訴願人 顏○○
原處分機關 臺北縣政府稅捐稽徵處
上列訴願人因土地增值稅事件，不服原處分機關 94 年 1 月 27 日北稅法字第 094
0008172 號復查決定書所為處分，提起訴願一案。本府依法決定如下：
主 文
復查決定撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人於 93 年 1 月 16 日經法院拍賣取得系爭土地（坐落○○市○○段○○之
○地號）及其地上建物（門牌號碼為○○市○○街○巷○號○樓、○樓、○樓，訴願
人之直系親屬分別設籍於各樓層），同年 5 月 18 日訂約出售系爭土地，同日向原
處分機關申報移轉現值並申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，案經審核僅 2
樓部分符合自用住宅用地規定，3 樓、4 樓則有營業使用及他人設立戶籍之事實存在
，不符合自用住宅規定，原處分機關遂以移轉面積之三分之一按自用住宅用地稅率，
餘三分之二按一般用地稅率核課土地增值稅。訴願人不服，就否准依自用住宅用地課
稅部分申請復查，未獲變更，提起本訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴
辯意旨於次：
訴願意旨略謂：
一、本人拍賣取得○○市○○街○巷○號○樓至訂約出售，雖設有源債務人黃○芳為
負責人之○○公司營業登記，查係該建物之前所有權人黃○芳出租與○○公司，
本人於 93 年 2 月 3 日向台灣板橋地方申請強制點交在案，並獲該法院同意
點交在案，無買賣不破租賃原則之適用，故本人並非該租賃契約之繼承人，且亦
無出租情事。
二、本人曾於 93 年 2 月 18 日曾函知財政部台灣省北區國稅局台北縣分局，本人
未同意○○公司設籍，案經該分局函知○○公司遷址，該分局明知建物所有權人
未同意設籍，而未本於職權依法停止○○公司領用統一發票，任由未於該地實際
營業之○○公司繼續領用統一發票，而故意造成上開房地於形式上仍有營業情事
，此舉倘造成本人相關損失，本人自當請求國家賠償。
三、板橋市○○街○巷○號○樓雖有黃○明設籍，惟查其係建物之前所有權人黃○芳
之親屬，引諸前揭財政部函釋意旨，實際占用尚且可核准按自用住宅用地稅率課
稅，況黃○明僅係設籍，更可按自用住宅用地稅率課稅。另該處亦函知設籍人至
該處說明或出具申明書聲明確無租賃事實，黃○明均因 93 年 5 月間未居住於
國內，本人無法聯絡黃君於該處所訂期限內至該處說明。惟無租賃事實之聲明，
於事後補證，亦足證明 4 樓並無租賃之事實，況且本人確無出租情事。
答辯意旨略謂：
一、本案系爭土地訴願人係於 93 年 1 月 16 日向法院拍得，並於同年 2 月 13
日向地政機關辦理所有權登記，旋於 93 年 5 月 18 日訂約出售，並申請就移
轉面積全部按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，除其中移轉面積之三分之一准
按自用稅率核課而無爭議外，另三分之一則因系爭土地上之建物：○○市○○街
○巷○號○樓，於出售前有○○實業股份公司（以下稱○○公司）於該址設籍營
業，餘三分之一又因地上建物 4 樓經查有他人設籍，且該設籍人黃○明經本處
通知後亦未前來聲明確無租賃之事實，此有卷附電腦除戶查詢資料、財政部台灣
省北區國稅局臺北縣分局（以下簡稱國稅局）93 年 5 月 27 日會查單及營業
稅稅籍資料查詢作業紀錄附卷可稽，又設籍人黃君或訴願人亦未能提出不能前來
說明之證明文件，從而本處就該部分按一般用地稅率核課土地增值稅，揆諸首揭
規定，並無不合。
二、至訴願人主張系爭土地上建物 3 樓部分，既經台灣板橋地方法院同意點交，依
最高法院 93 年度台上字第 1947 號裁判要旨尚無買賣不破租賃原則之適用，又
其於 93 年 2 月 18 日即曾去函國稅局謂其並未同意○○公司之設籍，亦經該
分局函知○○公司遷址，惟未依法停止○○公司領用統一發票，而故意造成系爭
房地於形式上仍有營業情事乙節，查自用住宅用地，依土地稅法第 9 條規定係
指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用
之住宅用地。土地所有權人出售其自用住宅用地，依同法第 34 條第 2 項規定
，自用住宅用地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用按百分之十課
徵土地增值稅。至於曾供營業使用，究係出租他人或自己營業使用，並非稅法所
問，要以在出售前一年內，無曾供營業使用之事實為認定依據。經查○○公司據
國稅局 93 年 12 月 7 日北區國稅北縣三字第 0931066072 號函覆本處稱：於
93 年 7 月 14 日始遷至台北市，93 年 1 至 4 月份統一發票均在該局領
取，並分別於 93 年 3 月 16 日及 5 月 15 日向該局申報營業稅，有 93 年
2 月及 4 月營業人銷售額與稅額申報書可證。依加值型及非加值型營業稅法第
28 條規定「營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業前，分別向主
管稽徵機關申請營業登記。」及第 38 條第 1 項規定「營業人之總機構及其他
固定營業場所，設於中華民國境內各地區者，應分別向主管稽徵機關申報銷售額
、應納或溢付營業稅額。」，是以○○公司既於系爭土地上建物 3 樓辦理營業
登記並申報銷售額及應納稅額，足堪認定該營業場所於出售前仍具營業事實。另
據台灣板橋地方法院 93 年 11 月 2 日板院通 92 執竹字第 22177 號函覆本
處謂「本件標的物本院於 93 年 3 月 16 日上午 9 時 50 分履勘現場，買受
人當場稱已與債務人達成協議，債務人願於 3 月 31 日搬遷，惟債務人何時搬
遷未明」，是以本件標的物實際並未完成點交，縱然訴願人稱未繼受該租賃關係
，但並不能否定該地有供營業使用之事實。訴願人雖亦曾向國稅局申請未同意○
○公司設籍，請其辦理營業地址變更，然在系爭土地出售前該公司迄未遷出，究
不能謂合於自用住宅用地使用。
三、次查板橋市○○街○巷○號○樓有黃○明君設立戶籍，核其並非土地所有權人或
其配偶、直系親屬三親等內之親屬，本處乃依財政部頒「自用住宅用地土地增值
稅書面審查作業要點」規定，通知設籍人至本處說明，或請其出具申明書聲明確
無租賃事實，惟該通知函雖經送達黃君，其並未依限說明，且至訴願人 93 年 5
月 18 日訂約出售止始於同日辦理戶籍遷出，訴願人縱於訴願時補具黃君之無租
賃聲明書，但已逾土地增值稅繳納期間（93 年 8 月 30 日），依上開要點四
（三）規定，應不得改按自用住宅用地稅率核課土地增值稅。綜上，原處分乃就
移轉土地面積之三分之二按一般用地稅率核課土地增值稅，並無不合，訴願人主
張退還溢繳之增值稅乙節，核無足採。
理 由
一、按土地稅法第 9 條規定，所稱自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直
系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地而言。次按土地稅
法第 34 條第 1 項規定，土地所有權人出售其自用住宅用地在該條項所定範圍
內者，其土地增值稅按土地漲價總數額按百分之十徵收之。同條第 2 項規定，
前項土地於出售前 1 年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項之規定。綜合
前 2 項之規定，該條第 2 項所稱之「前項土地」，自應合併「土地所有權人
」與「自用住宅用地」而為觀察。換言之，只要土地所有權人出售其自用住宅用
地，且於出售前 1 年內土地所有權人無將該土地出租或營業使用之事實者，不
論其所有自用住宅用地之期間，而合於第 1 項之規定者，皆得有優惠土地增值
稅稅率之適用。
二、至自用住宅用地是否有土地稅法第 34 條第 2 項規定之事實，允宜由處分機關
依職權詳為調查及認定。本件原處分機關僅形式上認定系爭土地在出售前 1 年
內尚有○○公司營業登記及黃○明設籍之事實，遽為否准之處分，而未就土地所
有權人有無供營業或出租之事實，為詳盡之調查，其認事用法不無違誤。
三、綜上論結，本件訴願為有理由，爰依訴願法第 81 條規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 吳正中
委員 王年水
委員 張文郁
委員 陳立夫
委員 黃正誠
委員 黃順孝
委員 黃毓彥
委員 蔡宗珍
委員 廖學興
中華民國 94 年 6 月 22 日
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