新北市政府訴願決定書 案號：1129041287 號
訴願人 潤○建設股份有限公司
代表人 邱○澤
代理人 李元德 律師
代理人 吳子毅 律師
原處分機關 新北市政府城鄉發展局
上列訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國 112 年 9 月 15 日新北
城開字第 11218054352 號函併附同文號處分書、112 年 9 月 18 日新北城開字第
11218184122 號函併附同文號處分書及 112 年 9 月 20 日新北城開字第 11218
577892 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣原處分機關認訴願人與訴外人田○國際旅館股份有限公司（下稱田○公司）、明○
建設股份有限公司（下稱明○公司）合意興建並分戶銷售位於本市新店都市計畫旅館
區之建物（領有 90 店建字第 00406 號建造執照、102 店使字第 00472 號使用執
照，層棟戶數地上 13 層、地下 5 層、1 幢 1 棟共 88 戶，土地坐落：本市○○
區○○段 197 地號，建物門牌：○○區○○路 10 、12、14、16、18、20、22 號
，下稱系爭建物），違反該址所在「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二
次通盤檢討）案」土地使用分區管制要點第 3 點規定，於民國（下同）111 年 5
月 31 日以新北城開字第 1111009308 號勸導函，給予 2 個月勸導改善期間。嗣原
處分機關於 111 年 8 月 18 日至系爭建物現場勘查，查得訴願人於 100 年間起
將系爭建物分戶銷售予一般民眾供作住宅使用，未作旅館使用，且客觀上已無法達成
旅館業管理規則第 6 條規定：「旅館營業場所至少應有下列空間之設置：一、旅客
接待處。二、客房。三、浴室。」之要件，無法具備旅館業之基礎硬體要件，違反「
變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討）」案土地分區使用管制
要點第 3 點規定，爰依都市計畫法第 79 條第 1 項規定，以 111 年 8 月 26
日新北城開字第 1111615984 號函併附同文號處分書（下稱 111 年 8 月 26 日處
分），共同裁處訴願人及田○公司、明○公司新臺幣（下同）6 萬元、限期於處分書
送達之次日起 2 個月內停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀。
嗣原處分機關續於 111 年 12 月 7 日及 112 年 5 月 31 日再度至系爭建物複
查，現場仍未作旅館使用，遂再分別以 111 年 12 月 19 日新北城開字第 1112440
591 號函併附同文號處分書（下稱 111 年 12 月 19 日處分）、112 年 7 月 18
日新北城開字第 11213924341 號函併附同文號處分書（下稱 112 年 7 月 18 日
處分）共同裁處訴願人及田○公司、明○公司 9 萬元及 12 萬元罰鍰，並均限期於
處分書送達之次日起 2 個月內停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀在案。田
○公司對 111 年 8 月 26 日處分及 111 年 12 月 19 日處分不服提起訴願，業
經本府分別於 112 年 2 月 22 日以第 1119051092 號訴願決定書及 112 年 3
月 15 日以第 1119051400 號訴願決定書駁回在案。
田○公司對前開 2 訴願決定仍表不服，向臺北高等行政法院提起行政訴訟，由該院
以 112 年度訴字第 376 號受理在案，訴訟繫屬中，原處分機關以訴願人及田○公
司、明○公司等 3 人應分別裁處為由，分別以 112 年 9 月 12 日新北城開字第
1121794113 號函、同日新北城開字第 11217941131 號函及同日新北城開字第 112
17941132 號函自行撤銷 111 年 8 月 26 日處分、111 年 12 月 19 日處分及 1
12 年 7 月 18 日處分。
嗣原處分機關於撤銷 111 年 8 月 26 日處分後，另為適法處分，以 112 年 9
月 15 日新北城開字第 11218054352 號函併附同文號處分書（下稱系爭處分 1 書
）、112 年 9 月 18 日新北城開字第 11218184122 號函併附同文號處分書（下稱
系爭處分 2 書）及 112 年 9 月 20 日新北城開字第 11218577892 號函併附同
文號處分書（下稱系爭處分 3 書），分別裁處訴願人各 6 萬元、9 萬元及 12 萬
元罰鍰、限期於處分書送達次日起停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀。訴願
人對系爭 3 處分書均不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘
訴辯意旨於次：
一、訴願及補充訴願意旨略謂：
（一）訴願人所有建物目前仍為空屋，核無任何使用行為，無從依原處分所載停止使
用或恢復原狀，訴願人確無違規使用之情形。都市計畫法第 79 條規定課予建
物所有權人不得為非使用分區用途使用之不作為義務，而違反不作為義務之行
為態樣應以積極之作為為之，「未作旅館使用」僅係不作為，並非積極行為，
無從違反都市計畫法第 79 條。
（二）觀光旅館業管理規則並未限定僅得於同一建物屬同一所有權人之情形下始得申
請經營觀光旅館業，足證個別分戶之行為與未作旅館使用而違反都市計畫法第
79 條規定間並無關聯。
（三）國○○○社區規約第 30 條係敘明經營旅館業時於住戶內部應經之程序，並無
限制不得經營旅館業，反而使得日後如擬經營觀光旅館業時即得依循相關程序
辦理，訴願人主觀上顯無阻礙旅館使用之行為
（四）原處分機關至少於 104 年間即已知悉係爭建物有個別分戶之事實，曾以 104
年 5 月 28 日新北城開字第 1040968373 號函告知國○○○管理委員會倘作
旅館使用即未違法，因此，本案已逾行政罰法第 27 條第 1 項裁處權時效。
（五）原處分 1 違規標的究為○○路 16 號 12 樓或 2 樓，實屬不明，違反明確
性原則。
（六）原處分 1 倘違規標的為○○路 16 號 12 樓，送達訴願人之時間為 112 年
9 月 19 日，於該日前之違規事實應評價為一行為，原處分 2 查獲日為 111
年 12 月 7 日，已包含在原處分 1 內，故原處分 2 違反一行為不二罰原
則。
（七）原處分 1、 2、3 未依新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2
點附表項次 9 所定方式裁罰，第 2 次查獲時，始處罰 6 萬元，且原處分
3 違規標的與前 2 次處分不同，不應以第 3 次查獲方式處罰，顯有裁量濫
用之違法等語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：
（一）本案訴願人於新店都市計畫旅館區之建物，分戶出售後未作旅館使用，且依其
住戶規約雖有做旅館經營管理約定，然系爭建物規約對經營旅館業之行為人加
設區分所有權人大會同意、委由管理委員會統一發包予專業管理顧問公司之條
件，增設法律所無之限制，且如未經區分所有權人大會同意，買受人反而不能
作旅館之合法使用，將規約凌駕於法律之上，且該規約為訴願人（當初建商）
所主導內容擬定，訴願人違規行為乃從分戶行為開始就主導銷售與一般大眾作
住宅使用，以圖取暴利，使違規狀態一直持續中，又利用規約之方式，掌控現
居住戶變更為旅館使用之限制。
（二）按系爭建物之使用執照加註事項八：「旅館申請部分，依新北市政府觀光旅遊
局 100 年 9 月 7 日北關管字第 10012111071 號函意旨，僅限於 88 戶
『同時』申請為一家旅館辦理」，訴願人分戶出售行為完成後不僅未依加註事
項以 88 戶同時申請為一家旅館，竟於 100 年間起以「國賓大苑」住宅預售
屋形式違法出售本建案，明知「國賓大苑」之銷售對象為一般大眾，並非旅館
業者或有意經營旅館之人，購買預售屋之目的均係供住宅使用，其行為導致結
果為「分戶出售給一般民眾作住宅使用，難已回復旅館使用」之狀態。
（三）本件係依目的事業主管機關認定未作旅館使用且訴願人分戶銷售行為作住宅使
用已違反旅館使用之性質，故本局所為處分係針對建築物之使用違反法令，並
非因消極不使用或未於一定期限前作旅館使用，本件違反旅館區之規定係訴願
人以積極之分戶行為並銷售一般大眾所致，應負恢復原狀之責任等語。
（四）最高行政法院 110 年度上字第 479 號判決略以：「按行政罰之裁處權時效
之起算，依行政罰法第 27 條第 2 項規定，自違反行政法上義務之行為終了
時起算，本件上訴人之違章行為迄原處分作成時始終繼續進行，自無裁處權已
罹於時效消滅可言。」，本局所為處分未逾時效規定。
（五）處分 1 所載 12 樓與 2 樓係屬誤植，「…縱訴願人主張標的不明確，然以
案件辦理歷程及同一案件事實應足使訴願人明瞭行政處分之內容…」（最高行
政法院 104 年度判字第 157 號判決參照），本局裁處之事由如前所述，訴
願人分戶出售作住宅使用狀態持續，未恢復作旅館使用前，其所有之各標的皆
屬違反都市計畫法第 79 條規定，且 12 樓與 2 樓皆為訴願人所有，於相同
事由下，地址誤植未影響其違規事實存在與否。又本案裁處皆符合新北市政府
處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點第 1 項及其附表之規定。
理 由
一、按都市計畫法第 4 條規定：「本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為
直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 7 月 15 日新北
府城開字第 1041270304 號公告：「主旨：本府關於都市計畫法所定行政處分主
管機關權限，劃分予本府城鄉發展局執行…，均自 104 年 7 月 24 日生效。
」，據此本案原處分機關依都市計畫法所為之處分，即屬有權限機關所為之處分
。
二、次按都市計畫法第 22 條第 1 項第 3 款規定：「細部計畫應以細部計畫書及
細部計畫圖就左列事項表明之：…三、土地使用分區管制。…。」、第 32 條規
定：「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他
使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不
同程度之使用管制。」、第 39 條規定：「對於都市計畫各使用區及特定專用區
內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內
前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等
事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於本法施行細則中作必要之規
定。」、第 79 條第 1 項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從
事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本
法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所
有權人、使用人或管理人新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令拆除、
改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處
罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由
土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」。都市計畫法新北市施行細則
第 13 條第 1 項規定：「都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各
種使用區，分別限制其使用：一、住宅區。二、商業區。三、工業區：（一）特
種工業區。（二）甲種工業區。（三）乙種工業區。（四）零星工業區。四、行
政區。五、文教區。六、體育運動區。七、風景區。八、保存區。九、保護區。
十、農業區。十一、其他使用區。」、第 40 條規定：「擬定細部計畫時，應於
都市計畫書中訂定土地使用分區管制要點，應對於捷運車站、鐵路車站、重要景
觀等附近地區及其他地區訂定都市設計有關規定事項（第 1 項）。第 1 項土
地使用分區管制要點，應規定區內土地及建築物之使用、最小建築基地面積、基
地內應保持空地之比率、容積率、綠覆率、透水率、排水逕流平衡、基地內前後
側院深度及寬度、建築物附設停車空間、建築物高度及有關交通、景觀、防災其
他管制事項（第 2 項）。…。」。變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點
第二次通盤檢討）案土地分區使用管制要點第 3 點規定（略以）：「土地使用
分區及公共設施用地種類：旅館區，容許使用內容：得供一般旅館業或觀光旅館
業使用。」。
三、末按新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點第 1 項規定：
「本府處理違反本法事件行為人（以下簡稱違規人）之統一裁罰基準如附表。」
。
四、依據前揭都市計畫法第 32 條及第 39 條規定，都市計畫得劃定住宅、商業、工
業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區，並授權直轄市
政府就各使用區內土地及建物之使用得於施行細則中作必要之規定。是本府依都
市計畫法第 85 條授權訂定之都市計畫法新北市施行細則第 40 條明定，擬定細
部計畫時，應於都市計畫書中訂定土地使用分區管制要點，管制區域內土地及建
築物使用等事項，本案所涉「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次
通盤檢討）案」土地分區使用管制要點第 3 點規定（略以）：「土地使用分區
及公共設施用地種類：旅館區，容許使用內容：得供一般旅館業或觀光旅館業使
用。」，即為本府依上開法規範所發布之土地使用分區管制規定，如有違反，主
管機關即得依都市計畫法第 79 條第 1 項規定予以裁罰，合先敘明。
五、卷查本案為原處分機關就前所為之處分自行撤銷後，另為適法之處分，原處分機
關以 111 年 8 月 18 日現場勘查，查得訴願人將所有之系爭建物分戶出售予
一般民眾供作住宅使用，非屬該建物坐落之旅館區合法使用項目，以 112 年 9
月 15 日新北城開字第 11218054352 號函併附同文號處分書裁處訴願人 6 萬
元罰鍰並限期停止使用或恢復原狀。於 111 年 12 月 7 日及 112 年 5 月
31 日再度稽查，現場經參與會勘各機關確認並未作旅館使用，分別續以 112
年 9 月 18 日新北城開字第 11218184122 號函併附同文號處分書及 112 年
9 月 20 日新北城開字第 11218577892 號函併附同文號處分書裁處訴願人 9
萬元及 12 萬元罰鍰並均限期停止使用或恢復原狀。此分別有 111 年 8 月 1
8 日、111 年 12 月 7 日、112 年 5 月 31 日現場紀錄表、採證照片、信託
契約、系爭建物使用執照、國賓大苑社區規約及臺灣臺北地方檢察署檢察官 109
年度調偵續字第 5 號、111 年度偵字第 23428 號、24877 號、27922 號起訴
書等附卷可稽，原處分機關核認訴願人出售系爭建物予一般民眾供作住宅使用，
非屬系爭建物坐落之旅館區合法使用項目，以系爭處分 1、2 及 3 書裁處訴願
人，於法有據。
六、至訴願人主張建物無任何使用行為，無從依原處分所載停止使用或恢復原狀。「
未作旅館使用」僅係不作為，無從違反都市計畫法第 79 條等語。惟查訴願人於
100 年間起以預售屋形式對一般大眾銷售系爭建物供作住宅使用，另系爭建物位
於本市新店都市計畫旅館區，依「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第
二次通盤檢討）案」土地分區使用管制要點第 3 點規定，僅容許供一般旅館業
或觀光旅館業使用，訴願人將位於本市新店都市計畫旅館區之系爭建物分戶出售
予一般民眾供作住宅使用，顯已違反前開土地使用分區管制要點第 3 點規定，
訴願人所述顯非可採。
七、另訴願人主張處分 1 違規標的為○○路 16 號 12 樓或 2 樓，實屬不明，違
反明確性原則等語。惟查行政程序法第 96 條第 1 項第 2 款規定，行政處分
以書面為之者，固應記載主旨、事實、理由及其法令依據，惟為此等記載之主要
目的，乃為使人民得以瞭解行政機關作成行政處分之法規根據、事實認定及裁量
之斟酌等因素，以資判斷行政處分是否合法妥當，及對其提起行政救濟可以獲得
救濟之機會；故書面行政處分關於事實及其法令依據等記載是否合法，即應自其
記載是否已足使人民瞭解其受處分之原因事實及其依據之法令判定之，而非須將
相關之法令及事實全部加以記載，始屬適法。又同法第 114 條規定：「違反程
序或方式規定之行政處分，除依第 111 條規定而無效者外，因下列情形而補正
：…二、必須記明之理由已於事後記明者。…（第 1 項）。前項第 2 款至第
5 款之補正行為，僅得於訴願程序終結前為之（第 2 項）。」（最高行政法院
104 年度判字第 157 號判決參照）。查系爭處分 1 處分書違規標的為「16
號 2 樓」，與 111 年 8 月 18 日經訴願人委任之現場負責人簽名之現場紀
錄表記載相符，雖檢送該處分書之函文說明二誤植為「16 號 12 樓」，並不影
響訴願人瞭解其受處分之原因事實，答辯書亦已說明「係屬誤植…裁罰事由…訴
願人分戶出售做住宅使用狀態持續，未恢復做旅館使用，其所有之各標的皆屬違
反都市計畫法第 79 條之規定…12 樓與 2 樓之標的皆為訴願人所有」等語，
經核處分書記載之違規標的，與現場紀錄表及現場照片地點相符，已足令訴願人
明瞭違規標的。訴願人之主張，尚不足採。又系爭處分 1、2 及 3 書之違規時
間不同，裁罰金額亦符合新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2
點第 1 項及其附表之規定，並無一行為二罰及裁量濫用之違法。從而原處分機
關以系爭處分 1、2 及 3 書裁處訴願人於法並無不合，原處分應予維持。另訴
願人其餘主張均與訴願結果不生影響，故不逐一論述。
八、又訴願人申請到會進行言詞辯論一節，因本案事實明確，並有臺灣臺北地方檢察
署檢察官 109 年度偵續字第 5 號、111 年度偵字第 23428 號、第 24877
號、第 27922 號起訴書為據，所請言詞辯論，核無必要，併予敘明。
九、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項項規定，決定如主
文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 林泳玲
委員 唐美芝
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 112 年 12 月 27 日
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