新北市政府訴願決定書 案號：1129101260 號
1129101264 號
1129101265 號
訴願人 明○建設股份有限公司
代表人 魯○雲
代理人 陳彥希 律師
代理人 黃渝清 律師
原處分機關 新北市政府城鄉發展局
上列訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國 112 年 9 月 15 日新北
城開字第 11218054351 號函併附同文號處分書、112 年 9 月 18 日新北城開字第
11218184121 號函併附同文號處分書及 112 年 9 月 20 日新北城開字第 11218
577891 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣原處分機關認訴願人與訴外人田○國際旅館股份有限公司（下稱田○公司）、潤○
建設股份有限公司（下稱潤○公司）合意興建並分戶銷售位於本市新店都市計畫旅館
區之建物（領有 90 店建字第 00406 號建造執照、102 店使字第 00472 號使用執
照，層棟戶數地上 13 層、地下 5 層、1 幢 1 棟共 88 戶，土地坐落：本市○○
區○○段 197 地號，建物門牌：○○區○○路 10 、12、14、16、18、20、22 號
，下稱系爭建物），違反該址所在「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二
次通盤檢討）案」土地使用分區管制要點第 3 點規定，於民國（下同）111 年 5
月 31 日以新北城開字第 1111009308 號勸導函，給予 2 個月勸導改善期間。嗣原
處分機關於 111 年 8 月 18 日至系爭建物現場勘查，查得訴願人於 100 年間起
將系爭建物分戶銷售予一般民眾供作住宅使用，未作旅館使用，且客觀上已無法達成
旅館業管理規則第 6 條規定：「旅館營業場所至少應有下列空間之設置：一、旅客
接待處。二、客房。三、浴室。」之要件，違反「變更新店都市計畫（土地使用分區
管制要點第二次通盤檢討）」案土地分區使用管制要點第 3 點規定，爰依都市計畫
法第 79 條第 1 項規定，以 111 年 8 月 26 日新北城開字第 1111615984 號函
併附同文號處分書（下稱 111 年 8 月 26 日處分），共同裁處訴願人及田○公司
、潤○公司新臺幣（下同）6 萬元、限期於處分書送達之次日起 2 個月內停止一切
違規行為，並停止使用或恢復原狀。
嗣原處分機關續於 111 年 12 月 7 日及 112 年 5 月 31 日再度至系爭建物複
查，現場仍未作旅館使用，遂再分別以 111 年 12 月 19 日新北城開字第 1112440
591 號函併附同文號處分書（下稱 111 年 12 月 19 日處分）、112 年 7 月 18
日新北城開字第 11213924341 號函併附同文號處分書（下稱 112 年 7 月 18 日
處分）共同裁處訴願人及田○公司、潤○公司 9 萬元及 12 萬元罰鍰，並均限期於
處分書送達之次日起 2 個月內停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀在案。田
○公司對 111 年 8 月 26 日處分及 111 年 12 月 19 日處分不服提起訴願，業
經本府分別於 112 年 2 月 22 日以第 1119051092 號訴願決定書及 112 年 3
月 15 日以第 1119051400 號訴願決定書駁回在案。
田○公司對前開 2 訴願決定仍表不服，向臺北高等行政法院提起行政訴訟，由該院
以 112 年度訴字第 376 號受理在案，訴訟繫屬中，原處分機關以訴願人及田○公
司、潤○公司等 3 人應分別裁處為由，分別以 112 年 9 月 12 日新北城開字第
1121794113 號函、同日新北城開字第 11217941131 號函及同日新北城開字第 112
17941132 號函自行撤銷 111 年 8 月 26 日處分、111 年 12 月 19 日處分及 1
12 年 7 月 18 日處分。
嗣原處分機關於撤銷前揭 3 件處分後，另為適法處分，以 112 年 9 月 15 日新
北城開字第 11218054351 號函併附同文號處分書（下稱系爭處分 1 書）、112 年
9 月 18 日新北城開字第 11218184121 號函併附同文號處分書（下稱系爭處分 2
書）及 112 年 9 月 20 日新北城開字第 11218577891 號函併附同文號處分書
（下稱系爭處分 3 書），分別裁處訴願人各 6 萬元、9 萬元及 12 萬元罰鍰、限
期於處分書送達次日起停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀。訴願人對系爭 3
處分書均不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於
次：
一、訴願意旨略謂：
（一）系爭建物目前仍為毛胚屋狀況，目前訴願人尚未使用系爭建物，法律並未要求
位在旅館區土地之建物必須「在一定期限前」做旅館使用。原處分機關裁罰訴
願人「不使用」系爭建物之行為，依法無據，亦不符合都市計畫法第 79 條第
1 項規定之要件。
（二）國賓大苑備有大廳、亦有房間及浴室，個別建物亦有前述空間，原處分機關指
系爭建物不具備「旅館業之基礎硬體要件」並非事實。再者，都市計畫法第 7
9 條第 1 項之處罰對象，並非建物本身是否符合建築、衛生及消防法令之規
定，而是在處罰「對建築物之使用違反法令」之行為。
（三）國賓大苑公寓大廈管理委員會早已於 103 年間成立，國賓大苑社區規約係經
過區分所有權人會議通過，與訴願人無涉等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）本案訴願人於新店都市計畫旅館區之建物，分戶出售後未作旅館使用，且依其
住戶規約雖有做旅館經營管理約定，然系爭建物規約對經營旅館業之行為人加
設區分所有權人大會同意、委由管理委員會統一發包予專業管理顧問公司之條
件，增設法律所無之限制，且如未經區分所有權人大會同意，買受人反而不能
作旅館之合法使用。
（二）依新北市政府觀光旅遊局 100 年 9 月 7 日北關管字第 10012111071 號
函意旨，系爭建物僅限於 88 戶「同時」申請為一家旅館辦理，訴願人分戶出
售行為完成後不僅未依加註事項以 88 戶同時申請為一家旅館，竟於 100 年
間起以「國賓大苑」住宅預售屋形式違法出售本建案，明知「國賓大苑」之銷
售對象為一般大眾，並非旅館業者或有意經營旅館之人，購買預售屋之目的均
係供住宅使用，其行為導致結果為「分戶出售給一般民眾作住宅使用，難已回
復旅館使用」之狀態。
（三）本件係依目的事業主管機關認定未作旅館使用且訴願人分戶銷售行為作住宅使
用已違反旅館使用之性質，故本局所為處分係針對建築物之使用違反法令，並
非因消極不使用或未於一定期限前作旅館使用，本件違反旅館區之規定係訴願
人以積極之分戶行為並銷售一般大眾所致，應負恢復原狀之責任等語。
理 由
一、依訴願法第 78 條規定：「分別提起之數宗訴願係基於同一或同種類之事實上或
法律上之原因者，受理訴願機關得合併審議，並得合併決定。」，查本件為訴願
人不服就系爭處分 1、 2、3 書分別提起訴願，核屬同一事實及法律上原因，爰
依上述規定合併審議及決定，先予敘明。
二、按都市計畫法第 4 條規定：「本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為
直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 7 月 15 日新北
府城開字第 1041270304 號公告：「主旨：本府關於都市計畫法所定行政處分主
管機關權限，劃分予本府城鄉發展局執行…，均自 104 年 7 月 24 日生效。
」，據此本案原處分機關依都市計畫法所為之處分，即屬有權限機關所為之處分
。
三、次按都市計畫法第 22 條第 1 項第 3 款規定：「細部計畫應以細部計畫書及
細部計畫圖就左列事項表明之：…三、土地使用分區管制。…。」、第 32 條規
定：「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他
使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不
同程度之使用管制。」、第 39 條規定：「對於都市計畫各使用區及特定專用區
內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內
前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等
事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於本法施行細則中作必要之規
定。」、第 79 條第 1 項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從
事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本
法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所
有權人、使用人或管理人新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令拆除、
改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處
罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由
土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」。都市計畫法新北市施行細則
第 13 條第 1 項規定：「都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各
種使用區，分別限制其使用：一、住宅區。二、商業區。三、工業區：（一）特
種工業區。（二）甲種工業區。（三）乙種工業區。（四）零星工業區。四、行
政區。五、文教區。六、體育運動區。七、風景區。八、保存區。九、保護區。
十、農業區。十一、其他使用區。」、第 40 條規定：「擬定細部計畫時，應於
都市計畫書中訂定土地使用分區管制要點，應對於捷運車站、鐵路車站、重要景
觀等附近地區及其他地區訂定都市設計有關規定事項（第 1 項）。第 1 項土
地使用分區管制要點，應規定區內土地及建築物之使用、最小建築基地面積、基
地內應保持空地之比率、容積率、綠覆率、透水率、排水逕流平衡、基地內前後
側院深度及寬度、建築物附設停車空間、建築物高度及有關交通、景觀、防災其
他管制事項（第 2 項）。…。」。變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點
第二次通盤檢討）案土地分區使用管制要點第 3 點規定（略以）：「土地使用
分區及公共設施用地種類：旅館區，容許使用內容：得供一般旅館業或觀光旅館
業使用。」。
四、末按新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點第 1 項規定：
「本府處理違反本法事件行為人（以下簡稱違規人）之統一裁罰基準如附表。」
。
五、依據前揭都市計畫法第 32 條及第 39 條規定，都市計畫得劃定住宅、商業、工
業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區，並授權直轄市
政府就各使用區內土地及建物之使用得於施行細則中作必要之規定。是本府依都
市計畫法第 85 條授權訂定之都市計畫法新北市施行細則第 40 條明定，擬定細
部計畫時，應於都市計畫書中訂定土地使用分區管制要點，管制區域內土地及建
築物使用等事項，本案所涉「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次
通盤檢討）案」土地分區使用管制要點第 3 點規定（略以）：「土地使用分區
及公共設施用地種類：旅館區，容許使用內容：得供一般旅館業或觀光旅館業使
用。」，即為本府依上開法規範所發布之土地使用分區管制規定，如有違反，主
管機關即得依都市計畫法第 79 條第 1 項規定予以裁罰，合先敘明。
六、卷查本案為原處分機關就前所為之處分自行撤銷後，另為適法之處分，原處分機
關以 111 年 8 月 18 日現場勘查，查得訴願人將所有之系爭建物分戶出售予
一般民眾供作住宅使用，非屬該建物坐落之旅館區合法使用項目，以 112 年 9
月 15 日新北城開字第 1121805435 號函併附同文號處分書裁處訴願人 6 萬元
罰鍰並限期停止使用或恢復原狀。於 111 年 12 月 7 日及 112 年 5 月 3
1 日再度稽查，現場經參與會勘各機關確認並未作旅館使用，分別續以 112 年
9 月 18 日新北城開字第 1121818412 號函併附同文號處分書及 112 年 9 月
20 日新北城開字第 1121857789 號函併附同文號處分書裁處訴願人 9 萬元及
12 萬元罰鍰並均限期停止使用或恢復原狀。此分別有 111 年 8 月 18 日、
111 年 12 月 7 日及 112 年 5 月 31 日現場勘查紀錄及採證照片附卷可稽
，原處分機關核認訴願人出售系爭建物予一般民眾供作住宅使用，非屬系爭建物
坐落之旅館區合法使用項目，以系爭處分 1、2 及 3 書裁處訴願人，於法有據
。
七、至訴願人主張尚未使用系爭建物，法律並未要求位在旅館區土地之建物必須「在
一定期限前」做旅館使用，原處分機關裁罰訴願人「不使用」系爭建物之行為等
語。惟查訴願人於 100 年間起以預售屋形式對一般大眾銷售系爭建物供作住宅
使用，另系爭建物位於本市新店都市計畫旅館區，依「變更新店都市計畫（土地
使用分區管制要點第二次通盤檢討）案」土地分區使用管制要點第 3 點規定，
僅容許供一般旅館業或觀光旅館業使用，訴願人將位於本市新店都市計畫旅館區
之系爭建物分戶出售予一般民眾供作住宅使用，顯已違反前開土地使用分區管制
要點第 3 點規定，訴願人所述顯非可採。另系爭處分 1、2 及 3 書之裁罰金
額符合新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點第 1 項及其
附表之規定，並未違反比例原則。從而原處分機關以系爭處分 1、2 及 3 書裁
處訴願人於法並無不合，原處分應予維持。
八、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項項規定，決定如主
文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 林泳玲
委員 唐美芝
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 112 年 12 月 27 日
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