訴願人 鄭○哲、鄭○貞
原處分機關 臺北縣樹林地政事務所
上列訴願人因土地所有權移轉登記事件，不服原處分機關 95 年 3 月 14 日北縣樹
地登字第 0950002973 號函，以及 95 年 4 月 25 日所有權移轉登記所為之處分，
提起訴願一案。本府依法決定如下：
主 文
一、訴願人鄭○貞部分，訴願不受理。
二、訴願人鄭○哲部分，所有權移轉登記部分，訴願駁回，餘訴願不受理。
事 實
緣被繼承人鄭○榮死亡後，其所有本縣○○市○○○段○○○○小段 19 筆土地（地
號為：○○、○○-○、○○-○、○○-○、○○、○○、○○、○○-○、○○、○
○-○、○○-○、○○-○、○○-○、○○-○、○○、○○、○○、○○、○○ 等
，下稱系爭土地）持分 2667/42000 ，由鄭○枝等 16 人申辦 21 人繼承登記後，鄭
○枝等部分共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣系爭土地，並通知訴願
人等他共有人，其中 3 位共有人（包括訴願人鄭○貞）主張優先購買，買（主張優
先購買之 3 位共有人及共有人以外之人 2 名）賣（21 名共有人）雙方即訂立買
賣契約，並向原處分機關申請所有權移轉登記。經多次補正完成各項文件後，以 95
年 4 月 13 日重新收件樹資字第 78510、78520 、78530、78540、78550、78560、
78570 號土地登記申請書，於同年 4 月 25 日辦竣在案。在辦理本件共有土地所有
權移轉登記前與期間，訴願人陳情不應准許登記，原處分機關以 95 年 1 月 9 日
、2 月 6 日北縣樹地登字第 0950000287 、 0950001483 號函復相關登記法令規定
及請訴願人就異議事項檢具證明文件主張權益。訴願人多次提出，但經原處分機關審
核後認其所附文件未足證明本件所有權移轉登記有違背法令情事，以系爭號函復知訴
願人將受理所有權移轉登記。訴願人不服系爭通知，以及系爭所有權移轉登記，提起
本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、土地登記規則第 57 條第 1 項第 2、3 款規定，「依法不應登記者」、「登記
之權利人、義務人或其與申請人登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」
，登記機關應以書面敘明理由及法令依據，駁回登記之申請。原處分機關於鄭○
哲、鄭○貞、鄭○隆多次陳情，控訴買賣雙方陳○○等 6 人、鄭○枝等 16 人
95 年 1 月 19 日件樹資字第 17760 至 17820 等 7 件土地登記申請涉及
1.執行土地法第 34 條之 1 違法分割公同共有物。2.登記之義務人間有遺產糾
紛。3.登記之權利人（優先購買人）間有競合購買權益爭執。提供事證至為明顯
，原處分機關未依土地登記規則應駁回登記之申請，顯有違誤。
二、登記義務人間有下列遺產爭執：
○○市○○○段○○○○小段等 19 筆土地並非鄭氏歷代祖先所遺贈，而是 31
年 2 月 4 日購買所得。鄭○枝著書「飲水思源- 給子孫的備忘錄」多處記載
，顯見 31 年購買土地時，除先祖父鄭○榮務農維生外，先父鄭○潭是唯一有工
作，交出每個月薪水給鄭○榮，支理貼補家用的直系血親卑親屬，雖沒有鄭○潭
直接購買土地的證據，但購買土地的錢，必與鄭○潭所賺的錢有關。鄭○潭執掌
鄭家財產直到 45 年過世為止，鄭家財產分配為鄭○枝所把持，導致先父系爭土
地權益未申張。原處分機關以均等分推定，塗銷訴願人鄭○哲土地所有權，至害
鄭○哲應有權益。鄭○枝以鄭○榮名下土地：（1 ）陸續向農會抵押借款，一百
萬為鄭○枝私人債務，應由應繼分中扣除。（2 ）○○○建設公司隱名合夥，土
地移轉公司股東名下，合建 16 間房屋，應分配 8 間，鄭○枝卻指示變賣 3
間所得現金中飽私囊，侵占部分應由應繼分中扣除…. 等。
三、鄭○枝等 16 人藉土地法第 34 條之 1 第 1 項分割公同共有遺產之違法。將
應繼分算計為應有部分，乃變更（即分割）公同共有的狀態，為處分行為，應依
民法第 828 條第 2 項規定：公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公
同共有人全體之同意…..等。
四、登記權利人間優先購買權有競合權益爭執。陳○○等 6 人不具優先購買權人資
格。執行土地法第 34 條之 1 買賣後，應申請為公同共有狀態之登記。陳○○
等 6 人出資，未經鄭○哲同意，提存法院，違法。陳○○等 6 人未經訴願人
鄭○哲同意，逕自分割公同共有物，違法…. 等語。
答辯意旨略謂：
一、查訴願人共有系爭○○市○○○段○○○○小段○○地號等 19 筆土地應有部分
2667/42000，係因土地原登記名義人鄭○榮死亡後，94 年 4 月 15 日經由部
分繼承人鄭○枝等 16 人申請辦畢為 21 人公同共有之所有權移轉登記在案。95
年 1 月間鄭○枝等共有人申請依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣，經
通知訴願人等 5 位未會同訂約者，他共有人鄭○隆、鄭○智、鄭○貞等 3 人
主張優先購買，遂與其他承買人共同訂立買賣契約，經受理審查並多次往返補正
完成各項文件後，全案業依本所 95 年 4 月 13 日重新收件樹資字第 78510
號至 78570 號土地登記申請書，於 95 年 4 月 25 日辦畢所有權移轉登記在
案。
二、訴願人於他共有人申請本件所有權移轉登記期間，多次陳情案涉遺產爭執及違法
對價計算，本所分別以 95 年 1 月 9 日北縣樹地登字第 0950000287 號函及
95 年 2 月 6 日北縣樹地登字第 0950001483 號函通知訴願人，提出具體證
明文件主張權益，訴願人持續以傳真、申請書等陳情，本所審酌其就紛爭事項所
附文件，均未有足資鄭明本件所有權移轉登記有違背法令情形，遂以 95 年 3
月 14 日北縣樹地登字第 0950002973 號函復知訴願人，為依法行政，本所將受
理共有人鄭○枝等申請依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定辦理之所有權移轉
登記。
三、本件鄭○枝等 16 人依土地法第 34 條之 1 規定申辦應有部分 2667/42000 之
公同共有土地所有權移轉登記，因訴願人等提出異議，主張該申請案對於未會同
出售者提存應得對價之計算於法有違。本所函復請其提出具體證明文件未果，訴
願人嗣後仍持續陳情，強調申請出賣土地共有人鄭○枝等 16 人處分應有部分 2
667/42000 公同共有，對於未會同訂約出售者，僅按遺產應繼分計算應得款項而
提存於法院之舉，係屬強制分割行為，顯為不當。然審酌陳情紛爭事項，均未有
足資證明文件，亦不足以證明登記義務人間有遺產爭執，既無涉及私權爭執，本
所本諸權責受理多數共有人申辦之所有權移轉登記，依法並無不當。
四、訴願人數次異議主張事項，不斷引述各項法院判決及行政規則規定，強力主張應
由全體共有人會同協議分割後，始得各自處分其應有部分土地等事，此等主張係
內部共有型態自公同共有變更為分別共有關係時，應經全體共有人同意之限制規
定。查與本件鄭○枝等對外處分全部公同共有應有部分，係屬不同案例。本所前
於 95 年 2 月 6 日北縣樹地登字第 0950001483 號函已予詳復。
五、按內政部 94 年 5 月 9 內授中辦地字第 0940725026 號令明示，依土地法第
34 條之 1 處分全部公同共有土地，須經公同共有人過半數及其「潛在的應有
部分」合計過半數之同意，始得處分其共有物。公同共有土地之處分，公同共有
人得主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之範圍應按各主張優先購
買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛在應有部分，依法律規定
或契約約定之；涉及對價或補償者，如已依法提出他共有人已領受之證明或已依
法提存之證明文件者，即可申辦登記。至當事人嗣後如何向該管提存法院領取其
應得之對價或補償，係屬法院權責，非登記機關審查範圍。本案公同共有人鄭○
枝等 16 人依土地法第 34 條之 1 出賣系爭公同共有物，依法通知其他未會同
共有人優先承買，其中鄭○智、鄭○貞、鄭○隆等 3 人同意購買並訂立契約，
至訴願人鄭○哲及另一未會同共有人鄭○敏等 2 位，則由申請人依民法第 114
1 及 1144 條規定計算其繼承潛在應有部分後依法提存，申請程序既係依法申請
，本所本於物權權利登記職責，自應依法辦理移轉登記。至訴願人如何向該管提
存法院領取其應得之對價或補償，係屬法院權責，尚非登記機關審查範圍，是本
件所有權移轉之權利變更登記，依法應無違誤等語。
理 由
一、有關訴願人鄭○貞訴願部分：
（一）按訴願法第 1 條第 1 項本文規定：「人民對於中央或地方機關之行政處分
，認為違法或不當者，致損害其權利或利益者，得依本法提起訴願。」
（二）查本案鄭○枝等部分共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣系爭土
地，並通知他共有人，包括訴願人鄭○貞。而訴願人鄭○貞業已主張優先購買
，因此買賣雙方就系爭土地所有權申請移轉登記，經原處分機關 95 年 4 月
25 日登記完竣。原處分機關係因訴願人鄭○貞等人申請所有權移轉登記而完
成登記，訴願人鄭○貞並未因原處分機關所為登記而致受有損害，其提起訴願
，應認欠缺權利保護必要，即乏首揭訴願法規定之訴願利益，於法自有未合。
二、有關訴願人鄭○哲訴願部分：
（一）就 95 年 4 月 25 日所有權移轉登記部分：
1 、按「共有土地…其處分…應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同
意行之。」「共有人依前項規定為處分…時，應事先以書面通知他共有人…。
」「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為
權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。」「前四項
規定，於公同共有準用之。」為土地法第 34 條之 1 第 1 項本文、第 2
項前段、第 3、5 項所明定。次按內政部 94 年 5 月 9 日內授中辦地字第
0940725026 號令「一、…類此案件之處理原則茲重新解釋為：公同共有人…
依土地法第 34 條之 1 第 5 項準用第 1 項之規定處分全部公同共有物時
（含共有物之應有部分為公同共有，該應有部分之處分），應經公同共有人…
過半數及其『潛在的應有部分』…合計過半數之同意，始得為之；且公同共有
人…得就全部公同共有物主張優先購買權，如有數人主張時，其優先購買權之
範圍應按各主張優先購買權人之潛在應有部分比率計算之。公同共有土地之潛
在應有部分，依法律規定或契約約定定之；法律未規定或契約未約定者，其比
率視為不明，應推定為均等…。二、另土地法第 34 條之 1 執行要點第 9
點第 2 款規定略以：『涉及對價或補償者，應提出他共有人已領受之證明或
已依法提存之證明文件，至對價或補償之多寡，非登記機關之審查範圍。』故
依土地法第 34 條之 1 處分全部公同共有土地，涉及對價或補償者，如已依
法提出上開證明文件，即可申辦登記。至當事人嗣後如何向該管提存之法院領
取其應得之對價或補償，係屬法院之權責…。」
2 、有關共有土地之處分，其共有人數及應有部分達一定比例者，即得依首揭
土地法第 34 條之 1 第 1 項規定處分，而無待全體共有人之同意。公同共
有土地之處分，準用前開規定（同法第 5 項著有明文），應經公同共有人過
半數及其「潛在的應有部分」合計過半數之同意，始得為之，亦為首揭內政部
令所示。本案鄭○枝等人處分系爭 19 筆因繼承公同共有土地之所有權移轉登
記，訴願人陸續向原處分機關陳情、申請對該案予以否准。惟查鄭○枝等人申
請依首揭土地法第 34 條之 1 規定出賣公同共有之系爭土地，鄭○枝依同法
規定通知訴願人等 5 位未會同訂約者，其中訴願人鄭○貞等 3 人主張優先
承買並與他承買人雙方共同訂立買賣契約。鄭○枝等人處分系爭土地，其人數
及潛在的應有部分已達土地法第 34 條之 1 之規定者，原處分機關予以准許
，並無不法。至於訴願人主張應有土地登記規則第 57 條第 1 項第 2（依法
不應登記者）、3 （登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之
權利關係人間有爭執者）款之事由而應予駁回。但鄭○枝等人既已符合土地法
第 34 條之 1 之規定，並無依法不應登記事由存在。而本案公同共有土地處
分之買賣雙方，即為登記之權利人、義務人，其間並無爭執，即與土地登記規
則第 57 條第 1 項第 2 款事由不合；於本件已達一定潛在應有部分比例並
有合於法律規定人數之多數公同共有人之公同共有物所有權移轉登記案，訴願
人雖係公同共有人，但不得主張無土地法第 34 條之 1 規定之適用，因此訴
願人所據之主張既不得為本件所有權移轉登記之權利關係人，亦無土地登記規
則第 57 條第 1 項第 3 款事之適用，故而原處分機關未予適用土地登記規
則第 57 條第 1 項第 2、3 款規定，於法並無違誤。訴願人另主張違法對價
及提存等，並非原處分機關法定職掌之範圍，有首揭內政部函足資證明。若屬
遺產爭議，應循司法途逕處理，併予敘明。
（二）就 95 年 3 月 14 日北縣樹地登字第 0950002973 號函部分
1.按提起訴願，以有行政處分之存在為前提要件；所謂行政處分者，係指行政
主體，基於職權，就具體事件，所為發生公法上法律效果之單方行政行為而
言，至行政機關所為單純事實之敘述（或事實通知）或理由之說明，既不因
該項敘述或說明而生何法律上之效果者，自非行政處分，人民即不得對之提
起訴願，行政法院 44 年判字第 18 號、62 年裁字第 41 號著有判例。
2.查系爭號函，乃因訴願人不斷陳情原處分機關不應准許所有權移轉登記，原
處分機關前以 95 年 1 月 9 日、2 月 6 日北縣樹地登字第 095000028
7、0950001483 號函復相關登記法令規定及請訴願人就異議事項檢具證明文
件主張權益。訴願人雖多次提出，但經原處分機關審認不足證明本件所有權
移轉登記之違背法令情事，遂以系爭號函復將受理所有權移轉登記。因此系
爭號函乃單純的就所有權移轉登記事件將為受理之事實通知，而非行政處分
，訴願人自不因系爭號函發生何法律效果，訴願人對之提起訴願，即非適法
，應為不受理。
三、據上論結，本件訴願為部分不受理、部分無理由，爰依訴願法第 77 條第 8 款
、第 79 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 陳坤榮
委員 王年水
委員 周國代
委員 范愛珠
委員 張文郁
委員 黃正誠
委員 黃茂榮
委員 黃順孝
委員 蔡進良
委員 廖學興
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市和平東路 3 段 1 巷 1 號）提起行政訴訟。
中華民國 95 年月日
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