新北市政府訴願決定書 案號：1138050423 號
訴願人 張○玉霞
送達代收人 陳○玲
原處分機關 新北市政府稅捐稽徵處
上列訴願人因土地增值稅事件，不服原處分機關民國 113 年 2 月 5 日新北稅法
字第 1123175971 號復查決定書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣訴願人原所有坐落本市○○區○○段 2033 地號土地，宗地面積 109 平方公尺，
持分全（以下簡稱系爭土地），其地上建物門牌分別為本市板橋區○○路○段 90 巷
22 號（第 1 層，○○段 442 建號）及 22 號 2 樓（包含第 2、3 層（○○段
7315 建號）及未辦保存登記之第 4、5 層）等 2 戶建物（以下簡稱系爭 22 號建
物、系爭 22 號 2 樓建物或合稱系爭 2 戶建物）。訴願人於民國（下同）112 年
9 月 3 日訂約出售系爭土地持分各 1/2 予訴外人張○娟及張○凌（以下簡稱張
君等 2 人），旋於同年月 5 日向原處分機關申報土地移轉現值，並申請系爭土地
部分面積，依土地稅法第 34 條第 1 項至第 4 項規定，按自用住宅用地稅率課徵
土地增值稅。經查系爭土地於出售前 1 年內，系爭 22 號建物（第 1 層）全部面
積 77.9 平方公尺供「美○美早餐店」營業，及系爭 22 號 2 樓建物第 2 層部分
面積 33.4 平方公尺供出租使用，經核算占系爭土地部分面積共 45.41 平方公尺，
核與土地稅法第 9 條及第 34 條自用住宅用地規定不符，依訴願人出售系爭土地予
張君等 2 人持分各 1/2 計算，分別為 22.7 、22.71 平方公尺，應按一般用地稅
率核課土地增值稅；另系爭 22 號 2 樓建物第 2 層其餘面積及第 3、 4、5 層全
部面積，係供自住使用，經核算占系爭土地部分面積 63.59 平方公尺，核與土地稅
法第 9 條及第 34 條自用住宅用地規定相符，依訴願人出售系爭土地予張君等 2
人持分各 1/2 計算，分別為 31.8 、31.79 平方公尺，應准按自用住宅用地稅率課
徵土地增值稅，是原處分機關就系爭土地出售予張君等 2 人持分各 1/2 之移轉，
核定按一般用地稅率及自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，依序為新臺幣（下同）72
萬 6,619 元、72 萬 6,724 元，合計 145 萬 3,343 元。訴願人不服，申請
復查，未獲變更，訴願人猶表不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。
茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）系爭土地上建物為 5 層樓建築（含增建第 4、5 層未辦保存登記建物），於
95 年 12 月 19 日辦理分割，分割後標示為○○段 442、7315 建號，均為
同一所有權人。系爭建物使用情形為部分自用、部分出租營業，惟原處分機關
於計算系爭建物自用與非自用所占土地時，先以辦理保存登記樓層計算土地占
比，再將未辦保存登記樓層土地占比歸屬在分割後建物土地占比上，而未將增
建樓層合併計入訴願人持有之總層數計算，有適用法規錯誤及違反公平原則之
情形。
（二）本案獨棟 5 層樓透天，無論部分分層登記、分層設籍、分層編釘門牌、同一
所有權人，未辦保存登記樓層應合併計入訴願人持有之層數計算所占土地面積
比例始為適法（各樓層所占土地面積 109x1/5），地價稅准適用自用住宅面積
亦是如此計算，詳新北稅板一字第 1125517920 號函等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）查系爭土地出售前 1 年內，系爭 22 號建物（第 1 層）全部面積 77.9 平
方公尺供「美○美早餐店」營業使用，及系爭 22 號 2 樓建物第 2 層建物
面積 68.8 平方公尺，其中部分面積 34.4 平方公尺供出租使用，經核算占系
爭土地部分面積共 45.41 平方公尺（計算式：（土地宗地面積 x 建築改良
物所有權狀所載樓層數比例 x 第 1 層供營業使用比例） +（土地宗地面積
x 建築改良物所有權狀所載樓層數比例 x 系爭 22 號 2 樓建物建築改良物
所有權狀所載樓層數及其增建樓層數比例 x 第 2 層供出租使用比例） =（
109 平方公尺 x1/3x77.9/77.9 ） +（109 平方公尺 x2/3x1/4x34.4/68.8 ）
）核與首揭土地稅法第 9 條及第 34 條第 2 項規定不符，依訴願人出售系
爭土地予張君等 2 人持分各 1/2 計算，分別為 22.7 、22.71 平方公尺，
應按一般用地稅率核課土地增值稅；另系爭 22 號 2 樓建物第 2 層其餘面
積 34.4 平方公尺及第 3、 4、5 層全部面積，係供自住使用，經核算占系爭
土地部分面積 63.59 平方公尺（計算式：土地宗地面積 x 建築改良物所有
權狀所載樓層數比例 x 系爭 22 號 2 樓建物建築改良物所有權狀所載樓層
數及其增建樓層數比例 x（第 2、 3、 4、5 層供自住使用比例）=109 平方
公尺 x2/3x1/4x（34.4/68.8+1+1+1） ），核與首揭土地稅法第 9 條及第 3
4 條規定相符，依訴願人出售系爭土地予張君等 2 人持分各 1/2 計算，分
別為 31.8 、31.79 平方公尺，應准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。準
此，原處分機關就系爭土地出售予張君等 2 人持分各 1/2 之移轉，依系爭
22 號建物及系爭 22 號 2 樓建物使用情形，分別按一般用地稅率及自用住
宅用地稅率課徵土地增值稅，合計 145 萬 3,343 元，於法洵屬有據。
（二）次查系爭土地上之建物，原領有門牌號碼本市板橋區○○路○段 90 巷 22 號
（房屋稅籍編號：F00000000000；建號：本市○○區○○段 442 建號；層次
： 1、 2、3 層），嗣於 95 年 12 月 19 日經地政機關辦理建物分割登記，
後於 96 年 1 月 3 日經原處分機關辦理房屋稅籍分割，分割後建物門牌為
系爭 22 號建物（房屋稅籍編號：F00000000000；建號：本市○○區○○段 4
42 建號；層次：第 1 層），及系爭 22 號 2 樓建物（房屋稅籍編號：F0
0000000001；建號：本市○○區○○段 7315 建號；層次：第 2、3 層）；又
原處分機關於 112 年 9 月 18 日派員現場勘查，並經訴願人於同日申報系
爭 22 號 2 樓建物增建有未辦保存登記之第 4、5 層房屋，業經原處分機關
以 112 年 9 月 21 日新北稅板二字第 1125518147 號函核定，增建之 4、
5 樓併入系爭 22 號 2 樓原稅籍（即房屋稅籍編號：F00000000001）課徵房
屋稅，先予敘明。
（三）又本案依土地建物查詢資料所載，系爭 22 號建物之層數為 3 層，層次為 1
層，其所占系爭土地部分面積為 36.33 平方公尺（計算式：土地宗地面積 x
建築改良物所有權狀所載樓層數比例 =109 平方公尺 x1/3 ）；系爭 22 號 2
樓建物之層數為 3 層，層次為 2、3 層，其所占系爭土地部分面積為 72.67
平方公尺（計算式：土地宗地面積 x 建築改良物所有權狀所載樓層數比例 =
109 平方公尺 x2/3 ）。是本案既經查明系爭土地出售前 1 年內，系爭 22
號建物全部面積供「美○美早餐店」營業使用，另系爭 22 號 2 樓建物第 2
層部分面積 34.4 平方公尺供出租使用，其餘面積 34.4 平方公尺及第 3、 4
、5 層供住家使用，原處分機關依財政部 109 年 5 月 8 日令釋意旨，以
「房屋稅籍資料」所載層數，即系爭 22 號建物 1 層，系爭 22 號 2 樓建
物 4 層為準，核算系爭 2 戶建物非供自用住宅使用所占土地面積共計 45.
41 平方公尺，其移轉應按一般用地稅率核課土地增值稅，其餘供自住使用部
分所占土地面積 63.59 平方公尺，符合自用住宅用地規定，准按自用住宅用
地稅率課徵，於法並無違誤，訴願人所訴，尚難採憑。另訴願人主張應依原處
分機關 112 年 9 月 28 日新北稅板一字第 1125517920 號函核定系爭土地
部分面積按自用住宅用地稅率課徵地價稅之計算方式一節，因該號函有適用法
律錯誤之事由，業經原處分機關以 113 年 3 月 27 日新北稅板一字第 113
5690622 號函更正在案等語。
理 由
一、按土地稅法第 9 條規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶
、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」、第 34
條之 1 規定：「土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過 3
公畝部分或非都市土地面積未超過 7 公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土
地漲價總數額按 10 ％徵收之；超過 3 公畝或 7 公畝者，其超過部分之土地
漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之（第 1 項）。前項土地於出售前 1 年
內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定（第 2 項）。…。」。
二、次按財政部 67 年 6 月 30 日台財稅第 34248 號函釋意旨略謂：「自用住宅
用地核課土地增值稅，應如何認定乙案，經本部邀請內政部等有關單位多次研商
，獲得會商結論如下：一、地上房屋為樓房時：房屋不分是否分層編訂門牌或分
層登記，土地為 1 人所有或持分共有，其土地增值稅准按各層房屋實際使用情
形所占土地面積比例，分別按特別稅率及一般稅率計課。…。」、109 年 5 月
8 日台財稅字第 10800117831 號令略謂：「一、土地所有權人地上建物部分供
自用住宅使用，部分供非自用住宅使用，其出售土地申請按自用住宅用地稅率課
徵土地增值稅之面積，應依建物實際使用情形所占土地面積比例計算，分別適用
自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。二、前點有未載於建物所有權狀
之增建房屋，增建部分以『房屋稅籍資料』或『建物測量成果圖』所載面積或層
數為準。…其屬增建樓層部分，合併計入該增建房屋所有人持有之層數，依各層
房屋實際使用情形所占土地面積比例計算。…。」。
三、卷查本案訴願人原所有系爭土地出售前 1 年內，系爭 22 號建物（第 1 層）
全部面積 77.9 平方公尺供「美○美早餐店」營業使用，及系爭 22 號 2 樓建
物第 2 層建物面積 68.8 平方公尺，其中部分面積 34.4 平方公尺供出租使用
，經核算占系爭土地部分面積共 45.41 平方公尺（計算式：（土地宗地面積 x
建築改良物所有權狀所載樓層數比例 x 第 1 層供營業使用比例） +（土地宗
地面積 x 建築改良物所有權狀所載樓層數比例 x 系爭 22 號 2 樓建物建築
改良物所有權狀所載樓層數及其增建樓層數比例 x 第 2 層供出租使用比例）
=（109 平方公尺 x1/3x77.9/77.9 ） +（109 平方公尺 x2/3x1/4x34.4/68.8
））核與首揭土地稅法第 9 條及第 34 條第 2 項規定不符，依訴願人出售系
爭土地予張君等 2 人持分各 1/2 計算，分別為 22.7 、22.71 平方公尺，應
按一般用地稅率核課土地增值稅；另系爭 22 號 2 樓建物第 2 層其餘面積 3
4.4 平方公尺及第 3、 4、5 層全部面積，係供自住使用，經核算占系爭土地部
分面積 63.59 平方公尺（計算式：土地宗地面積 x 建築改良物所有權狀所載
樓層數比例 x 系爭 22 號 2 樓建物建築改良物所有權狀所載樓層數及其增建
樓層數比例 x（第 2、 3、 4、5 層供自住使用比例）=109 平方公尺 x2/3x1/
4x（34.4/68.8+1+1+1） ]，核與首揭土地稅法第 9 條及第 34 條規定相符，
依訴願人出售系爭土地予張君等 2 人持分各 1/2 計算，分別為 31.8 、31.7
9 平方公尺，應准按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，此有土地建築改良物所
有權買賣移轉契約書、土地建物查詢資料、土地增值稅（土地現值）申報書、土
地所有權人無租賃情形申明書、111 年 5 月 Google 街景圖、訴願人 112 年
9 月 18 日房屋使用情形變更申報書、原處分機關 112 年 9 月 18 日現場會
勘照片、改制前臺北縣房屋稅籍記錄表、房屋新、增、改建稅籍及使用情形申報
書、原處分機關 112 年 9 月 21 日新北稅板二字第 1125518147 號函、113
年房屋稅課稅明細表及全戶戶籍資料等在卷可稽。準此，原處分機關就系爭土地
出售予張君等 2 人持分各 1/2 之移轉，依系爭 22 號建物及系爭 22 號 2
樓建物使用情形，分別按一般用地稅率及自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，合
計 145 萬 3,343 元，於法洵屬有據。
四、至訴願人主張原處分機關於計算系爭建物自用與非自用所占土地時，先以辦理保
存登記樓層計算土地占比，再將未辦保存登記樓層土地占比歸屬在分割後建物土
地占比上，而未將增建樓層合併計入訴願人持有之總層數計算，有適用法規錯誤
及違反公平原則之情形。本案獨棟 5 層樓透天，無論部分分層登記、分層設籍
、分層編訂門牌、同一所有權人，未辦保存登記樓層應合併計入訴願人持有之層
數計算所占土地面積比例（各樓層所占土地面積 109x1/5）始為適法等語。
五、惟查揆諸財政部 67 年 6 月 30 日台財稅第 34248 號函釋意旨，按地上房屋
為樓房時，其土地增值稅應按各層房屋實際使用情形所占土地面積比例，分別按
特別稅率及一般稅率計課；次據財政部 109 年 5 月 8 日台財稅字第 10800
117831 號令意旨，有未載於建物所有權狀之增建房屋，增建部分以「房屋稅籍
資料」或「建物測量成果圖」所載面積或層數為準。其屬增建樓層部分，合併計
入該增建房屋所有人持有之層數，依各層房屋實際使用情形所占土地面積比例計
算，分別適用自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅，合先陳明。
六、次查系爭土地上之建物於 96 年 1 月 3 日經原處分機關辦理房屋稅籍分割，
分割後建物門牌為系爭 22 號建物（房屋稅籍編號：F00000000000；建號：本市
○○區○○段 442 建號；層次：第 1 層）及系爭 22 號 2 樓建物（房屋稅
籍編號：F00000000001；建號：本市○○區○○段 7315 建號；層次：第 2、3
層）；又原處分機關於 112 年 9 月 18 日派員現場勘查，並經訴願人於同日
申報系爭 22 號 2 樓建物增建有未辦保存登記之第 4、5 層房屋，業經原處分
機關以 112 年 9 月 21 日新北稅板二字第 1125518147 號函核定，增建之 4
、5 樓併入系爭 22 號 2 樓原稅籍（即房屋稅籍編號：F00000000001）課徵房
屋稅。本案依土地建物查詢資料所載，系爭 22 號建物之層數為 3 層，層次為
1 層，其所占系爭土地部分面積為 36.33 平方公尺（計算式：土地宗地面積 x
建築改良物所有權狀所載樓層數比例 =109 平方公尺 x1/3 ）；系爭 22 號 2
樓建物之層數為 3 層，層次為 2、3 層，其所占系爭土地部分面積為 72.67
平方公尺（計算式：土地宗地面積 x 建築改良物所有權狀所載樓層數比例 =10
9 平方公尺 x2/3 ），增建 4、5 樓部分並無獨立之門牌，無從設籍，即無從單
獨據以認定是否符合自用住宅用地，原處分機關認不得分配土地持分，應屬有據
。本案既經查明系爭土地出售前 1 年內，系爭 22 號建物全部面積供「美○美
早餐店」營業使用，另系爭 22 號 2 樓建物第 2 層部分面積 34.4 平方公尺
供出租使用，其餘面積 34.4 平方公尺及第 3、 4、5 層供住家使用，原處分機
關依財政部 109 年 5 月 8 日台財稅字第 10800117831 號令意旨，該增建
房屋所有人持有之層數以「房屋稅籍資料」所載層數為準，即系爭 22 號建物 1
層，系爭 22 號 2 樓建物 4 層，核算系爭 2 戶建物非供自用住宅使用所占
土地面積共計 45.41 平方公尺，其移轉應按一般用地稅率核課土地增值稅，其
餘供自住使用部分所占土地面積 63.59 平方公尺，符合自用住宅用地規定，准
按自用住宅用地稅率課徵，於法並無違誤，復查決定應予維持。
七、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項規定，決定如主文
。
訴願審議委員會主任委員 蔡庭榕
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 蔡進良
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 羅承宗
委員 董鈺琪
委員 林泳玲
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 113 年 5 月 30 日
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