每一停車位均有
建物持分，獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出…」函中所指停車塔為性質類
似之區分所有建物，與本案建築物為一般共有物迥然不同，故停車塔無土地法第
34 條之 1 第 1 項規定之適用。處分機關見登記簿上本案建築物主要用途其
中一項為停車空間，即類推適用為停車塔，完全避談其他主要用途如一般零售業
等，實為處分機關擴大解釋該函釋，濫權之嫌。
三、土地登記規則第 96 條「…其基地共有人，指該區分所有建物之全體共有人，其
基地應有部分。」經查處分機關所質疑（由代理人與處分機關溝通所知）1. 為
本案所移轉之○○市○○段○○地號土地權利範圍為 212/10000，是否為該條所
規定之「…其基地共有人，指該區分所有建物之全體共有人，其基地應有部分。
」。2. 出賣人陳○○因繼承登記而所有之○○市○○段○○地號土地權利範圍
為 1/12，應同時移轉。
四、本案建築物所有權人胡○○於 79 年 4 月 20 日買賣時所移轉除本案建築物全
部時，土地持有三重市○○段○○地號權利範圍 212/10000，又本案他共有人鄭
○○等 9 人於 82 年 6 月 12 日與胡○○因訴訟判決移轉，亦僅移轉本案建
築物權利範圍共 1620/10000 ，當時並無移轉土地在案，此為處分機關應由所管
轄之地籍異動索引輕易調查即可得知以上事實，但處分機關竟怠忽調查，即認定
與土地登記規則第 96 條不符，依法不應登記，實有失責。
五、本案標的物是出賣人於 95 年 2 月 24 日同時取得，再於同年 5 月 24 日出
售本案標的物。又○○市○○段○○地號土地所有權人陳○○等 11 人為 80 年
1 月 24 日發生繼承於 93 年 9 月 3 日辦竣繼承登記，另所有權人洪○○是
94 年 7 月 4 日發生買賣之原因，於同年 8 月 10 日辦竣買賣移轉登記，
故其全部所有權人皆非本棟大樓之住戶，是以處分機關要求出賣人於本案辦理買
賣移轉登記時應同時移轉繼承而來之○○地號土地，係強人所難。
六、又處分機關駁回說明內僅以「…且其與土地登記規則第 96 條規定不符依法不應
登記…」並無明確說明如不符又如何補正方能相符，令人無所適從。本案與內政
部 95 年 1 月 3 日內授中辦地字第 0950724908 號函釋之案情不符，處分機
關不應類推適用，而應查明其真有不同且有土地法第 34 條之 1 第 1 項規定
。又處分機關應查明前述三、四、五項所言之登記異動情形即知駁回理由不存在
，依法應准予登記。
七、公寓大廈管理條例第 3 條明定區分所有之概念為「…二區分所有：指數人區分
一建築物而各有其專有部分，並就其共有部分按其應有部分有所有權…」，而本
案共有人權利範圍為 162/10000 、324/10000、8380/10000，僅有抽象比例，並
無各有其專有部分，而為一般獨立產權之共有關係，是以本案建物並非區分所有
建物，甚為明確，故本案建物與？政部 95 年 1 月 3 日內授中辦地字第 095
0724908 號函釋所指停車塔性質為類似區分所有建物迥然不同。又本案建物係於
76 年間建築完成，為公寓大廈管理條例 84 年立法前之建物，依「法不溯及既
往」原則，即非該條例所拘束之區分所有建物，故原處分機關認定本案建物與上
開函釋相符，而為駁回處分，實為錯誤。
八、「建築物非經領得使用執照，不准接水接電或申請營業登記及使用，非經領得變
更使用執照，不得變更其使用。」是建築法第 73 條所明定，依使用執照所定之
用途使用，即為適法。原處分機關答辯書理由二「…本案建物用途屬室內停車間
及一般零售業部分，依第一次登記建物測量成果圖所示，一般零售業有特定位置
及面積 180.38 平方公尺…」，故訴願人於取得本案建物後，於特定位置及面積
依一般零售業使用、收益，即為未違反建築法第 73 條所規定，是為適法。反之
若於特定位置及面積為停車空間使用，即為違反法律規定。原處分機關以有該公
寓大廈管理委員會證明地下室確作為停車使用空間使用，即目前之使用違規使用
。原處分機關答辯書理由二「…是以本案建物即有作為停車位使用，每一車位又
有建物持分、獨立權狀及特定位置，可依編號單獨進出，並得使用、收益、處分
，排除他人干涉，依其性質及使用與停車塔相同，本案與上開函釋相符…」，故
原處分機關之錯誤處分至明。請查明並撤銷原處分准予登記等語。
參加意旨略謂：
原處分機關就陳○○辦理坐落於臺北縣○○市○○段○○建號建物地下室，門牌
號碼：臺北縣○○市○○路○段○號地下室，買賣移轉登記予黃○娟及設定登記
予以駁回。參加人林○○等 9 人為上開建物之公同共有人，乃為利害關係人參
加訴願之答辯，以維權益。參加人與陳○○共有坐落臺北縣○○市○○段○○建
號建物地下室，上開地下室之功用為防空避難室、室內停車空間及一般零售業使
用。停車間為臺灣地區特有建築型態，性質類似區分所有建物，每一停車位均有
建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，並得自由使用、收益及處分
，排除他人（含其他共有人）之干涉，與一般共有物之各共有人係按其應有部分
對於共有物之全部有使用、收益之權，並不相同，此有內政部 95 年 1 月 3
日內授中辦地字第 0950724908 號函釋意旨可資為證。是以上開地下室建物不宜
有土地法第 34 條第 1 第 1 項規定之適用，從而陳○○以土地法第 34 條之
1 之規定將上開地下室建物出售與第三人黃○娟之行為，實屬違法行為，原處分
機關自不宜為買賣移轉登記予黃○娟及設定登記，原處分機關之處分並無違法失
職，訴願應予駁回等語。
答辯意旨略謂：
一、郭○○先生代理訴願人黃○娟女士與出賣人陳○○等 10 人，於 95 年 6 月 8
日檢具申請書及相關書表，申請依土地法第 34 條之 1 規定出賣坐落○○市○
○段○○地號土地權利範圍 212/10000，及同段○○建號建物所有權全部（門牌
：○○路○段○號地下室），並連件申辦抵押權設定予陳○○。本案建物基地坐
落為○○段○○、○○地號，申辦之○○段○○地號土地權利範圍 212/10000
為陳○○ 1 人所有，建物共有人為陳○○等 10 人，陳○○持有建物權利範圍
8380/10000，未會同之出賣人為鄭○○等 9 人合計持分權利範圍 1620/1000。
經審查結果，本所於 95 年 6 月 15 日重登駁字第 000159 號駁回通知書予以
駁回。
二、本案建物係於 76 年間建築完成，並領有門牌地下室證明，主要用途為防空避難
室，停車空間，一般零售業，申請建物所有權第一次登記時，單獨編列建號，由
○○建設股份有限公司取得所有權全部，並領有獨立權狀。嗣後於 82 年間辦理
判決移轉與鄭○○等人共同持有，依卷附判決書所載可知其移轉之權利範圍屬於
停車位。
三、按「…停車塔及其基地不宜有土地法第 34 條之 1 第 1 項規定之適用」為內
政部 95 年 1 月 3 日內授中辦地字第 0950724908 號函釋，本案建物用途屬
室內停車空間及一般零售業部份，依第一次登記建物測量成果圖所示，一般零售
業有特定位置及面積 180.38 平方公尺；又參照臺北縣政府工務局提供之使用執
照竣工圖，地下層防空避難室確有劃設停車位，且有特定位置；實際使用情形上
，又有該公寓大廈管理委員會證明地下室確做為停車空間使用，每個停車位有編
號及特定位置能單獨進出，並得自由使用及收益。是以，本建物既有做為停車位
使用，每一車位又有建物持分、獨立權狀及特定位置可依編號單獨進出，並得自
由使用、收益、處分，排除他人干涉，依其性質及使用情形與停車塔相同，本案
與上開函釋案例相符。再者，探究土地法第 34 條之 1 規定之立法意旨，係為
促進共有物之合理有效利用，並非以損害少數共有人權益為目的。本案未會同之
建物共有人有 7 人於基地上另有主建物與地下室為同一使用執照，住戶使用大
樓地下室各自之停車位為生活上所必需，且為政府照顧民眾生活基本需求之責任
，故本案若准其依土地法第 34 條之 1 規定為處分，難認能達到促進共有物合
理有效利用之目的，實有違土地法第 34 條之 1 立法意旨，本所依法否准，洵
屬有理。
四、按「數人共有一區分所有建物，部分共有人依土地法第 34 條之 1 規定就區分
所有建物連同其基地所有權或地上權應有部分為處分、變更或設定負擔時，其基
地共有人，指該區分所有建物之全體共有人，其基地應有部分，指該區分所有建
物之全體共有人所持有之基地應有部分。」為土地登記規則第 96 條規定。換言
之，部分區分所有建物共有人擬依土地法第 34 條之 1 規定，就區分所有建物
及其基地所有權為處分時，其基地共有人應為該區分所有建物之全體共有人，始
有上開規定之適用。本案基地○○段○○地號出賣人為陳○○ 1 人，且另有○
○段○○地號未同時出售；建物出賣人為 10 人，與上開規則所定「區分所有建
物連同基地所有權應有部分為處分」未合。即未會同之建物共有人並未連同其基
地所有權為處分，不符合上開規定，自不得依土地法第 34 條之 1 規定處分。
訴願顯無理由，請維持原處分，駁回訴願等語。
理 由
一、按土地法第 34 條之 1 第 1 項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更
及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過
半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」次按臺
灣高等法院暨所屬法院 91 年法律座談會民事執行類提案第 18 號研討結果採甲
說「…題示之車位，雖於土地及建物登記簿謄本均以所有權應有部分之方式登載
，惟該車位應有部分所有權，實與區分所有建築物有單獨所有權並無二致，且該
車位既係一棟建築物中之特定空間，供獨立使用而未減損其價值，在物理構造上
雖無獨立性，但在使用機能上則有完全之獨立性（供特定人停放特定車輛）。因
此車位所有人對其得使用部分，完全得自由使用收益處分，並且排除他人之干涉
，甚至可將之出租或設定負擔，進而讓與他人。…」
二、查系爭地下室建物係於 76 年間建築完成，其主要用途為防空避難室，停車空間
，一般零售業。1. 依第一次登記建物測量成果圖所示，一般零售業有特定位置
及面積 180.38 平方公尺。參照臺北縣政府工務局提供之使用執照竣工圖，地下
層防空避難室劃設有停車位，且有特定位置。2. 實際使用情形，有該公寓大廈
管理委員會證明地下室現作停車空間使用，每個停車位有編號及特定位置能單獨
進出，並得自由使用及收益。故（1 ）與一般共有物之各共有人係按其應有部分
對於共有物之全部有使用、收益之權，並不相同。（2 ）而其性質及使用情形，
則與首揭臺灣高等法院暨所屬法院 91 年法律座談會民事執行類提案第 18 號研
討結果相符。（3 ）土地法第 34 條之 1 立法意旨，在於兼顧共有人權益之範
圍內，促進共有物之經濟有效利用，以增進公共利益，並非以損害少數共有人權
益為目的。本案未會同之建物共有人（即參加人）中有 7 人於基地上另有主建
物與地下室為同一使用執照，住戶使用大樓地下室各自之停車位為生活上所必需
，如准共有人陳○○依上開土地法第 34 條之 1 第 1 項但書規定，於與訴願
人議定系爭建物之買賣條件後，通知參加人等他共有人優先購買，則參加人等共
有人不僅實際使用上無此必要，且恐非財力所及，倘於參加人等共有人均不優先
購買時，將建物出賣予訴願人或第三人，則勢必損及權益，當非土地法第 34 條
之 1 之立法目的。是以，原處分機關援引內政部 95 年 1 月 3 日內授中辦
地字第 0950724908 號函釋：「…停車塔及其基地不宜有土地法第 34 條之 1
第 1 項規定之適用」，予以否准，其所憑理由雖有不當，但依土地法第 34 條
之 1 立法目的在促進土地經濟有效利用，該規定尚非可用於本案地下停車位，
因此本件訴願為無理由。
三、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 2 項規定，決定如主文
。
主任委員 陳坤榮
委員 王年水
委員 王寶蒞
委員 周國代
委員 范愛珠
委員 張文郁
委員 陳立夫
委員 陳慈陽
委員 郭蕙蘭
委員 黃正誠
委員 黃茂榮
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 95 年月日
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