新北市政府訴願決定書 案號：1129041161 號
1129041162 號
1129041163 號
訴願人 田○國際旅館股份有限公司
代表人 張○棠
代理人 謝天仁 律師
原處分機關 新北市政府城鄉發展局
上列訴願人因違反都市計畫法事件，不服原處分機關民國 112 年 9 月 15 日新北
城開字第 1121805435 號函併附同文號處分書、112 年 9 月 18 日新北城開字第 1
121818412 號函併附同文號處分書及 112 年 9 月 20 日新北城開字第 112185778
9 號函併附同文號處分書所為之處分，提起訴願一案，本府依法決定如下：
主 文
訴願駁回。
事 實
緣原處分機關認訴願人與訴外人潤○建設股份有限公司（下稱潤○公司）、明○建設
股份有限公司（下稱明○公司）合意興建並分戶銷售位於本市新店都市計畫旅館區之
建物（領有 90 店建字第 00406 號建造執照、102 店使字第 00472 號使用執照，
層棟戶數地上 13 層、地下 5 層、1 幢 1 棟共 88 戶，土地坐落：本市○○區○
○段 197 地號，建物門牌：○○區○○路 10 、12、14、16、18、20、22 號），
違反該址所在「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次通盤檢討）案」土
地使用分區管制要點第 3 點規定，於民國（下同）111 年 5 月 31 日以新北城開
字第 1111009308 號勸導函，給予 2 個月勸導改善期間。嗣原處分機關於 111 年
8 月 18 日現場勘查，查得訴願人所有○○區○○路 10 號 1 樓（下稱系爭建物
）經訴願人作為旅館籌備處使用，未做旅館使用，違反「變更新店都市計畫（土地使
用分區管制要點第二次通盤檢討）」案土地分區使用管制要點第 3 點規定，爰依都
市計畫法第 79 條第 1 項規定，以 111 年 8 月 26 日新北城開字第 111161598
4 號函併附同文號處分書（下稱 111 年 8 月 26 日處分），裁處訴願人及潤○公
司、明○公司新臺幣（下同）6 萬元、限期於處分書送達之次日起 2 個月內停止一
切違規行為，並停止使用或恢復原狀。
嗣原處分機關續於 111 年 12 月 7 日及 112 年 5 月 31 日再度至○○區○○
路 10 號 1 樓複查，現場仍由訴願人作為辦公室使用中，遂再分別以 111 年 12
月 19 日新北城開字第 1112440591 號函併附同文號處分書（下稱 111 年 12 月 1
9 日處分）、112 年 7 月 18 日新北城開字第 11213924341 號函併附同文號處分
書（下稱 112 年 7 月 18 日處分）裁處訴願人及潤○公司、明○公司 9 萬元及
12 萬元罰鍰，並均限期於處分書送達之次日起 2 個月內停止一切違規行為，並停
止使用或恢復原狀在案。訴願人對 111 年 8 月 26 日處分及 111 年 12 月 19
日處分不服提起訴願，業經本府分別於 112 年 2 月 22 日以第 1119051092 號訴
願決定書及 112 年 3 月 15 日以第 1119051400 號訴願決定書駁回在案。
訴願人對前開 2 訴願決定仍表不服，向臺北高等行政法院提起行政訴訟，由該院以
112 年度訴字第 376 號受理在案，訴訟繫屬中，原處分機關以訴願人及潤○公司
、明○公司等 3 人應分別裁處為由，分別以 112 年 9 月 12 日新北城開字第 1
121794113 號函、同日新北城開字第 11217941131 號函及同日新北城開字第 11217
941132 號函自行撤銷 111 年 8 月 26 日處分、111 年 12 月 19 日處分及 112
年 7 月 18 日處分。
嗣原處分機關於撤銷 111 年 8 月 26 日處分後，另為適法處分，以 112 年 9
月 15 日新北城開字第 1121805435 號函併附同文號處分書（下稱系爭處分 1 書）
、112 年 9 月 18 日新北城開字第 1121818412 號函併附同文號處分書（下稱系爭
處分 2 書）及 112 年 9 月 20 日新北城開字第 1121857789 號函併附同文號處
分書（下稱系爭處分 3 書），分別裁處訴願人各 6 萬元、9 萬元及 12 萬元罰鍰
、限期於處分書送達次日起停止一切違規行為，並停止使用或恢復原狀。訴願人對系
爭 3 處分書均不服，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意
旨於次：
一、訴願及補充訴願意旨略謂：
（一）都市計畫範圍內之建築物違規使用，應以處罰行為人為原則，如對行為人處罰
已足達成行政目的時，即不得對所有權人處罰，此有最高行政法院 95 年 1
月份庭長法官聯席會議決議及判決先例可稽。訴願人並非行為人，僅因合建契
約以土地出資分回建物，與其他所有權人一樣，均為房屋所有權人。訴願人僅
單純為土地提供者，並與潤○公司、明○公司簽署合建契約，內容明白約定係
要興建建物做旅館使用，潤○公司、明○公司違反合建契約擅自銷售予一般消
費者，潤○公司、明○公司方為本件應受處罰之人。
（二）國賓大苑違規使用者，為向潤○公司、明○公司購買之人。國賓大苑作為旅館
用途，旅館之辦公室豈可能於申設完成前，設置於擬作為旅館之大樓外，顯不
合理。
（三）針對同樣事實，裁罰金額卻不斷增加，顯不符比例原則。
（四）設立於系爭建物，目的係為籌設一般旅館設置許可之籌備處使用，與一般飯店
酒店之地址在申設手續登記模式相同…飯店地址與經營公司營運地址設置於同
一處，本屬正常…訴願人公司名稱已有『旅館』二字，在擬籌備之旅館所在地
籌備相關事宜，於法有據，並提出訴外人干緯公司已提出旅館籌設申請書、發
票收據、國賓大苑管委會 112 年 9 月 10 日會議記錄為證等語。
二、答辯及補充答辯意旨略謂：
（一）訴願人將系爭建物作為辦公室使用，經目的事業主管機關認定未申請旅館登記
證，因訴願人自始未依程序進行相關申請，其使用不符關於旅館業使用之規定
。又訴願人為系爭建物坐落土地之土地所有權人，該土地並無出租使用或其他
管理行為，且訴願人公司登記地址即為系爭建物，訴願人自屬系爭建物之所有
人、使用人及管理人。另訴願人經本局多次通知，明知其有按新北市政府公告
之都市計畫規定使用類別使用系爭建物之義務，仍將系爭建物作為辦公室使用
，本局以都市計畫法進行裁處應無不妥。
（二）訴願人主張原裁罰金額卻不斷增加，顯不符比例原則，惟本局所為處分係依新
北市政府處理違反都事計畫法事件統一裁罰基準第 2 點及附表規定所為之罰
鍰等語。
（三）原處分是否有違法之瑕疵，應以處分作成時之事實狀態為裁判基礎，訴願人縱
於事後提出旅館籌設申請，亦無法改變訴願人於處分作成時之違規事實；又我
國商業法制採「登記與管理分離原則」，登記後是否有違規事實，仍應回歸各
目的事業主管機關逕依所屬相關法規進行管理；且系爭使用執照所載，應以 8
8 戶成立 1 家旅館為限，訴願人未於改善期間內依規定辦理，故本局持續依
法進行處分。
理 由
一、依訴願法第 78 條規定：「分別提起之數宗訴願係基於同一或同種類之事實上或
法律上之原因者，受理訴願機關得合併審議，並得合併決定。」，查本件為訴願
人不服就系爭處分 1、 2、3 書分別提起訴願，核屬同一事實及法律上原因，爰
依上述規定合併審議及決定，先予敘明。
二、按都市計畫法第 4 條規定：「本法之主管機關：在中央為內政部；在直轄市為
直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府。」，本府 104 年 7 月 15 日新北
府城開字第 1041270304 號公告：「主旨：本府關於都市計畫法所定行政處分主
管機關權限，劃分予本府城鄉發展局執行…，均自 104 年 7 月 24 日生效。
」，據此本案原處分機關依都市計畫法所為之處分，即屬有權限機關所為之處分
。
三、次按都市計畫法第 22 條第 1 項第 3 款規定：「細部計畫應以細部計畫書及
細部計畫圖就左列事項表明之：…三、土地使用分區管制。…。」、第 32 條規
定：「都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區，並得視實際情況，劃定其他
使用區域或特定專用區。前項各使用區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不
同程度之使用管制。」、第 39 條規定：「對於都市計畫各使用區及特定專用區
內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內
前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度，以及有關交通、景觀或防火等
事項，內政部或直轄市政府得依據地方實際情況，於本法施行細則中作必要之規
定。」、第 79 條第 1 項規定：「都市計畫範圍內土地或建築物之使用，或從
事建造、採取土石、變更地形，違反本法或內政部、直轄市、縣（市）政府依本
法所發布之命令者，當地地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所得處其土地或建築物所
有權人、使用人或管理人新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並勒令拆除、
改建、停止使用或恢復原狀。不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處
罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由
土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。」。都市計畫法新北市施行細則
第 13 條第 1 項規定：「都市計畫範圍內土地得視實際發展情形，劃定下列各
種使用區，分別限制其使用：一、住宅區。二、商業區。三、工業區：（一）特
種工業區。（二）甲種工業區。（三）乙種工業區。（四）零星工業區。四、行
政區。五、文教區。六、體育運動區。七、風景區。八、保存區。九、保護區。
十、農業區。十一、其他使用區。」、第 40 條規定：「擬定細部計畫時，應於
都市計畫書中訂定土地使用分區管制要點，應對於捷運車站、鐵路車站、重要景
觀等附近地區及其他地區訂定都市設計有關規定事項（第 1 項）。第 1 項土
地使用分區管制要點，應規定區內土地及建築物之使用、最小建築基地面積、基
地內應保持空地之比率、容積率、綠覆率、透水率、排水逕流平衡、基地內前後
側院深度及寬度、建築物附設停車空間、建築物高度及有關交通、景觀、防災其
他管制事項（第 2 項）。…。」。變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點
第二次通盤檢討）案土地分區使用管制要點第 3 點規定（略以）：「土地使用
分區及公共設施用地種類：旅館區，容許使用內容：得供一般旅館業或觀光旅館
業使用。」。
四、末按新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點第 1 項規定：
「本府處理違反本法事件行為人（以下簡稱違規人）之統一裁罰基準如附表。」
。
五、依據前揭都市計畫法第 32 條及第 39 條規定，都市計畫得劃定住宅、商業、工
業等使用區，並得視實際情況，劃定其他使用區域或特定專用區，並授權直轄市
政府就各使用區內土地及建物之使用得於施行細則中作必要之規定。是本府依都
市計畫法第 85 條授權訂定之都市計畫法新北市施行細則第 40 條明定，擬定細
部計畫時，應於都市計畫書中訂定土地使用分區管制要點，管制區域內土地及建
築物使用等事項，本案所涉「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次
通盤檢討）案」土地分區使用管制要點第 3 點規定（略以）：「土地使用分區
及公共設施用地種類：旅館區，容許使用內容：得供一般旅館業或觀光旅館業使
用。」，即為本府依上開法規範所發布之土地使用分區管制規定，如有違反，主
管機關即得依都市計畫法第 79 條第 1 項規定予以裁罰，合先敘明。
六、卷查本案為原處分機關就前所為之處分自行撤銷後，另為適法之處分，原處分機
關以 111 年 8 月 18 日現場勘查，查得訴願人所有系爭建物作為辦公室使用
，非屬該建物坐落之旅館區合法使用項目，以 112 年 9 月 15 日新北城開字
第 1121805435 號函併附同文號處分書裁處訴願人 6 萬元罰鍰並限期停止使用
或恢復原狀。於 111 年 12 月 7 日及 112 年 5 月 31 日再度稽查，現場
仍設有辦公桌椅、沙發桌椅、廚具、寢具等設備，經參與會勘各機關確認並未作
旅館使用，分別續以 112 年 9 月 18 日新北城開字第 1121818412 號函併附
同文號處分書及 112 年 9 月 20 日新北城開字第 1121857789 號函併附同文
號處分書裁處訴願人 9 萬元及 12 萬元罰鍰並均限期停止使用或恢復原狀。此
分別有 111 年 8 月 18 日、111 年 12 月 7 日及 112 年 5 月 31 日現
場勘查紀錄及採證照片附卷可稽，原處分機關核認該址性質屬辦公處，非屬該建
物坐落之旅館區合法使用項目，以系爭處分 1、2 及 3 書裁處訴願人，於法有
據。
七、至訴願人主張其並非行為人，僅為本案土地提供者，潤○公司、明○公司違反合
建契約擅自銷售予一般消費者，方為本件應受處罰之人等語。惟查本案違規事實
為訴願人「將位於本市新店都市計畫旅館區之系爭建物供作辦公處所使用」，而
非「將位於本市新店都市計畫旅館區之建物擅自銷售予一般消費者」。次查系爭
建物為訴願人所有，且訴願人公司登記地址即為系爭建物，訴願人亦自承系爭建
物由其作為旅館籌備處使用，換言之，即作為辦公處所使用。則系爭建物位於本
市新店都市計畫旅館區，依「變更新店都市計畫（土地使用分區管制要點第二次
通盤檢討）案」土地分區使用管制要點第 3 點規定，僅容許供一般旅館業或觀
光旅館業使用，訴願人將位於本市新店都市計畫旅館區之系爭建物供作辦公處所
使用，顯已違反前開土地使用分區管制要點第 3 點規定。另系爭處分 1、2 及
3 書之裁罰金額符合新北市政府處理違反都市計畫法事件統一裁罰基準第 2 點
第 1 項及其附表之規定，並未違反比例原則。從而原處分機關以系爭處分 1、
2 及 3 書裁處訴願人於法並無不合，原處分應予維持。另訴願人其餘主張均與
訴願結果不生影響，故不逐一論述。
八、綜上論結，本件訴願為無理由，爰依訴願法第 79 條第 1 項項規定，決定如主
文。
訴願審議委員會主任委員 吳宗憲
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 林泳玲
委員 唐美芝
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 112 年 12 月 27 日
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