新北市政府訴願決定書 案號：1122101393 號
訴願人 張○玉
原處分機關 新北市三重地政事務所
上列訴願人因買賣登記事件，不服原處分機關民國 112 年 10 月 5 日新北重地登
字第 1125976797 號函所為之處分、112 年 9 月 21 日新北重地登字第 112597536
8 號函及 112 年 10 月 5 日新北重地登字第 1125976270 號函，提起訴願一案，
本府依法決定如下：
主 文
原處分機關民國 112 年 10 月 5 日新北重地登字第 1125976797 號函部分，訴願
駁回。
原處分機關民國 112 年 9 月 21 日新北重地登字第 1125975368 號函、112 年 1
0 月 5 日新北重地登字第 1125976270 號函部分，訴願不受理。
事 實
緣訴願人與訴外人張○隆共 9 人共有（各共有人應有部分詳如附表）位於本市○○
區○○○段 331 地號土地（面積 373.18 平方公尺，下稱系爭土地），訴願人就系
爭土地之應有部分為 20 分之 1（與張○公同共有，下稱系爭應有部分）。系爭土地
共有人張○隆、蘇○鳳、張○紘、甲○林建設股份有限公司（下稱甲○林建設公司）
、甲○林娛樂股份有限公司（下稱甲○林娛樂公司）等 5 人之應有部分（應有部分
比例合計為 52.74％）及共有人人數（系爭土地共有人合計 9 人）均已過半數，擬
將系爭土地全部依土地法第 34 條之 1 第 1 項之規定，以新臺幣（下同）1 億 2,
473 萬 2,400 元之價格出售予廣○基建設股份有限公司（下稱廣○基公司），於
112 年 7 月 13 日依土地法第 34 條之 1 第 2 項之規定以臺北興安郵局 0006
45 號存證信函通知其他共有人。系爭土地之其他共有人愛○林建設開發股份有限公
司（下稱愛○林公司）得知後，於 112 年 7 月 20 日發出存證信函向其他共有人
表示願以同一條件共 7,795 萬 7,750 元（1 億 2,473 萬 2,400 元 *5/8 ）優
先購買系爭土地。嗣訴願人於 112 年 7 月 28 日以臺北北門郵局第 2084 號存證
信函，向系爭土地之其他共有人表示願以 6,000 萬元之債權讓與證明書行使優先承
購權。系爭土地共有人張○隆、蘇○鳳、張○紘、甲○林建設公司、甲○林娛樂公司
、周陳○真等 6 人（下合稱出賣人）於 112 年 8 月 15 日與愛○林公司訂約（
下稱系爭買賣契約），將系爭土地（除愛○林公司之應有部分以外）出售予愛○林公
司。系爭土地出賣人及愛○林公司於 112 年 8 月 23 日就系爭土地申辦買賣登記
（原處分機關收件字號：112 年重登字第 140620 號，下稱系爭登記申請案），訴願
人於 112 年 8 月 22 日及 112 年 8 月 23 日向原處分機關提出聲明異議書，
原處分機關以 112 年 8 月 30 日新北重地登字第 1125973949 號函，請訴願人提
出足資證明已依法確於期限內以出賣之同一條件與公同共有人共同行使優先承購權之
文件。訴願人於 112 年 9 月 13 日向原處分機關提出 112 年 7 月 28 日臺北
北門郵局第 2084 號存證信函，主張其已向系爭土地之其他共有人表示願依同一價格
與方式行使優先承購權。原處分機關以訴願人所稱之願以 6,000 萬元之債權讓與證
明書行使優先承購權，不符行為時土地法第 34 條之 1 執行要點第 10 點之規定，
且未與系爭應有部分之公同共有人共同行使優先承購權，原處分機關於 112 年 9
月 25 日辦竣收件日期為 112 年 8 月 23 日之系爭登記申請案（下稱系爭登記）
，並以 112 年 10 月 5 日以新北重地登字第 1125976797 號函（下稱系爭號函）
通知訴願人辦理買賣登記完畢。
訴願人另於 112 年 9 月 13 日再向原處分機關提出聲明異議書，原處分機關以 1
12 年 9 月 21 日新北重地登字第 1125975368 號函（下稱 112 年 9 月 21 日
異議回覆函），回覆訴願人仍未提出足資證明已依法確於期限內以出賣之同一條件與
公同共有人共同行使優先承購權之文件，本案將依相關法令續行審查作業。訴願人續
於 112 年 9 月 26 日及 112 年 9 月 27 日向原處分機關提出聲明異議書，原
處分機關以 112 年 10 月 5 日新北重地登字第 1125976270 號函（下稱 112 年
10 月 5 日異議回覆函），回覆訴願人所稱之 6,000 萬債權讓與證明書行使優先
承購權，不符行為時土地法第 34 條之 1 執行要點第 10 點規定之同一條件優先承
購，且系爭應有部分之其他公同共有人張○業於 112 年 9 月 15 日放棄優先承購
權。訴願人不服系爭號函、112 年 9 月 21 日異議回覆函及 112 年 10 月 5 日
異議回覆函，提起本件訴願，並據原處分機關檢卷答辯到府。茲摘敘訴辯意旨於次：
一、訴願意旨略謂：
（一）原處分機關 112 年 9 月 21 日異議回覆函引用之土地登記規則第 56 條及
第 57 條限用在「駁回申請登記之人」，而非「申請駁回登記聲明異議之人」
，原處分機關卻用來駁回聲明異議之人，根本顛倒法律規定。依土地登記規則
第 56 條及第 57 條規定所示，只要有異議就應不准登記，而非駁回聲明異議
者，應重視、列管與配合處理，土地登記規則第 57 條第 1 項所明定，本案
當事人既因涉及私權爭執而依法起訴，在法院判決確定前，登記機關不得辦理
登記，得予以駁回登記之申請。
（二）內政部 93 年 11 月 30 日內授中辦地字第 0930016195 號函：「關於部分共
有人依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地，公同共有人之一已於法定期
間內依法主張優先承買權，並於事後檢附其他公同共有人之同意證明文件，雖
係事後追認，亦符合公同共有人全體同意之要件。」、民法 828 條第 3 項
規定：「公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同
共有人全體之同意。」。原處分機關 112 年 10 月 5 日異議回覆函准予理
由前後矛盾不實，前文先率認系爭公同共有土地之處分不須經公同共有人全體
之同意而不須經訴願人同意、訴願人聲明異議應經公同共有人張○同意始有效
力，不甩訴願人聲明異議，准予違法無效的行政處分盜賣登記。原處分機關認
定訴願人聲明異議行使優先購買權應經公同共有人張○同意，張○放棄行使優
先購買權則不需經公同共有人訴願人的同意，公同共有人張○隆等處分訴願人
財產就不需經公同共有人訴願人同意，分明前後矛盾，雙重標準，原處分既認
定訴願人不符合上開規定，益證明原處分不符合上開「民法第 828 條第 3
項規定及內政部 93 年 11 月 30 日內授中辦地字第 0930016195 號函釋意旨
」規定。
（三）訴願人已合法送達告知同意用 1 億餘元（6,000 萬元債權加計利息賠償）以
上同意行使優先購買權的效力，並無原處分詐稱不符合上開規定之原因等語。
二、答辯意旨略謂：
（一）訴願人於異議書及存證信函所主張之行使優先購買權擬支付價款不一，又支付
型態亦尚難謂為同一條件，是本所請訴願人於文到 10 日內提出足資證明已依
法確於期限內以出賣之同一條件與公同共有人共同行使優先購買權之文件，惟
訴願人仍未提出足資證明之文件。且訴願人所稱 6,000 萬元債權讓與證明書
行使優先購買權，自尚難謂符合行為時土地法第 34 條之 1 執行要點第 10
點所規定之同一條件優先承購。
（二）訴願人所提臺灣新北地方法院三重簡易庭通知書，係訴願人與另一公同共有人
張○間就其相互間私權爭執部分之調解通知書，自無從據此而依土地登記規則
第 57 條規定駁回系爭申請案。又訴願書引述內政部 94 年 12 月 21 日內授
中辦地字第 0940055831 號函係關於繼承人依土地法第 34 條之 1 申辦公同
共有土地買賣移轉登記，係涉公同共有人之潛在應有部分有無符合土地法第 3
4 條之 1 應有部分合計有無逾 2 分之 1 之規定；及內政部 85 年 10 月
24 日台內地字第 8510170 號函所涉共有物分割之訴之異議處理一案，概與
本案情形有別，爰訴願人所指摘事項，容有誤解等語。
理 由
一、關於系爭號函部分：
（一）按土地法第 34 條之 1 規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設
定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計
過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 3 分之 2 者，其人數不予計算（
第 1 項）。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通
知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之（第 2 項）。…共有人出賣其
應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購（第 4 項）。…」
。
（二）次按行為時土地法第 34 條之 1 執行要點第 10 點規定：「部分共有人依本
法條第 1 項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同
或單獨優先購買。」、第 11 點規定：「十一、本法所定優先購買權，依下列
規定辦理：（一）他共有人於接到出賣通知後 15 日內不表示者，其優先購買
權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到
同意處分之共有人時發生效力。…（五）本法條之優先購買權係屬債權性質，
出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人，並已為土地權利變更
登記時，他共有人認為受有損害者，得依法向該共有人請求損害賠償。」。
（三）末按最高法院 99 年度台上字第 1469 號民事判決：「…按公同共有人行使優
先承買權，有修正前民法第 828 條第 2 項（修正後移列為第 3 項）規定
之適用，自應經其他公同共有人之同意，始得為之。…」、最高法院 95 年度
台抗字第 597 號民事裁定：「…按優先承購權行使，未必有利於其他公同共
有人，此與公同共有物之保存行為，得由共有人單獨為之不同。…」。
（四）卷查系爭土地共有人張○隆等 5 人原擬以 1 億 2,473 萬 2,400 元之價
格將系爭土地全部出賣予廣○基公司，經系爭土地之其他共有人愛○林公司依
土地法第 34 條之 1 行使優先承購權，系爭土地出賣人爰以同一條件出賣予
愛○林公司。出賣人及愛○林公司於 112 年 8 月 15 日就系爭土地（除愛
○林公司之應有部分以外）訂約出賣予愛○林公司，並於 112 年 8 月 23
日以系爭登記申請案向原處分機關申辦買賣登記。訴願人於 112 年 9 月 1
3 日向原處分機關提出 112 年 7 月 28 日臺北北門郵局第 2084 號存證信
函，主張其已向系爭土地之其他共有人表示願依同一價格與方式行使優先承購
權，並願意提出 6,000 萬元之債權讓與證明書。原處分機關審查後以訴願人
所稱之 6,000 萬元之債權讓與證明書，不符行為時土地法第 34 條之 1 執
行要點第 10 點之規定，且未得系爭應有部分之公同共有人之全體同意行使優
先承購權，此有系爭登記申請案登記申請書、土地所有權買賣契約書及臺北興
安郵局 000645 號、000670 號存證信函、臺北北門郵局 002084 號存證信函
等影本附卷可稽，訴願人之主張未使原處分機關對於系爭買賣契約之合法性產
生合理懷疑，原處分機關於 112 年 9 月 25 日辦竣收件日期為 112 年 8
月 23 日之系爭登記申請案，並以系爭號函通知訴願人，於法洵屬有據。
（五）至訴願人主張本案當事人因涉及私權爭執，在法院判決確定前，登記機關不得
辦理登記而駁回登記之申請等語。惟查最高行政法院 106 年度判字第 320
號行政判決：「…如果申請登記者提出、有關登記原因之證明文件完備齊全，
而提出私法爭議者，對民事爭議內容沒有清楚明確之陳述存在之事實，使土地
登記機關對原因事實之合法性形成最低度之合理懷疑，是否仍需一體適用土地
登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定，還是要給土地登記機關一定程度之
判斷餘地，則不無爭議，此需視個案情節，個別決定之，並無通案之標準。…
」；另查臺北高等行政法院 111 年度訴字第 416 號行政判決「…在登記機
關審查中，不同意出售不動產之少數共有人請求登記機關不應予以登記，自應
具體明確釋明申請登記之權利人與登記義務人或關係人間有何私權爭執存在，
且與申請買賣移轉登記之不動產法律關係有何直接關連，否則倘僅泛稱其他共
有人買賣契約無效，而無任何事證足資佐證確可能有此私權爭執存在，即逕認
登記機關應依土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定駁回該登記之申請
，無異允許少數共有人得不附理由阻止其他共有人處分共有物之權利，核與土
地法第 34 條之 1 前述規定之立法意旨相違背，其理至明。…」。因此，於
土地權利變更登記時，如他共有人對於登記有異議，他共有人應清楚釋明申請
登記之權利人與義務人或關係人間有何私權爭議所在，且登記機關對於訴願人
提出異議是否適用土地登記規則第 57 條第 1 項第 3 款規定，還是要給土
地登記機關一定程度的審查空間。
（六）再查系爭土地之共有人愛○林公司依土地法 34 條之 1 第 1 項之規定行使
優先承購權，訴願人如合法行使優先承購權，依行為時土地法第 34 條之 1
執行要點第 11 點第 9 款規定，訴願人與愛○林公司依應有部分之比例共同
承購，是訴願人行使優先承購權並不會使愛○林公司喪失買受人之地位，並不
影響系爭登記之法律關係存否，而僅係影響愛○林公司優先承購之比例。因此
，訴願人行使優先承購權並不影響愛○林公司買受人之地位，卻泛稱系爭買賣
契約為無效，且訴願人行使優先承購權所提出之支付方式及金額均與系爭契約
金額不符，無法使原處分機關對於系爭登記申請案之合法性形成最低度之合理
懷疑，另形式上訴願人就其應有部分行使優先承購權之人數與系爭應有部分之
公同共有人人數不符，訴願人行使優先承購權未得到全體公同共有人同意而不
具備合法性之外觀，原處分機關於 112 年 9 月 25 日辦竣系爭登記並以系
爭號函通知訴願人，難謂與法有違。
（七）另訴願人主張原處分機關違反民法第 828 條第 3 項規定及內政部 93 年 1
1 月 30 日內授中辦地字第 0930016195 號函釋意旨一節。然查共有物之共有
關係可分為分別共有及公同共有，分別共有依民法第 817 條第 1 項規定係
指數人按其應有部分，對於一物有所有權者；而公同共有依民法 827 條第 1
項規定係指數人基於其公同關係，而共有一物者。系爭應有部分為訴願人及張
○公同共有，訴願人及張○就系爭應有部分與附表序號 1 至 7 之共有人按
其應有部共有系爭土地，即系爭土地上之共有關係為分別共有，僅系爭應有部
分為訴願人及張○公同共有。因此，民法第 828 條第 3 項規定及內政部 9
3 年 11 月 30 日內授中辦地字第 0930016195 號函均係對於公同共有之共有
物之規定及所為之函釋，系爭土地出賣人出賣系爭土地自無該規定及函釋之適
用，無須經全體共有人之同意。又系爭應有部分係訴願人與張○公同共有，關
於系爭應有部分權利之行使自應依民法第 828 條第 3 項之規定得系爭應有
部分全體公同共有人同意始得為之。另查張○於 112 年 9 月 15 日表示放
棄優先承購權，訴願人無法與張○就系爭應有部分共同行使優先承購權，非謂
張○得單獨就系爭應有部分放棄優先承購權，是訴願人所述，尚難採據。從而
，原處分機關以訴願人行使優先承購權並未得到系爭應有部分全體公同共有人
之同意，與民法第 828 條第 3 項之規定及前揭最高法院民事裁判意旨有違
，因此原處分機關於 112 年 9 月 25 日辦竣收案重登字第 140620 號買賣
登記案，並以系爭號函通知訴願人辦竣系爭登記，並無違誤，原處分應予維持
。
二、關於 112 年 9 月 21 日異議回覆函及 112 年 10 月 5 日異議回覆函部分
（一）按提起訴願，以有行政處分存在為前提要件。所謂行政處分，依訴願法第 3
條規定，係指中央或地方機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施
而對外直接發生法律效果之單方行政行為而言。如所為單純的事實敘述或理由
說明，並非對人民之請求有所准駁，既不因該項敘述或說明而生法律上之效果
，非訴願法上之行政處分。又依訴願法第 77 條第 8 款規定，對於非行政處
分或其他依法不屬訴願救濟範圍內之事項提起訴願者，應為不受理之決定。
（二）經核 112 年 9 月 21 日異議回覆函及 112 年 10 月 5 日異議回覆函係
對訴願人之異議予以回覆說明及請訴願人補正，其僅為單純的事實敘述，並非
對人民之請求有所准駁，係屬觀念通知，而非行政處分，是本件訴願人對於非
行政處分之 112 年 9 月 21 日異議回覆函及 112 年 10 月 5 日異議回
覆函提起訴願，依首揭規定，程序顯有未合，自不應受理。
三、另訴辯雙方其餘主張陳述經核與訴願決定結果不生影響，爰不逐一論駁，併予敘
明。又訴願人請求將本案承辦人員移送行政懲處及刑事法辦部分，非訴願程序所
能審究，亦併予敘明。
四、綜上論結，本件訴願為部分無理由、部分程序不合，爰分別依訴願法第 79 條第
1 項、第 77 條第 8 款規定，決定如主文。
訴願審議委員會主任委員 許宏仁
委員 陳明燦
委員 陳立夫
委員 張文郁
委員 黃源銘
委員 劉宗德
委員 景玉鳳
委員 王藹芸
委員 劉定基
委員 李永裕
委員 董鈺琪
委員 林泳玲
委員 唐美芝
如不服本決定，得於決定書送達之次日起 2 個月內向臺北高等行政法院（地址：臺
北市士林區福國路 101 號）提起行政訴訟。
中華民國 113 年 2 月 22 日
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