新北市政府訴願決定書 案號：1139060055 號
訴願人 陳○文
訴願人 陳○叡
訴願人 陳○澍
原處分機關 新北市政府城鄉發展局
上列訴願人等因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國 112 年 11 月 24 日新
北城開字 11223453691 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依
法決定如下：
主 文
原處分撤銷，由原處分機關另為適法之處分。
事 實
緣訴願人等 3 人（下稱訴願人等）所有位於本市○○區○○路○段 245 號 2 樓
建築物（坐落本市板橋區○○○段○○小段 103 地號土地，屬板橋都市計畫之部分
住宅區、部分道路用地，下稱系爭建物）出租予訴外人豐○生活館有限公司（即使用
人，下稱使用人）。該址前因使用人經營其他綜合零售業（店招：小北百貨），供作
（商場（店）），核與都市計畫法新北市施行細則第 14 條第 2 項第 2 款規定不
符，違反都市計畫法第 79 條第 1 項規定，經原處分機關分別以民國（下同）110
年 11 月 30 日新北城開字第 1102304228 號函勸導使用人改善，並副知訴願人等 3
人及請其善盡維持所有之土地建物合法使用之法律義務、111 年 4 月 11 日新北
城開字第 1110648242 號函併附同文號處分書裁罰使用人新臺幣（下同）6 萬元及命
停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀維持所有，並副知訴願人等 3 人及請其
善盡維持所有土地建物合法使用之法律義務、111 年 7 月 28 日新北城開字第 111
1410382 號函併附同文號處分書裁罰使用人 9 萬元命停止一切違規行為，並停止使
用或恢復原狀，並副知訴願人等 3 人及請其善盡維持所有土地建物合法使用之法律
義務。復經原處分機關於 111 年 10 月 19 日至系爭建物稽查，發現現場仍經營其
他綜合零售業，供作商場（店）使用，原處分機關以 111 年 11 月 15 日新北城開
字第 1112159514 號函併附同文號處分書裁罰使用人 12 萬元罰鍰及命限期停止一切
違規行為，並停止使用或恢復原狀，且原處分機關認最近 3 年內副知並勸導訴願人
等 3 次以上，遂依新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點第 2
項規定，以 111 年 11 月 15 日新北城開字第 11121595141 號函併附同文號處
分書第 1 次裁罰訴願人等 6 萬元罰鍰及命限期停止一切違規行為，並停止使用或
恢復原狀。訴願人等不服前揭 111 年 11 月 15 日新北城開字第 11121595141 號
函併附同文號處分書，提起訴願，案經本府以 112 年 3 月 22 日新北府訴決字第
11200007683 號函檢附訴願決定書（案號：1129100006）為訴願駁回之決定。嗣原
處分機關再於 112 年 10 月 31 日至系爭建物稽查，發現現場仍經營其他綜合零售
業，供作商場（店）使用，原處分機關再以使用人違反都市計畫法第 79 條第 1 項
規定，以 112 年 11 月 24 日新北城開字第 1122345369 號函併附同文號處分書裁
罰 15 萬元罰鍰及命限期停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀。另原處分機關
以系爭建物違反都市計畫法第 79 條第 1 項及都市計畫法新北市施行細則第 14 條
第 2 項第 2 款之規定，最近 3 年內副知或勸導訴願人等超過 3 次，依都市計
畫法第 79 條第 1 項及新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點
第 2 項規定，以 112 年 11 月 24 日新北城開字第 11223453691 號函併附同文
號處分書（下稱系爭處分）第 2 次裁罰訴願人等 6 萬元罰鍰，命限期 2 個月內
停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀。訴願人等不服，提起本件訴願，並據原
處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：訴願人等已於 111 年 12 月 26 日及 112 年 1 月 12 日寄
發存證信函予使用人，請使用人於文到 14 日內按租賃契約、協議書之約定將租
賃物返還，惟使用人均不予理會，亦未做任何回應。訴願人遂於 112 年 4 月
16 日向臺灣新北地方法院提起遷讓返還房地民事訴訟，目前仍在審理中。則訴
願人等顯已善盡原處分機關所要求之間接義務，並已履行相關協力義務，請撤銷
處分等語。
二、答辯意旨略謂：系爭建物係訴願人等所有，並出租使用人於住宅區 2 樓經營其
他綜合零售業，供作（商場（店）），已違反都市計畫法，前經原處分機關多次
勸導及裁罰使用人，並副知訴願人等在案。縱訴願人雖已提出訴訟，惟系爭建物
仍於住宅區 2 樓經營商場，持續有違規事實，原處分機關依法裁處，並無不當
或違誤之處等語。
理 由
一、按都市計畫法第 4 條規定：「本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為
直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 7 月 15 日新北
府城開字第 1041270304 號公告：「主旨：本府關於都市計畫法所定行政處分主
管機關權限，劃分予本府城鄉發展局執行…，均自 104 年 7 月 24 日生效。
」，據此本案原處分機關依都市計畫法所為之處分，即屬有權限機關所為之處分
。
二、次按都市計畫法第 34 條規定：「住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築
物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。」、第 79 條第 1 項規定：「
都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從事建造、採取土石、變更地形，違反
本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本法所發布之命令者，當地地方政府或
鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣 6
萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀。不拆除
、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制
拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管
理人負擔。」。都市計畫法新北市施行細則第 14 條第 2 項第 2 款規定：「
未超過前項第 2 款、第 3 款第 5 目或第 13 款至第 16 款之限制規定，與
符合前項第 3 款第 10 目至第 12 目之但書、第 4 款但書、第 9 款但書及
第 10 款但書規定之建築物，於符合前項規定為使用者，其使用樓層應受限制如
下：二、作為工廠（銀樓金飾加工業除外）、商場（店）、汽車保養所、機車修
理業、計程車客運業、小客車租賃業之停車庫、運輸業停車場、客運停車站、貨
運寄貨站、農業資材、農藥或環境用藥販售業、撞球場者，限於使用建築物之第
一層及地下一層。」。
三、又按新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點第 2 項規定：
「本府處理違反本法事件時，應對違反本法事件地點之土地或建築物所有權人或
管理人，副知或勸導之。但於最近 3 年內副知或勸導超過 3 次後，應依本法
第 79 條第 1 項併裁處最低法定額度罰鍰並命為一定行為。」。
四、卷查訴願人等所有之系爭建物位於板橋都市計畫之住宅區，出租予使用人經營其
他綜合零售業，供作商場（店）使用，已違反都市計畫法第 79 條第 1 項、都
市計畫法新北市施行細則第 14 條第 2 項第 2 款規定，經原處分機關分別以
110 年 11 月 30 日新北城開字第 1102304228 號函勸導使用人改善、111 年 4
月 11 日新北城開字第 1110648242 號函併附同文號處分書裁罰使用人 6 萬元
及命停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀、111 年 7 月 28 日新北城開
字第 1111410382 號函併附同文號處分書裁罰使用人 9 萬元命停止一切違規行
為，並停止使用或恢復原狀；該 3 號函皆副知或勸導訴願人在案。復經原處分
機關於 111 年 10 月 19 日至系爭建物稽查，發現現場仍經營其他綜合零售業
，供作商場（店）使用，遂以 111 年 11 月 15 日新北城開字第 1112159514
號函併附同文號處分書裁罰使用人 12 萬元罰鍰及命限期停止一切違規行為，並
停止使用或恢復原狀，且原處分機關認最近 3 年內副知或勸導訴願人等超過 3
次，乃依新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點第 2 項規
定，以 111 年 11 月 15 日新北城開字第 11121595141 號函併附同文號處分
書第 1 次併罰訴願人等 6 萬元罰鍰及命限期停止一切違規行為，並停止使用
或恢復原狀。訴願人等不服前揭 111 年 11 月 15 日新北城開字第 111215951
41 號函併附同文號處分書，提起訴願，案經本府以 112 年 3 月 22 日新北
府訴決字第 11200007683 號函檢附訴願決定書（案號：1129100006）為訴願駁
回之決定。嗣原處分機關再於 112 年 10 月 31 日至系爭建物稽查，發現現場
仍經營其他綜合零售業，供作商場（店）使用，原處分機關再以使用人違反都市
計畫法第 79 條第 1 項規定，以 112 年 11 月 24 日新北城開字第 1122345
369 號函併附同文號處分書裁罰 15 萬元罰鍰及命限期停止一切違規行為，並停
止使用或恢復原狀。另以系爭處分第 2 次併罰訴願人等 6 萬元罰鍰、限期 2
個月內停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀，固非無據。
五、惟查該址雖多次因使用人違規使用而受裁罰，以致訴願人等遭受裁罰 1 次在案
，然訴願人等前於 111 年 12 月 26 日及 112 年 1 月 12 日已寄發存證信
函予使用人，依民法第 438 條規定終止租約，請使用人於文到 14 日內按租賃
契約、協議書之約定將系爭建物返還，復於 112 年 4 月 16 日就系爭建物向
臺灣新北地方法院提起遷讓返還房地之民事訴訟，此有卷附 111 年 12 月 26
日、112 年 1 月 12 日郵局存證信函、112 年 4 月 16 日民事起訴狀影本及
臺灣新北地方法院 113 年 2 月 23 日新北院楓民佳 112 年度重訴 438 字
第 1139002686 號函附卷可稽，顯見訴願人等已有訴諸司法方式等積極改善之具
體作為，難謂其無善盡維持土地合法使用之義務，而原處分機關未予審酌，仍認
訴願人等未善盡維持土地合法使用之法定義務，已違反都市計畫法規定而裁罰訴
願人等，其所為處分即難謂為適法，訴願主張非無理由，自應將原處分予以撤銷
，由原處分機關後續審酌系爭建物有否違規使用及法院審理情形，另為適法之處
分。
六、綜上論結，本件訴願為有理由，依訴願法第 81 條第 1 項規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 許宏仁
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 董鈺琪
委員 林泳玲
委員 唐美芝
中華民國 113 年 3 月 29 日
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